Il totale degli asset immobiliari globali in gestione, o Aum, è salito a 3,8 trilioni di euro a fine 2025, con un aumento del 5,7% rispetto ai 3,6 trilioni di euro registrati l’anno precedente, secondo la Fund manager survey 2026 pubblicata da Anrev (l’associazione asiatica per gli investitori in veicoli immobiliari non quotati), Inrev (l’associazione europea per gli investitori in veicoli immobiliari non quotati) e Ncreif (l’organizzazione statunitense che raccoglie dati, standard e analisi sugli investimenti immobiliari privati).
Basati sui dati di fine 2025, i risultati segnano la fine di una contrazione durata tre anni e indicano un mercato che sta iniziando a riprendersi, sostenuto dalla stabilizzazione dei tassi di interesse, dal miglioramento delle valutazioni immobiliari e da un graduale ritorno della fiducia degli investitori.
Una ripresa che prende forma
L’aumento degli Aum immobiliari globali riflette il miglioramento delle condizioni nei principali mercati. Dopo tre anni consecutivi di contrazione dal picco di 4,1 trilioni di euro raggiunto nel 2021, i risultati del 2025 indicano un mercato che ha superato la fase più difficile del ciclo di riprezzamento.
Il cambiamento nello stile di investimento racconta la stessa storia. Le allocazioni core sono aumentate dal 63% al 72% a livello globale, raggiungendo il livello più alto degli ultimi anni, mentre le allocazioni opportunistiche sono scese dal 27% al 20%. In Europa, il segmento core ha raggiunto l’83%, la quota più alta da oltre cinque anni. In Nord America, il movimento è stato ancora più marcato, con il core salito dall’80% all’87%.
In Europa, questa tendenza è in parte guidata dai crescenti flussi di capitale verso strategie residenziali e living, che la maggior parte dei gestori classifica come core. Si tratta di un segnale di fiducia: il ritorno al core riflette il miglioramento dei fondamentali reddituali e la stabilizzazione delle valutazioni, non una fuga dal rischio.
La concentrazione si amplia
I gestori appartenenti al quartile superiore hanno mantenuto la loro posizione dominante, rappresentando oltre 3 trilioni di euro degli Aum immobiliari globali. Lo sviluppo più significativo del 2025 riguarda però la crescita dei gestori del terzo quartile, la cui quota sul totale degli AUM globali è salita dal 12% al 16%.
Questo rispecchia la dinamica di consolidamento osservata tra i gestori del quartile superiore negli ultimi due o tre anni e indica un effetto a cascata, con i gestori del terzo quartile che seguono il percorso dei player più grandi. Stanno aumentando la propria scala, espandendosi verso nuove strategie e raccogliendo nuovo capitale da impiegare.
Nel complesso, l’attività di fusioni e acquisizioni ha continuato a superare le intenzioni dichiarate: il 15% dei gestori è stato coinvolto in fusioni nel corso del 2025 e l’11% ha completato acquisizioni, entrambi valori superiori ai livelli previsti quando i gestori erano stati intervistati l’anno precedente.
I principali fund manager
Il totale degli Aum dei primi 10 fund manager globali è rimasto stabile a 1,9 trilioni di euro, con una classifica che mostra una notevole stabilità ai vertici. Blackstone ha mantenuto la prima posizione con 480,8 miliardi di euro, seguita da Brookfield Asset Management, con 236,0 miliardi di euro, e da Prologis, al terzo posto con 200,3 miliardi di euro.
La continuità nella parte alta della classifica riflette un mercato in cui la scala è diventata il principale vantaggio competitivo.
A livello regionale, il movimento più evidente si è registrato in Europa, dove UBS Asset Management è salita di tre posizioni diventando il principale gestore della regione, mentre BNP Paribas Asset Management Alts è entrata nella top 10 dopo l’acquisizione di AXA Investment Managers. Entrambi i movimenti sono espressione diretta del consolidamento tramite fusioni e acquisizioni che attraversa il mercato.
In Asia Pacifico, CapitaLand Investment è salita al primo posto. In Nord America, Blackstone ha mantenuto la prima posizione.
Un quadro contrastante per il dry powder
Il dry powder globale, cioè il capitale raccolto ma non ancora investito, è sceso a 179 miliardi di euro a fine 2025, il livello più basso da quando la survey ha iniziato a monitorare questo dato nel 2020, pari al 6,7% degli AUM totali.
I gestori del quartile superiore hanno continuato a impiegare attivamente capitale, con il dry powder sceso a 132 miliardi di euro. I gestori del terzo quartile, invece, hanno visto il loro dry powder complessivo quasi raddoppiare, passando da 17 a 30 miliardi di euro. Questo riflette un significativo afflusso di nuovi impegni verso questa fascia di mercato, mentre i gestori di medie dimensioni sviluppano nuove strategie e ampliano la propria base di capitale.
Iryna Pylypchuk, director of research and market information di Inrev, ha dichiarato: “I risultati del 2025 rappresentano un momento importante per il settore. Per la prima volta in tre anni, gli AUM immobiliari globali sono cresciuti, e i segnali sono ancora più incoraggianti del numero in sé.
Il ritorno al core è l’indicazione più chiara del fatto che la fiducia degli investitori si sta ricostruendo. Non si tratta di una rotazione difensiva. Quando gestori e investitori tornano verso il core nei volumi che stiamo osservando, in particolare in Europa e Nord America, questo riflette una reale convinzione nei fondamentali sottostanti dell’asset class.
Anche la storia del consolidamento sta entrando in una nuova fase. Se il nuovo capitale raccolto dai gestori del terzo quartile verrà investito come ci aspettiamo, lo slancio visibile nei dati di quest’anno potrà proseguire ulteriormente.
E ci sono prove evidenti che il real estate stia cambiando strutturalmente. Guardando agli AUM medi per dipendente, il rapporto è aumentato di oltre il 30%, passando da 56 milioni di euro per dipendente nel 2007 a circa 73 milioni nel 2025. Questo evidenzia l’evoluzione del real estate in una asset class matura.
Mentre le società sono cresciute in modo significativo in termini di dimensioni, l’aumento degli asset in gestione ha superato la crescita della forza lavoro su base per dipendente, riflettendo la crescente complessità organizzativa e il modo in cui i gestori hanno applicato economie di scala e nuove tecnologie.
Quattro gestori su dieci in Europa e Nord America stanno ora acquisendo piattaforme operative, segnalando una crescente consapevolezza della necessità di andare oltre le pratiche immobiliari tradizionali per generare rendimenti. I gestori che guideranno il prossimo ciclo saranno quelli dotati delle competenze operative necessarie per accompagnare il capitale.”
