l retail si riprende la scena ed entra in una fase di ripresa selettiva e di trasformazione strutturale, sostenuta da un nuovo dinamismo degli investimenti europei.
Gli investimenti retail immobiliari in Europa hanno raggiunto quota 35,5 miliardi di euro, con una crescita dell’8% year over year. In Italia, il retail si conferma tra i mercati più dinamici, con 3,5 miliardi di euro investiti, pari a un +39% rispetto al 2024.
È questa la prima evidenza che emerge dal report PwC Real estate retail market report, secondo cui questa asset class rappresenta oggi il 18% degli investimenti immobiliari istituzionali europei. In Italia, nel primo trimestre del 2026, il retail ha attratto il 34% degli investimenti immobiliari complessivi, confermandosi uno dei comparti più rilevanti del mercato.
A guidare la ripresa sono stati soprattutto shopping center e outlet, che nel 2025 hanno concentrato circa il 60% dei capitali investiti.
Per quanto riguarda gli altri Paesi europei, il mercato retail immobiliare del Regno Unito ha registrato una significativa ripresa, con l’high street che ha mostrato un recupero importante durante l’anno. In Germania, questa asset class ha raggiunto un volume di transazioni pari a 6,5 miliardi di euro, con un incremento del 18% rispetto all’anno precedente. In Francia, invece, il 2025 si è chiuso con un volume totale di investimenti retail immobiliari pari a 2,6 miliardi di euro, in calo del 7% year over year.
Guardando agli altri mercati europei, la Svezia ha registrato investimenti retail immobiliari per 1,4 miliardi di euro, la Danimarca per 700 milioni di euro, l’Austria per 270 milioni di euro, i Paesi Bassi per 1,1 miliardi di euro, il Belgio per 1,2 miliardi di euro e la Spagna per 2,4 miliardi di euro. Il Regno Unito resta il mercato più rilevante, con 9,5 miliardi di euro.
PwC descrive questa fase come un momento di rinnovamento dopo anni di repricing prolungato, iniziato già nel 2017 a causa dell’impatto dell’e-commerce e poi intensificato dalla pandemia.
Per quanto riguarda il segmento high street, in Italia i rendimenti prime hanno registrato compressioni tra 20 e 25 punti base nel corso del 2025 e nel primo trimestre del 2026. La Francia risulta invece il mercato retail più performante nel segmento high street, con rendimenti pari al 3,85% nel primo trimestre del 2026, sostenuti dalla ripresa del turismo, dal posizionamento luxury e dalla qualità e varietà delle high street parigine.
Sul fronte dei centri commerciali, l’Italia ha registrato la più grande transazione di un centro commerciale mai realizzata nel Paese, segnando una rivalutazione strutturale del segmento e il ritorno del capitale istituzionale. La compressione dei rendimenti conferma la rinnovata fiducia degli investitori. Insieme agli outlet, i centri commerciali hanno rappresentato circa l’80% degli investimenti retail in Italia.
In sintesi, il retail torna a essere protagonista dopo un periodo difficile segnato dalla pandemia, dall’espansione dell’e-commerce e dall’instabilità geopolitica. Il comparto ha riacceso l’interesse degli investitori e ha raggiunto nuovi record di investimento: i 3,5 miliardi di euro investiti nel 2025 rappresentano il miglior risultato dal 2019, con una crescita del 39% rispetto al 2024 e una performance superiore rispetto alle altre asset class.
Nel primo trimestre del 2026, il retail ha mantenuto la propria posizione di rilievo, attirando 810 milioni di euro, pari a un +14% rispetto al primo trimestre del 2025, e rappresentando il 34% degli investimenti immobiliari nazionali, che hanno raggiunto complessivamente 2,4 miliardi di euro.
Come evidenziato, centri commerciali e outlet mall hanno guidato la ripresa. Anche supermercati e centri commerciali sono stati particolarmente attivi, con numerose operazioni in pipeline che dovrebbero sostenere elevati livelli di investimento anche in futuro.
Dal lato dei rendimenti, i prime degli immobili high street a Milano e Roma hanno raggiunto il 3,70% nel primo trimestre del 2026, a indicare che gli asset high street nelle principali città italiane continuano a essere molto ricercati dagli investitori.
Per quanto riguarda i centri commerciali, i rendimenti prime si sono attestati al 6,75% nel primo trimestre del 2026, mostrando stabilità rispetto alla fine del 2025. Secondo PwC, questa stabilità suggerisce che il sentiment degli investitori verso il segmento rimane positivo e coerente, senza oscillazioni significative negli ultimi mesi.
