Capire ciò che sta succedendo oggi a Milano, dal punto di vista abitativo e immobiliare, non è facile. O meglio, lo è se ce lo si spiega seguendo tracce di punti di vista molteplici e spesso in contrasto tra loro.
Milano è aperta. Milano è chiusa.
Milano è una città altruista. Milano è in mano alla speculazione>.
Forse la risposta a “che cos’è diventata Milano?” risiede nell’accettare la contraddizione, ovvero la coesistenza di risposte antitetiche.
È possibile vivere sostenibilmente, a Milano?”
Ciò che sembra scontato, non lo è.
Abbiamo incontrato Federico Ugliano, vicepresidente della Cooperativa LUM di cui andremo a parlare, nonché direttore di Spazio Teatro 89 e presidente della Fondazione Cotica ETS, che ha ristrutturato un’antica cascina e l’ha riempita di servizi alla comunità.
Domanda: Ciao Federico, parlaci della Cooperativa LUM!
Risposta: LUM – Libera Unione Mutualistica – è una cooperativa di abitanti, è bene sottolinearlo. Cosa fa una cooperativa di abitanti? Possiamo dire che costruisce case per i propri soci (edilizia convenzionata, edilizia libera, ecc.), oppure le costruisce e le dà in affitto ai propri soci a prezzi calmierati.
LUM è una cooperativa che nasce l’anno scorso dalla fusione di tre cooperative storiche. La più antica era quella di cui facevo parte anch’io, la Cooperativa Ferruccio Degradi nata nel 1909. Sono dunque 115 anni che esiste questa forma societaria, una forma che nel tempo continua ad essere utile e ricercata per avere degli affitti a canone serio, non “milanese”.
Dico “affitto” ma dovrei dire “godimento”: si tratta di contratti che formalmente si rinnovano tacitamente anno per anno. Non c’è rinnovo formale. Permettono a una persona o a una famiglia di abitare l’appartamento assegnato per tutta la vita, con la sola condizione che si paghi l’affitto, le spese e ci si comporti in modo degno e civile. Permette di avere una stabilità, quella della casa, che è fondamentale.
L’attività della cooperativa non si ferma qui, perché oltre a dare queste possibilità a chi si vuole iscrivere e partecipare ai bandi di assegnazione, propone modelli di vita un po’ diversi. Attraverso una serie di politiche e di attività, cerca di far rivivere la socialità tra le persone, evitando – ad esempio – che vengano sviluppati conflitti sulla base di pregiudizi o poca conoscenza gli uni degli altri.
D: LUM nasce dalla fusione tra tre grandi cooperative (Delta Ecopolis, Ferruccio Degradi e Abitanti di Settimo). Qual è stata la visione?
R: C’è stata la consapevolezza che l’unione fa la forza. Milano sta cambiando. In questa città, da qualche anno, sono entrati dei grandi fondi immobiliari che investono in maniera importante (anche e non solo) sull’affitto, come ad esempio Redo Sgr di cui fa parte LUM. Avere tre realtà sistoliche ma più piccole non consentiva di poter essere investitori credibili per le fondazioni, per le istituzioni, per gli istituti bancari.
Perché, vedi, c’è sempre un’idea di futuro, nella forma cooperativa. Avremmo potuto tutte e tre tranquillamente rimanere in piedi, piccoline, com’eravamo prima, ma sarebbe stato anacronistico.
D: Raccontaci del rapporto con Redo Sgr.
Redo è una società di gestione di risparmio, partecipata da grandi investitori, che si occupa di sviluppo di housing sociale. LUM ne è entrata a far parte, da un anno, con una quota societaria. Redo è stata protagonista di importanti interventi, per esempio nel quartiere di Figino, o nella cascina di Mare Culturale Urbano.
Redo propone affitti calmierati o patti di futura vendita, contratti con i quali, dopo 8 anni di affitto, si può acquistare casa. Per loro siamo inoltre i gestori sociali: sviluppiamo e curiamo il rapporto con gli abitanti, coordiniamo le manutenzioni, ascoltiamo le persone interessate e realizziamo attività che provano a connettere le persone.
D: Essere membro di una cooperativa significa dunque partecipare a un bene comune, giusto?
