Negli ultimi anni, la rigenerazione urbana è diventata una delle priorità principali delle politiche europee di sviluppo territoriale. Il suo significato va ben oltre il semplice recupero di edifici degradati o la riqualificazione di quartieri esistenti, configurandosi invece come uno strumento di trasformazione che intreccia sviluppo immobiliare, sostenibilità ambientale, crescita economica e impatto sociale.
In Europa, la transizione ecologica e gli obiettivi di neutralità climatica stanno infatti spingendo verso nuovi paradigmi urbani: meno consumo di suolo, maggiore riuso del patrimonio costruito, efficientamento energetico e maggiore qualità dello spazio pubblico. In questo scenario, l’Italia si trova in una posizione particolarmente rilevante per dimensione del patrimonio edilizio, necessità di ammodernamento e potenziale economico.
Il potenziale economico-ambientale della rigenerazione urbana in Italia
Secondo le analisi presentate dalla Community Valore Rigenerazione Urbana di The European House Ambrosetti – Teha Group e rilanciate da altre fonti di settore, il potenziale economico attivabile entro il 2050 raggiunge circa 1.594 miliardi di euro. Di questi, 166 miliardi derivano dall’impatto indotto, 830 miliardi da quello indiretto e 598 miliardi dall’impatto diretto.
Secondo Scenari Immobiliari, invece, entro il 2050 saranno disponibili in Italia circa 855 chilometri quadrati di suolo potenzialmente rigenerabile. Un processo che, attraverso la riattivazione di aree, strutture, edifici e spazi pubblici inutilizzati o sottoutilizzati, potrebbe generare un fatturato industriale e immobiliare di circa 660 miliardi di euro nell’arco di 26 anni, con ricadute economiche e sociali quantificabili in 1.240 miliardi di euro.
Tornando a Teha, emerge che il settore, se approcciato come vera e propria industria, potrebbe generare 14 milioni di unità di lavoro equivalenti a tempo pieno e produrre un moltiplicatore economico pari a 2,67: per ogni euro di valore diretto generato, nell’economia nazionale se ne attivano ulteriori 1,67. Con un potenziale di 320 milioni di metri quadrati di superficie lorda da rigenerare entro il 2050, la rigenerazione rappresenta uno dei motori di crescita più rilevanti per l’economia italiana e nel contempo l’occasione per contribuire alla decarbonizzazione dell’economia italiana.
Oltre al valore economico – secondo il Rapporto Teha –, gli effetti della rigenerazione si misurano anche in termini ambientali: -7,7 milioni di tonnellate di CO₂, -34,7 miliardi di kWh l’anno di consumi energetici e -121 litri/giorno di consumo idrico pro capite, solo per citare alcuni parametri. La rigenerazione urbana si conferma così lo strumento strategico per il raggiungimento di molteplici obiettivi per il nostro Paese:
- migliorare la qualità della vita urbana (oggi il 14,7% degli italiani vive in quartieri che necessitano di rigenerazione);
- supportare la sostenibilità abitativa (la quota di reddito destinata alla casa è salita dal 20,9% nel 2018 al 27,4% nel 2024);
- rispondere alle sfide demografiche e dell’ageing society (entro il 2035 serviranno 600mila nuovi posti letto in strutture assistite per anziani);
- aumentare l’attrattività dei territori; favorire innovazione e formazione, ridurre le emissioni del settore edilizio (responsabile del 10,3% delle emissioni nazionali e cresciuto del +33,6% tra il 2012 e il 2022, a fronte di una media Ue di -2,7%) e contrastare il consumo di suolo, aumentato dell’8,6% tra il 2012 e il 2030.
Casa, energia e sostenibilità: il nuovo ciclo di valore
Un altro aspetto legato al tema riguarda il legame tra rigenerazione urbana e “casa green”. Il sistema-casa non viene più considerato un oggetto isolato, ma è parte di un ecosistema urbano in cui qualità costruttiva, consumi energetici, accessibilità e servizi incidono direttamente sul valore economico e sociale di una comunità. La riqualificazione energetica del patrimonio esistente rappresenta oggi una delle principali leve per raggiungere gli obiettivi climatici europei. Tecnologie industrializzate di retrofit e interventi integrati dimostrano come sia possibile ridurre tempi di cantiere, consumi e impatto sugli abitanti, favorendo un modello di trasformazione più rapido e scalabile.
Parallelamente, cresce il ruolo di indicatori ESG e certificazioni ambientali nei processi di investimento immobiliare, trasformando la sostenibilità in un elemento misurabile e sempre più determinante nella creazione di valore urbano.
Le sfide per il sistema italiano
Nonostante i numeri promettenti appena citati e nonostante il ruolo di primo piano nella rigenerazione urbana di Milano e Roma, però, sempre secondo il Rapporto Teha, quattro grandi criticità potrebbero rallentare la piena espansione del mercato.
- La prima riguarda un quadro normativo frammentato e inadeguato: permane la frammentazione delle competenze e la carenza di risorse pubbliche (3,4 miliardi di euro previsti fino al 2037). Il 40% degli operatori interpellati dal sondaggio giudica l’attuale impianto normativo inadeguato o insufficiente.
- La seconda si riferisce alla concentrazione territoriale degli investimenti: cinque grandi città italiane hanno attratto da sole il 49% degli investimenti real estate del decennio pre-Covid, mentre il 96,9% dei cittadini vive in comuni con valori immobiliari residenziali medi inferiori alla soglia critica dei 3.000 euro al metro quadrato.
- La terza è l’inefficienza della collaborazione pubblico-privato: il 53% dei partecipanti alla survey Teha giudica infatti inadeguato l’attuale livello di cooperazione tra pubblico e privato, pur riconoscendone l’importanza (l’87% lo ritiene prioritario). Mancano strumenti condivisi per la misurazione e la monetizzazione degli impatti sociali e ambientali, sia ex ante che ex post.
- La quarta è la carenza di competenze nella pubblica amministrazione: mancano profili tecnici, economico-finanziari e multidisciplinari che sarebbero indispensabili per la gestione e lo sviluppo di processi complessi di rigenerazione urbana.
Rigenerazione urbana: una scelta per il nostro futuro
La rigenerazione urbana non è più soltanto una politica di trasformazione del territorio, ma una scelta strategica per il futuro del nostro Paese. Di fronte alle sfide ambientali, demografiche ed economiche, l’Italia dispone infatti di un patrimonio e di un potenziale unici in Europa e nel mondo. Pensiamo a Milano, che nell’immediato post-Olimpiadi ha già aperto il dibattito sul legame tra i suoi numerosi progetti di rigenerazione urbana, la gestione delle infrastrutture e l’aprirsi di nuove opportunità immobiliari. E pensiamo alla capitale Roma, con una pipeline cospicua di interventi che cerca di coniugare le nuove esigenze abitative alla tutela e alla conservazione di un’identità unica nel mondo.
Per cogliere pienamente tutto questo potenziale, è chiaro quindi che serviranno regole più semplici, maggiore capacità progettuale e una collaborazione più efficace tra pubblico e privato. Come prospettano autorevoli studi del settore, se queste condizioni saranno create, la rigenerazione potrà diventare davvero – e finalmente – uno dei principali motori di sviluppo dei prossimi decenni, creando valore duraturo per città, imprese e cittadini.
