Buone notizie – e dati record – sul fronte del mercato logistico e industriale italiano. Secondo le ultime analisi di Jll Italia, nel primo semestre del 2026 gli investimenti nel settore hanno raggiunto 1,25 miliardi di euro, in crescita del 50% rispetto allo stesso periodo del 2025 e pari al 16% del volume complessivo degli investimenti immobiliari in Italia. Il secondo trimestre ha contribuito in modo determinante alla performance del semestre, con circa 800 milioni di euro investiti, grazie anche alla chiusura di due importanti operazioni di portafoglio che hanno rappresentato oltre il 60% dei volumi trimestrali. Sul fronte occupier, anche il mercato delle locazioni ha registrato un risultato record con circa 1,6 milioni di metri quadrati di spazi assorbiti, in aumento del 72% su base annua, trainato soprattutto dagli operatori logistici conto terzi (3PL), che rappresentano circa il 70% del take-up.
Un quadro numerico decisamente entusiasmante, che conferma la centralità del real estate logistico all’interno dell’economia nazionale. Ma cosa ne pensano i protagonisti del settore e come interpretano questi numeri e queste evoluzioni? Lo abbiamo chiesto a chi la logistica la progetta e sviluppa ogni giorno, raccogliendo le analisi e le previsioni di Gianluca Fantoni, Director Development & Construction Italy di LCP – Logistics Capital Partners (nell’immagine a sinistra) e ai due Managing Director di Panattoni Italy, Klára Sobotková (al centro) e Giuliano Casale (a destra).
Fantoni (LCP): “La logistica in una fase di maturità e selezione”
Gianluca Fantoni, Director Development & Construction Italy di LCP (Logistics Capital Partners): “Per diversi anni il mercato immobiliare logistico italiano è stato raccontato quasi esclusivamente attraverso i numeri: metri quadrati assorbiti, nuovi sviluppi, investimenti, rendimenti. Oggi questi indicatori continuano ad essere importanti, ma non sono più sufficienti per interpretare l’evoluzione del settore. I dati del primo semestre 2026 confermano una domanda tornata su livelli molto sostenuti e un rinnovato interesse del capitale istituzionale verso la logistica. Tuttavia, il dato più significativo non è la crescita del mercato, bensì la sua trasformazione. Stiamo entrando in una fase di maturità. La logistica italiana non compete più sul numero di capannoni realizzati, ma sulla capacità di offrire immobili che migliorino realmente l’efficienza della supply chain, riducano i consumi energetici e mantengano il proprio valore nel tempo.
Negli ultimi anni l’offerta di nuovi spazi è aumentata in modo significativo. Questo ha reso il mercato più selettivo: oggi sono gli utilizzatori a scegliere e premiano esclusivamente edifici moderni, sostenibili e localizzati nei principali corridoi logistici. Gli immobili progettati senza una chiara strategia commerciale richiedono tempi di assorbimento più lunghi, mentre quelli sviluppati secondo criteri ESG continuano a registrare una domanda elevata. Dal nostro osservatorio abbiamo potuto seguire da vicino questa evoluzione. In Logistics Capital Partners abbiamo sviluppato negli ultimi dieci anni circa 800.000 mq di GLA di immobili logistici in Italia, collaborando con operatori nazionali e internazionali che oggi chiedono qualcosa di molto diverso rispetto al passato: flessibilità, tecnologia, efficienza energetica e tempi certi di consegna sono diventati requisiti imprescindibili”.
Fantoni (LCP): “Nei prossimi sei mesi, location e qualità degli asset saranno la vera spinta”
Continua – moderatamente ottimista – Gianluca Fantoni in riferimento ai prossimi sei mesi del 2026, che premieranno una logistica sostenibile, ben geolocalizzata e con asset di qualità: “Per i motivi sopra elencati, ritengo che la seconda parte del 2026 sarà caratterizzata non tanto da una corsa ai nuovi sviluppi, quanto da una crescente selezione dei progetti. Continueranno ad attrarre investimenti gli asset prime e gli sviluppi localizzati nelle aree con maggiore accessibilità infrastrutturale, mentre aumenterà il divario tra immobili capaci di generare valore nel lungo periodo e patrimonio logistico ormai superato. Anche il ruolo del developer è destinato a cambiare. Non siamo più semplicemente costruttori di edifici industriali; siamo chiamati a progettare infrastrutture essenziali per la competitività delle imprese. Questo richiede competenze che spaziano dall’ingegneria alla sostenibilità, dalla gestione delle autorizzazioni fino alla conoscenza delle esigenze operative dei clienti. L’esperienza maturata con il nuovo polo logistico realizzato per Metro Italia a Pontedera, insignito del premio “Il Logistico dell’Anno 2025″ per l’innovazione in ambito di sostenibilità ambientale, dimostra come qualità progettuale, innovazione e attenzione agli impatti ambientali non rappresentino più un valore aggiunto, ma il nuovo standard del mercato.
Guardando ai prossimi mesi, resto moderatamente ottimista. Le condizioni macroeconomiche stanno tornando favorevoli agli investimenti e la domanda di immobili logistici di qualità continua ad essere sostenuta. Ma soprattutto sta cambiando la cultura del settore: oggi si investe meno sulla quantità e molto di più sulla qualità. Ed è proprio questa, a mio avviso, la notizia più importante del 2026. La logistica italiana non sta semplicemente crescendo: sta diventando più matura, più efficiente e più sostenibile. Saranno gli operatori capaci di interpretare questa evoluzione a guidare il mercato nei prossimi anni”.
Sobotková – Casale (Panattoni): “Domanda reale, competitività dei territori e resilienza degli asset: qui il presente e il futuro della logistica”
Klára Sobotková, Managing Director Panattoni Italy: “In questa fase di maggiore incertezza, assistiamo ad un cambio di approccio del mercato. Dopo anni di forte orientamento ai rendimenti, oggi torna centrale la capacità di leggere la domanda industriale. Le decisioni di investimento saranno sempre più influenzate dalla capacità di anticipare l’evoluzione dei flussi logistici: conteranno la resilienza delle location, la qualità della base produttiva e la capacità degli immobili di accompagnare l’evoluzione delle supply chain e sostenere la competitività delle imprese”.
Giuliano Casale, Managing Director Panattoni Italy: “Parlare di un’unica dinamica nazionale rischia di essere fuorviante, con il mercato che tenderà a muoversi a velocità diverse in un panorama geografico sempre più diversificato. In questo contesto, la competitività dei territori dipenderà dalla capacità di trasformare gli investimenti infrastrutturali in reale efficienza per le imprese, insieme a tempi autorizzativi coerenti con le esigenze del mercato. È su queste variabili che, nei prossimi mesi, si misureranno le opportunità di sviluppo e l’attrattività dei territori nel coglierle”.
