Al netto di poco probabili colpi di scena nel secondo semestre dell’anno, il mercato italiano degli uffici non dovrebbe riservare grandi sorprese, ma potrebbe comunque migliorare la performance del 2025, che si è chiuso con investimenti per circa 1,7 miliardi di euro e una forte accelerazione nel quarto trimestre, quando sono stati investiti circa 700 milioni.
Secondo la fotografia scattata da Colliers, nel primo semestre del 2026 il settore office ha registrato in Italia investimenti per circa 870 milioni di euro, distribuiti su 29 transazioni, con una flessione del 9% rispetto allo stesso periodo del 2025.
I dati mostrano quindi un mercato che continua a essere caratterizzato da una forte selettività e dalla ricerca di location prime, sempre più rare soprattutto nei due mercati principali di Milano e Roma.
Milano resta il mercato leader per gli investimenti e concentra il 52% dei volumi, seguita da Roma con il 32%. Entrambe le città hanno registrato 12 transazioni, mentre il 41% dei capitali investiti è di provenienza nazionale. Gli investitori privati, tra cui family office, high-net-worth individual e altri operatori privati, hanno generato il 37% dei volumi.
Dal punto di vista delle strategie, il capitale core domina con il 61% degli investimenti e conferma l’interesse per asset stabilizzati e di alta qualità, una caratteristica che probabilmente accompagnerà il mercato per tutto il 2026. Gli investimenti value-add hanno rappresentato il 21% dei volumi complessivi, mentre le operazioni destinate all’occupazione diretta hanno raggiunto il 18%.
La prevalenza delle strategie core e la continua competizione per gli asset di maggiore qualità rappresentano quindi le principali direttrici del mercato office e probabilmente continueranno a esserlo per tutto l’anno. Sono proprio questi elementi a contribuire alla stabilità del rendimento degli uffici prime di Milano, indicato da Colliers al 4%.
Milano rallenta
Anche sul fronte delle locazioni non dovrebbero emergere grandi sorprese, con una domanda sempre più concentrata sulla qualità. A Milano la superficie locata nel primo semestre ha raggiunto circa 135.000 metri quadrati, in calo del 32%, mentre nel secondo trimestre l’assorbimento si è attestato a circa 63.000 metri quadrati, con una flessione del 33%.
Milano ha quindi rallentato in termini di volumi, mentre la domanda ha continuato a concentrarsi sugli immobili con le migliori prestazioni per qualità, efficienza e caratteristiche tecniche. Gli edifici di classe A e A+ hanno infatti rappresentato il 68% della superficie assorbita.
La polarizzazione verso gli spazi di pregio, sostenuta da una domanda attiva ma molto selettiva, resterà verosimilmente una delle principali direttrici anche per il mercato delle locazioni. La dimensione media delle transazioni si è mantenuta poco al di sotto degli 800 metri quadrati, anche se nel secondo trimestre gli occupanti hanno privilegiato una gestione sempre più efficiente degli spazi.
A Milano il canone prime nel centro è salito a 850 euro al metro quadrato all’anno e questo aumento riflette ancora una volta il disallineamento tra la domanda e la disponibilità di spazi, che soprattutto nel Cbd continua a rimanere particolarmente limitata.
Lieve crescita a Roma
Roma presenta invece volumi più contenuti, con 62.500 metri quadrati di superficie assorbita nel primo semestre, in aumento del 5%. Nel secondo trimestre la superficie locata ha raggiunto 24.100 metri quadrati, con una crescita del 27%. Sei transazioni comprese tra 3.000 e 6.000 metri quadrati, caratterizzate quindi da dimensioni maggiori rispetto a quelle registrate a Milano, hanno rappresentato il 70% dell’assorbimento trimestrale.
Il centro di Roma si è confermato il sottomercato più dinamico sia per superficie assorbita sia per numero di transazioni, seguito dall’Eur. Anche l’andamento dei canoni evidenzia questa evoluzione, con il Cbd salito da 600 a 630 euro al metro quadrato all’anno e l’Eur passato da 390 a 400 euro. Si tratta di incrementi contenuti, ma comunque significativi di una domanda sempre più orientata verso immobili di alta qualità e posizioni consolidate.
Allargando lo sguardo al mercato europeo, secondo Savills i principali mercati del continente continuano a registrare volumi di investimento inferiori alle medie storiche, ma si sta osservando un ritorno dell’interesse dei fondi istituzionali per operazioni di grandi dimensioni.
Potrebbe essere questo il colpo di scena in grado di spingere i volumi dell’office del 2026? Poco probabile, anche perché, secondo Savills, l’assorbimento degli spazi per uffici in Europa ha mostrato una buona tenuta, anche se la composizione della domanda sta cambiando.
Gli occupanti impiegano infatti più tempo a impegnarsi su nuovi spazi e la percentuale dei rinnovi dei contratti di locazione rimane elevata, a testimonianza sia della prudenza economica sia degli alti costi di allestimento.
Allo stesso tempo, la disponibilità limitata di spazi di pregio nelle posizioni centrali sostiene, come visto, la crescita dei canoni, in particolare per gli edifici dotati di servizi e caratterizzati da un’elevata efficienza energetica, che sono ciò che vogliono e ricercano gli investitori.
Al contempo, gli investitori restano prudenti nei confronti degli immobili più datati, per i quali i costi di ristrutturazione, l’adeguamento ai criteri Esg e i rischi legati alla locazione risultano più difficili da quantificare.
In conclusione, i fondamentali dell’office italiano, già definiti da anni con la mancanza di offerta e l’appetito per soluzioni efficienti e centrali, possono sostenere i volumi senza spingerli, portando piuttosto i canoni verso aumenti costanti anche nel corso della seconda metà del 2026.