R: Assolutamente. Quello che noi cerchiamo di fare è continuare il lavoro di chi ha fondato questo concetto, il secolo scorso. Le cooperative di abitanti nate all’inizio del ‘900 erano formate principalmente da fabbri, contadini e operai che, arrivando dalle campagne, decisero di mettersi insieme perché non riuscivano a comprare casa a Milano. Si unirono per costruire queste case, nel tempo libero dopo il lavoro, e per destinarle alle loro famiglie e a chi si volesse poi associare.
C’era già allora il problema della casa, ovvero: “come faccio a vivere a Milano?”
Oggi, con dinamiche completamente diverse, la questione è la stessa: chi vive a Milano, e chi vuole venire a vivere a Milano si trova a dover sostenere dei prezzi fuori mercato. Noi cerchiamo di far fronte a questo problema.
D: E riuscite ad essere sostenibili economicamente.
R: Sì, perché il concetto di redistribuzione dell’utile non esiste. La cooperativa, qualunque utile faccia, non lo redistribuisce, né agli amministratori, né ai soci, ma per legge lo reinveste nella società. Questa è la differenza. Ed è questo che ci permette di avere dei canoni non lucrativi o speculativi, di ottenere un giusto equilibrio tra entrate e uscite e un giusto margine da reinvestire in cooperativa.
D: Parliamo di Milano e del problema casa, che hai già citato. Che cosa ci ha portato, dal tuo punto di vista, a questa insostenibilità abitativa?
R: Io credo che a Milano, da quando c’è stata EXPO, ci sia stato un cortocircuito imprenditoriale e politico.
Per esempio, si legge dalle ultime statistiche che, tra Milano e provincia, ci siano un centinaio di migliaia di appartamenti vuoti: sono proprietari privati o piccole società che non affittano perché se mai dovessero ricorrere a uno sfratto per morosità, inizierebbero un iter lungo un incubo. Noi, per esempio, per sfrattare una persona che non pagava, abbiamo impiegato 8 anni. È naturale che alcuni preferiscano lasciare vuote le case e pagarci l’IMU. Ma diventa un cortocircuito che la politica deve affrontare.
D’altra parte, i grandi eventi hanno attirato grandi investimenti e se a Milano c’era poco turismo, ora è esploso: serve una politica che permetta agli operatori del settore di rimettere in circolo patrimonio pubblico fatto di immobili e aree disponibili.
D: Adesso però state costruendo, giusto?
R: Teoricamente dovremmo costruire, ma per quello che sta succedendo a Milano, è tutto fermo.
Ad esempio, ci è successo che anche interventi regolari di edilizia convenzionata, senza legami con le inchieste né problemi di SCIA, sono stati fermi due anni e mezzo. Si tratta della costruzione di circa 300 alloggi, un terzo dei quali in affitto a prezzo calmierato: un’iniziativa – davvero rara in questa città – che dovrebbe essere premiata e non bloccata dalle istituzioni.
Il Piano Casa è uscito quasi un anno fa, e solo una decina di giorni fa abbiamo letto dai giornali (ci è arrivata conferma via PEC dopo una settimana), che era saltato, che non esisteva più.
Per noi ha significato un grande investimento mancato: un progetto che ha coinvolto architetti, ingegneri, il nostro tempo e le nostre risorse si è dissolto completamente. Per la città significa 10.000 alloggi in meno, di cui circa il 50% in affitto.
D: Perché sta succedendo tutto questo?
R: C’è stato un cambio di assessore, ci sono inchieste in corso, ci sono problematiche non meglio specificate. La politica è bloccata, e quindi sono bloccati anche interventi in regola e società – come la nostra – che non sono coinvolte nelle indagini.
Succede tutto questo perché, in un momento così difficile, è altrettanto difficile prendersi delle responsabilità.
Tutti i vostri nuovi interventi sono all’insegna dell’efficientamento energetico e della sostenibilità ambientale. È dunque possibile che profitto e sostenibilità vadano a braccetto?
È possibile, ma credo che vadano attuate delle politiche più forti per rendere accessibili le migliori tecnologie anche alle ristrutturazioni.
Le ristrutturazioni che abbiamo fatto (tramite 110%, e altri bonus) hanno portato, nella gran parte dei casi, abitazioni degli anni 50 e 60 in G a raggiungere la classe A, con serramenti, cappotto e tutta una serie di operazioni di manutenzioni. Ci riusciamo, ma è evidente che l’adeguamento a materiali e tecnologie green è estremamente costoso.
