Il D.L. 7 maggio 2026, n. 66, recante Disposizioni urgenti per il Piano Casa e avente a oggetto una serie di misure volte a contrastare l’emergenza abitativa nel nostro Paese, è in vigore dall’8 maggio e sta percorrendo l’iter di conversione in legge nelle competenti Commissioni parlamentari.
L’intervento non si esaurisce nel perimetro dell’edilizia pubblica, ma ambisce a ridisegnare il rapporto tra pubblico e privato nella produzione di alloggi, introducendo incentivi concreti per attrarre capitali privati, anche esteri, nel settore residenziale.
La struttura del decreto si articola su tre distinti pilastri.
Recupero dell’edilizia residenziale pubblica e sociale
Il decreto interviene sul patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) e sociale (ERS) su due fronti: il ripristino degli alloggi ERP non assegnabili per carenze manutentive e il recupero di immobili da destinare all’edilizia sociale. La gestione è affidata a Invitalia, sotto la regia di un Commissario straordinario nominato con D.P.C.M., dotato di ampi poteri anche in deroga alla normativa vigente.
Sul versante delle garanzie, il decreto istituisce un Fondo per la morosità incolpevole nell’ERP, destinato a coprire il rischio di morosità e il deposito cauzionale nei casi in cui l’inadempimento del conduttore dipenda da cause sopravvenute non imputabili. La disciplina operativa è rinviata a un successivo decreto interministeriale.
Completano il quadro le misure di valorizzazione del patrimonio ERP e sociale: sono previste procedure di alienazione con diritto di opzione riconosciuto agli assegnatari non morosi e privi di altra abitazione, nonché la possibilità di accedere a contratti di locazione di lunga durata con facoltà di riscatto progressivo, nel rispetto di vincoli convenzionali su prezzo di cessione e standard energetici.
Fondo housing coesione
Il decreto istituisce un fondo di investimento gestito da Invimit Sgr; quindi, uno strumento finanziario pensato per aggregare risorse pubbliche nazionali ed estere, con apertura alla partecipazione di Regioni e Province autonome attraverso la Sottoscrizione di quote del fondo, che a sua volta investe in progetti immobiliari. Lo strumento è orientato al contrasto del disagio abitativo attraverso interventi di ERP e ERS, valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente e contenimento del consumo di suolo.
Programmi di edilizia integrata
È il livello di maggiore interesse per gli operatori privati. I programmi di edilizia integrata sono destinati a quella fascia di popolazione che, pur non rientrando nei requisiti per l’accesso all’edilizia pubblica, non dispone di condizioni economiche tali da sostenere autonomamente i costi del libero mercato. Il meccanismo si fonda su un mix tra edilizia convenzionata e libera, accompagnato da un pacchetto significativo di semplificazioni procedurali e incentivi fiscali.
L’accesso al regime agevolato è condizionato a una quota minima di investimento del 70% in immobili a canone e prezzo calmierato, con il restante 30% liberamente destinabile al mercato.
Il pacchetto di semplificazioni
Per gli interventi rientranti nel perimetro del Piano Casa, il decreto prevede:
• SCIA per ristrutturazioni e demolizioni con ricostruzione;
• conferenza di servizi in forma accelerata;
• incrementi volumetrici e cambi di destinazione d’uso agevolati;
• deroghe alle altezze minime e alle superfici minime degli alloggi;
• esclusione dal computo della Superficie Lorda (SL) complessiva per la quota destinata a edilizia convenzionata;
• possibilità di scomputare i costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione;
• riduzione della metà degli onorari notarili per gli atti connessi.
Il provvedimento contiene elementi di indubbio interesse per chi opera nel settore immobiliare, ma la sua effettiva portata dipenderà dall’attuazione.
Infatti, saranno i decreti ministeriali di dettaglio, tutte le ulteriori misure attuative, nonché le convenzioni urbanistiche con i singoli Comuni, il vero banco di prova.
di Luigi Langiu – Cocuzza
