A far data dal 1° gennaio 2026 tutte le imprese sono tenute ad assicurare immobili e beni materiali strumentali contro i danni diretti causati da eventi catastrofali quali sismi, alluvioni, frane, inondazioni ed esondazioni.
Una novità che sta già sollevando molti interrogativi, soprattutto nel mercato delle locazioni commerciali. Chi deve assicurare l’immobile e i relativi beni strumentali?
La risposta, a ben vedere, non è così scontata come potrebbe apparire. L’obbligo di legge, infatti, non ha quale destinatario il proprietario dell’immobile, ma chiunque utilizza l’immobile nello svolgimento dell’attività d’impresa.
Ciò significa che anche il conduttore, al pari del proprietario, nella sua qualità di imprenditore-utilizzatore dell’immobile, è direttamente interessato dall’obbligo assicurativo ed è chiamato a farsene carico anche con riferimento a immobili di proprietà di terzi.
La scelta del legislatore, che non è andata esente da critiche, è finalizzata a estendere al massimo la platea dei soggetti obbligati per responsabilizzare tutti gli imprenditori che hanno un rapporto con l’immobile e massimizzare una copertura assicurativa effettiva.
A ben vedere, chi utilizza il bene è infatti anche il soggetto che corre il maggior rischio di impresa in caso di interruzione dell’attività dovuta a un evento catastrofale. E qui si apre uno spazio interessante per i locatori.
Non è raro, infatti, che il tenant – soprattutto se si tratta di un operatore strutturato – disponga già di programmi assicurativi complessi, talvolta con polizze “ombrello” che coprono in modo integrato immobili, impianti e beni strumentali e che prevedono coperture ampie e onnicomprensive.
In tali casi, concentrare in capo al conduttore anche la copertura del rischio “Cat Nat” può rappresentare un’opportunità e una soluzione efficiente ed efficace per evitare duplicazioni, sovrapposizioni e costi non necessari.
Per il landlord, ciò può tradursi in un vantaggio concreto: trasferire l’onere assicurativo su un altro soggetto che è già attrezzato per gestire il rischio, senza rinunciare alla tutela del proprio patrimonio.
Naturalmente, tutto ciò non può essere lasciato all’improvvisazione. Se l’assicurazione è stipulata dal tenant, il proprietario è sempre tenuto a destinare l’indennizzo alla ricostruzione e a provvedervi? Entro quali tempi? E cosa accade al contratto di locazione se l’immobile non viene ripristinato tempestivamente?
La chiave per dirimere tutte queste questioni (non regolamentate dalla legge) resta una precisa contrattualizzazione. È fondamentale che le parti disciplinino in modo chiaro tra loro chi stipula la polizza, quali rischi sono coperti, e quali reciproci e precisi obblighi sorgono in caso di danno o perimento del bene.
Un ulteriore profilo riguarda il coordinamento tra le coperture assicurative. Senza una visione condivisa, il rischio è quello di pagare due volte per le stesse garanzie o, al contrario, di scoprire troppo tardi che alcune aree di rischio non sono adeguatamente coperte. Una gestione consapevole ed integrata tra landlord e tenant può invece consentire una distribuzione più razionale dei rischi e una sensibile ottimizzazione dei costi.
Ulteriori profili sui quali la normativa presenta criticità sono le conseguenze in caso di inadempimento all’obbligo di stipula e l’ambito di applicazione “oggettivo” delle coperture assicurative.
Per quel che riguarda le conseguenze in caso di mancata stipula, la normativa attualmente stabilisce che dell’inadempimento dell’obbligo di assicurazione da parte delle imprese “si deve tener conto” nell’assegnazione di contributi, sovvenzioni o agevolazioni pubbliche. Quanto precede significa che è ciascuna amministrazione che eroga misure di sostegno e di agevolazione a essere chiamata a dare attuazione alla citata disposizione nel concreto.
Altra criticità della normativa attiene al fatto che il perimetro delle coperture obbligatorie resta molto ristretto. La normativa include soltanto alluvioni, inondazioni, esondazioni, sismi e frane. Restano invece fuori – pur essendo sempre più frequenti e dannosi – fenomeni come mareggiate, ingressi di acqua marina, allagamenti da piogge brevi e intensissime e le cosiddette “bombe d’acqua”, evidenziando una significativa distanza tra rischi reali e rischi assicurati per legge.
Considerata la carenza della disciplina di legge su questi aspetti, resta in capo ai contraenti la responsabilità di estendere contrattualmente il perimetro dei beni e dei rischi assicurati nonché di regolamentare conseguenze e responsabilità delle controparti contrattuali a fronte di un inadempimento degli obblighi assicurativi.
In definitiva, la nuova disciplina, che vincola in solido proprietà e conduttore alla copertura assicurativa, non impone un unico modello, ma lascia aperte diverse soluzioni. In tale contesto, non privo di criticità e ambiguità interpretative, è estremamente importante che l’allocazione e l’estensione degli obblighi assicurativi, le responsabilità e le conseguenze in caso di sinistro siano frutto di una valutazione consapevole e di una regolamentazione contrattuale chiara, bilanciata e puntuale.
di Pier Paolo Bianchi – Cocuzza
