Il primo semestre dell’anno si è chiuso con investimenti immobiliari per circa 7,1 miliardi di euro e con il retail a primeggiare tra le asset class, grazie anche alla maxi operazione conclusa nell’high street di via Monte Napoleone. A seguire l’hospitality e la logistica, comparti che, secondo le previsioni, potrebbero continuare a performare bene perché inseriti in un contesto caratterizzato da fondamentali solidi. Gli asset seguono quindi traiettorie che, nella seconda parte dell’anno, potrebbero confermare quanto già osservato nei primi sei mesi del 2026.
Gli uffici stanno proseguendo il loro percorso all’insegna della selettività e della ricerca di una sempre maggiore qualità, secondo una dinamica di flight to quality che restringe il mercato agli immobili migliori e alle location prime.
L’hospitality sta invece consolidando il proprio peso e cerca di avvicinarsi agli ottimi risultati raggiunti nel 2025, mentre i data center, anche dopo la maggiore chiarezza normativa introdotta soprattutto dalla Regione Lombardia, potrebbero giocare un ruolo sempre più rilevante nei volumi di investimento di fine anno, nonostante la distanza tra i progetti annunciati e gli investimenti effettivamente realizzati rimanga ancora significativa.
Le prospettive per la fine dell’anno mostrano quindi diverse conferme e pochi possibili colpi di scena, a meno che nell’hospitality non si registri un fermento tale da generare operazioni rilevanti, soprattutto nei mercati turistici della montagna, del mare e dei laghi e in particolare nel segmento del lusso.
Un’accelerazione inattesa potrebbe arrivare anche dai data center, qualora entrassero capitali più consistenti da parte dei grandi fondi internazionali, oppure dagli uffici, nel caso in cui la seconda metà dell’anno riportasse sul mercato investitori istituzionali oggi ancora prudenti.
Office selettivo e prudente
La prima grande assenza di sorprese riguarda proprio l’office, un mercato che nel 2025 aveva chiuso con circa 1,7 miliardi di euro di investimenti, sostenuto da una forte accelerazione nel quarto trimestre. Secondo Colliers, nel primo semestre del 2026 il settore ha registrato circa 870 milioni di euro di investimenti distribuiti su quasi 30 transazioni, con una flessione del 9% rispetto allo stesso periodo del 2025. Se nella seconda metà dell’anno il mercato dovesse replicare questi volumi, la chiusura potrebbe avvicinarsi a quella dell’esercizio precedente.
La direzione resta comunque definita da un’elevata selettività e dalla ricerca di location prime, sempre più difficili da trovare soprattutto nei principali distretti direzionali di Milano e Roma. Il mercato continua quindi a premiare gli immobili di maggiore qualità, ben posizionati, efficienti dal punto di vista energetico e capaci di rispondere alle nuove esigenze delle imprese, mentre gli asset secondari rischiano di rimanere ai margini.
2026 anno di preludio per i data center
Più vivace potrebbe essere il secondo semestre d’anno dei data center, perché, se l’office procede lungo una traiettoria piuttosto prevedibile, le infrastrutture digitali rappresentano una delle componenti più dinamiche del mercato. Il loro peso si è già fatto sentire nel primo semestre, durante il quale le cosiddette asset class alternative hanno raggiunto circa 750 milioni di euro di investimenti, con una crescita del 140% rispetto allo stesso periodo del 2025 e con un contributo particolarmente rilevante proprio da parte dei data center.
Gli investimenti nelle infrastrutture tecnologiche restano comunque condizionati dall’incertezza legata alla distanza tra quanto viene programmato e quanto viene concretamente realizzato. Lo dimostrano i dati dell’Osservatorio del Politecnico di Milano relativi al triennio 2023-2025, durante il quale, a fronte di investimenti inizialmente stimati in 10,5 miliardi di euro, ne sono stati effettivamente realizzati circa 7,1 miliardi. Lo scarto è stato determinato anche dall’ingresso di nuovi operatori internazionali che non avevano pienamente considerato la complessità normativa e i tempi autorizzativi del mercato italiano.
