Nato come strumento alternativo, talvolta poco conosciuto e nei primi anni meno armonizzato dal punto di vista regolamentare, oggi il crowdfunding immobiliare è un settore più strutturato, maturo e selettivo. A incidere su questa trasformazione sono state sia l’evoluzione del mercato sia le novità normative introdotte a livello europeo.
Secondo il Real Estate Crowdfunding Report 2024, realizzato Luiss Business School e Walliance, il crowdfunding immobiliare ha raccolto complessivamente 53,4 miliardi di euro a livello globale fino ai primi mesi del 2025. Il dato conferma la crescita di un comparto che, in alcuni mercati, ha continuato a espandersi in modo significativo. In Italia, secondo l’analisi, nel 2024 la raccolta ha raggiunto circa 300 milioni di euro.
Il cambiamento riguarda sicuramente il ruolo delle piattaforme che oggi non sono più semplici intermediari digitali tra promotori immobiliari e investitori, ma stanno diventando attori sempre più integrati nella filiera, perché selezionano, analizzano, strutturano, distribuiscono e monitorano le operazioni.
La logica, quindi, è sempre meno promozionale e sempre più industriale, con una maggiore attenzione alla qualità dei progetti, alla sostenibilità dei rendimenti, alla gestione del rischio e alla trasparenza informativa.
Sul piano regolamentare, la svolta è arrivata con il Regolamento UE 2020/1503, noto anche come Regolamento Ecsp, che ha introdotto un regime europeo uniforme per i fornitori di servizi di crowdfunding. In Italia, il quadro è stato poi adeguato attraverso il regolamento Consob del 2023, in coordinamento con Banca d’Italia. Il nuovo sistema ha introdotto requisiti più stringenti in materia di autorizzazione, trasparenza, governance, gestione dei conflitti di interesse, tutela degli investitori e controllo dei rischi. Si tratta di un passaggio rilevante perché ha ridotto la frammentazione normativa tra i diversi Paesi europei e ha reso il mercato più ordinato.
I numeri del crowdfunding restano comunque globalmente rilevanti. Secondo il report Walliance/Luiss, la somma delle principali aree geografiche analizzate consente di stimare un valore complessivo di risorse raccolte pari quindi a 53,4 miliardi di euro fino ai primi mesi del 2025. Lo studio ha preso in considerazione un campione ampio di piattaforme, tra cui 83 piattaforme europee, 22 piattaforme italiane e 59 piattaforme riferite agli Stati Uniti e al resto del mondo.
In Europa, il mercato ha raggiunto una raccolta cumulata superiore ai 20 miliardi di euro a fine 2024, con una crescita del 29% rispetto all’anno precedente. La Francia mantiene il primato, con circa 6 miliardi di euro raccolti, seguita dal Regno Unito, dalla Germania, dalla Spagna, dai Paesi Bassi, dall’Estonia e dall’Italia. Per il 2025, le previsioni indicano una possibile ulteriore crescita del mercato europeo, con una raccolta cumulata attesa tra 22 e 23 miliardi di euro.
Dal punto di vista dei progetti immobiliari attivati, il report rileva oltre 32.000 operazioni in Europa, di cui quasi 2.000 in Italia. La destinazione d’uso degli immobili varia molto da paese a paese, a livello europeo il mercato risulta più bilanciato tra commerciale e residenziale, mentre in Italia prevale nettamente il comparto residenziale.
In Italia focus sulla rigenerazione
Nel belpaese, infatti, l’80% dei progetti riguarda immobili residenziali, il 15% immobili commerciali e il restante 5% altre destinazioni d’uso. Anche la tipologia di intervento mostra una caratterizzazione precisa: circa il 70% delle operazioni riguarda ristrutturazioni, il 25% nuove costruzioni/greenfield e il 5% altre tipologie di intervento. Questo dato racconta un mercato italiano fortemente legato alla rigenerazione dell’esistente, più che allo sviluppo di grandi nuove costruzioni.
Per quanto riguarda l’Italia, sempre secondo il report Walliance/Luiss le campagne chiuse e finanziate dall’avvio del crowdfunding immobiliare sono state 2.059. Nel 2024 sono stati raccolti circa 300 milioni di euro, di cui oltre il 70% attraverso operazioni di lending crowdfunding.
La raccolta media per singolo progetto in Italia è pari a circa 0,76 milioni di euro, un dato inferiore alla media europea, che si attesta intorno a 2,13 milioni di euro, e molto distante dai valori medi registrati negli Stati Uniti, dove i progetti tendono ad avere dimensioni decisamente maggiori. Anche questo conferma la specificità del mercato italiano, che vede molte operazioni, tagli più contenuti, prevalenza del residenziale e forte presenza del lending.
Sul fronte dei rendimenti, il lending crowdfunding immobiliare in Italia si colloca mediamente intorno al 10% annuo, mentre l’equity crowdfunding presenta rendimenti attesi mediamente più elevati, ma anche una maggiore esposizione al rischio.
Il confronto con il 2020 mostra quanto il settore sia cambiato. Nel 2020 l’equity crowdfunding immobiliare in Italia aveva quasi raddoppiato la raccolta rispetto al 2019, passando da 16,5 a 29,3 milioni di euro. Anche la raccolta media per progetto era cresciuta, passando da 1,1 a 1,5 milioni di euro. Erano anni in cui il mercato attirava nuovi investitori, le piattaforme crescevano rapidamente e il mattone digitale veniva percepito come una delle frontiere più promettenti della finanza alternativa. Ma negli anni seguenti le cifre raccolte sono cresciute in modo importante.
Di fatto, 23,9 milioni di euro raccolti finora in landing da inizio 2026 e 20,4 in equity (fonte CrowdfundingBuzz) suggeriscono che le cifre in ballo sono più corpose rispetto a cinque anni fa, segno di un mercato che è cresciuto e che, di conseguenza, si è strutturato e consolidato.
