Nel ciclo di vita di un immobile, i costi di gestione possono arrivare da una volta e mezzo a tre volte l’investimento iniziale di costruzione, ma il mercato continua a concentrarsi sul valore di acquisto, trascurando una componente che incide su redditività e qualità dell’asset. Un dato particolarmente rilevante in Italia, dove oltre il 60% degli edifici è stato realizzato prima del 1976 e più dell’80% di quelli in uso nel 2050 esiste già oggi (Commissione Europea), rendendo la gestione inevitabilmente concentrata sul patrimonio esistente lungo l’intero ciclo di vita. Su questo fronte si dedica Fervo, realtà italiana attiva nella gestione tecnica ed efficiente di infrastrutture e parchi immobiliari, con un approccio integrato orientato alla valorizzazione nel lungo periodo.
Un patrimonio datato con ampi margini di efficientamento
In Italia, una parte significativa del patrimonio immobiliare non residenziale si colloca ancora nelle classi energetiche più basse (F-G): oltre il 40% degli edifici rientra nelle classi meno efficienti secondo le più recenti elaborazioni sui dati APE. Si tratta di un parco spesso datato, con impianti obsoleti e una gestione ancora prevalentemente reattiva, su cui si concentra la principale necessità di intervento. Modelli di gestione evoluta, basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT, consentono di migliorare il controllo degli asset e anticipare le criticità: la manutenzione predittiva può ridurre di un terzo gli interventi non pianificati, mentre l’efficientamento energetico genera risparmi tra il 15% e il 25%. Nel complesso, queste soluzioni possono portare a una riduzione dei costi operativi nell’ordine del 20%–30%, con ritorni nel medio periodo (elaborazioni Fervo su dati di settore e benchmark internazionali).
Il peso della gestione nel tempo
Se osservati su base annua, i costi di gestione appaiono contenuti, collocandosi mediamente tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. Di questi gran parte è rappresentata dai consumi energetici (circa l’1%–3%), seguiti dalla manutenzione tecnica (circa 0,5%–1%), mentre la restante quota riguarda gestione amministrativa e servizi addizionali. Considerando un ciclo di vita di circa 30 anni, i costi operativi assumono un peso progressivamente dominante, fino a superare, in molti casi, l’investimento iniziale di costruzione, soprattutto nel patrimonio esistente destinato a rimanere in uso. Eppure, nelle valutazioni di mercato, questi costi restano spesso marginali, con il risultato che il prezzo degli asset riflette solo parzialmente la loro reale capacità di generare valore nel tempo.
Il ruolo della continuità nella gestione
In un contesto in cui il patrimonio immobiliare esistente è destinato a rimanere in uso ancora per decenni, la gestione nel tempo diventa un fattore determinante. Gli immobili attraversano cambi di proprietà, di destinazione d’uso e di gestione operativa, con il rischio di perdere continuità nelle strategie di efficientamento e controllo. L’esperienza di Fervo, maturata su decine di migliaia di commesse e più di 2,5 milioni di metri quadrati gestiti annualmente, mostra come l’efficientamento non è un intervento puntuale, ma un processo che richiede una visione integrata e continuativa: la progressiva conoscenza degli asset immobiliari e dei relativi impianti consente di disporre di un patrimonio informativo omnicomprensivo – a prescindere dalla proprietà – sia dello storico tecnico sia dei dati di utilizzo del building. In questo modo si migliorano le performance e viene ridotta la quota di interventi non pianificati, in molti casi nell’ordine del 10%–20%, rendendo più prevedibili i costi di gestione.
“Il nuovo è importante – spiega Rocco Ruggiero, coo di Fervo – ma la vera sfida oggi è gestire al meglio ciò che esiste già: il patrimonio dei prossimi 30 anni è in gran parte quello attuale. Per farlo, però, gli edifici devono essere in grado di raccontare come funzionano. Molti immobili esistenti sono ancora ‘muti’ dal punto di vista manutentivo ed energetico. In questi casi è fondamentale intervenire con soluzioni IoT plug-and-play, installate in modo strategico, che permettono di rendere ‘parlante’ anche un edificio secolare, raccogliendo le informazioni necessarie per pianificare la manutenzione, migliorare l’efficienza e prendere decisioni basate sui dati”.
Aggiunge il ceo Alessandro Belloni: “Nel real estate, il valore di un immobile non si cristallizza nel momento dell’acquisto: si genera, si protegge e si accresce nel tempo. Oggi la gestione non è più una funzione accessoria, ma una leva strategica di investimento, capace di incidere sulla performance dell’asset, sulla sua resilienza e sulle decisioni degli investitori. Per questo serve una visione di lungo periodo e una relazione stabile, in grado di accompagnare l’immobile lungo tutto il suo ciclo di vita, anche oltre i passaggi di proprietà”