La normativa approvata dalla Regione Lombardia per disciplinare in maniera organica la realizzazione, l’ampliamento e il monitoraggio dei data center può quindi far ben sperare sia nella concreta realizzazione delle opere sia in un’iniezione più robusta di investimenti da parte delle società, soprattutto straniere. La possibilità di disporre di procedure più chiare e di tempi maggiormente definiti potrebbe infatti ridurre uno degli ostacoli che finora hanno frenato la trasformazione degli annunci in cantieri e infrastrutture operative.
Hospitality in movimento
Tra le asset class che mostrano le migliori prospettive per la fine dell’anno c’è poi l’hospitality, che arriva da un 2025 particolarmente importante, durante il quale sono stati investiti circa 2,35 miliardi di euro, in aumento del 27% rispetto all’anno precedente e con uno dei migliori risultati degli ultimi anni. Nei primi sei mesi del 2026 le attività di investimento sono state stimate in circa 1,25 miliardi di euro, per cui appare verosimile che i volumi possano raddoppiare e raggiungere, se non superare, quelli del 2025, che si ricorda essere stato un anno record.
I presupposti ci sono tutti, a partire dallo European Hotel Investor Compass 2026 di Cushman & Wakefield, secondo il quale l’Italia occupa il primo posto tra le destinazioni europee più attrattive, con un indice di 4,2 su cinque. L’Italia e la penisola iberica assorbono inoltre una parte rilevante delle intenzioni di investimento degli operatori europei, confermando il forte interesse per i mercati dell’Europa meridionale.
Le grandi operazioni continueranno probabilmente a concentrarsi a Milano, come già avvenuto con il portafoglio Covivio, che ha generato un volume superiore a 210 milioni di euro, mentre a Roma sono state concluse due importanti transazioni con valori compresi tra 70 e 100 milioni di euro. L’interesse si sta però estendendo anche ai capoluoghi regionali e alle località turistiche di pregio, dal mare alla montagna fino ai laghi, con un’attenzione particolare per le destinazioni sciistiche, la Campania, la Sicilia, la Sardegna e il lago di Como.
A sostenere le prospettive c’è una pipeline articolata, composta da progetti sia urbani sia turistici, molti dei quali basati sulla riconversione di palazzi storici, ex uffici ed edifici pubblici in strutture ricettive di lusso. Si tratta di operazioni che permettono di unire la valorizzazione immobiliare alla crescita dei flussi turistici e che potrebbero contribuire non poco ai volumi della seconda metà dell’anno.
Logistica matura
Anche la logistica ha recuperato terreno ed è cresciuta nel primo semestre, registrando circa 1,2 miliardi di euro di investimenti secondo Patrigest, con un incremento del 48% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il secondo trimestre ha avuto un ruolo decisivo, con circa 875 milioni di euro investiti, confermando il comparto come una delle asset class più dinamiche del mercato.
A sostenere i risultati sono state soprattutto alcune operazioni superiori ai 100 milioni di euro e i grandi portafogli logistici, ancora una volta distribuiti lungo le infrastrutture strategiche del Nord Italia e in particolare sugli assi Milano-Bologna, Torino-Milano e Milano-Venezia. La concentrazione geografica continua quindi a riflettere la vicinanza ai principali hub produttivi, ai mercati di consumo e alle reti di collegamento nazionali ed europee.
Le prospettive per il resto del 2026 guardano a una logistica caratterizzata da meno quantità, maggiore qualità e una visione più attenta del territorio. Il comparto si conferma ormai un’asset class matura e selettiva, dopo anni nei quali la narrazione si è concentrata soprattutto sui metri quadrati assorbiti, sui nuovi sviluppi e sul volume complessivo degli investimenti.
Ora gli indicatori rilevanti sono altri e la maturità logistica si rivela nella capacità di offrire immobili che migliorino realmente l’efficienza della supply chain, riducano i consumi energetici e mantengano valore nel tempo.
Qualora questa capacità venisse mantenuta dagli sviluppatori anche nel secondo semestre, i volumi di investimento potrebbero continuare a crescere e, pur senza necessariamente raddoppiare, incrementare in maniera significativa, posizionando la logistica tra le asset class meglio collocate nell’orizzonte dell’intero 2026.
