Il silenzio-assenso sul permesso di costruire può formarsi anche quando l’intervento richiesto presenta difformità urbanistiche. A impedirne la formazione, infatti, non è l’eventuale non conformità dell’intervento, ma soltanto la mancanza degli elementi essenziali della domanda.
Lo ha chiarito il Consiglio di Stato con la recentissima sentenza n. 1878/2026, intervenendo su una questione che ha dato luogo a orientamenti giurisprudenziali non sempre uniformi, contribuendo a definire con maggiore chiarezza i confini applicativi dell’istituto.
La vicenda si riferisce a una domanda di permesso di costruire presentata per il recupero abitativo di un sottotetto, nella quale, trascorso il termine previsto dalla legge senza che il Comune adottasse un provvedimento espresso, il richiedente ha chiesto all’Amministrazione di attestare l’avvenuta formazione del silenzio-assenso.
Il Comune ha tuttavia respinto la richiesta, ritenendo l’istanza incompleta e chiedendo l’integrazione della documentazione.
La questione è quindi arrivata davanti al Consiglio di Stato, chiamato a chiarire quando l’inerzia dell’Amministrazione si possa effettivamente tradurre nella formazione di un titolo edilizio tacito.
In linea generale, nel procedimento per il rilascio del permesso di costruire il silenzio-assenso si forma decorsi novanta giorni dalla presentazione della domanda, salvo che il procedimento venga interrotto o che siano presenti vincoli che richiedano una valutazione espressa da parte dell’amministrazione.
Proprio su questo punto la giurisprudenza si è a lungo divisa.
Secondo un primo orientamento, per la formazione del silenzio-assenso sarebbero sufficienti i requisiti formali della domanda, come la legittimazione del richiedente e la corretta presentazione dell’istanza.
Un diverso orientamento ritiene invece che il titolo tacito possa formarsi solo quando l’intervento sia pienamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia, in quanto il silenzio-assenso costituirebbe uno strumento di semplificazione procedimentale, ma non di liberalizzazione dell’attività edilizia.
Con la sentenza n. 1878/2026 il Consiglio di Stato ha preso posizione aderendo al primo orientamento.
Secondo i giudici, pretendere la piena conformità urbanistica dell’intervento determinerebbe uno svuotamento di significato dell’istituto del silenzio-assenso. Se infatti la formazione del titolo tacito dipendesse dall’accertamento preventivo di tutti i requisiti sostanziali, verrebbe meno la funzione stessa del meccanismo, che è quella di contrastare l’inerzia dell’Amministrazione e garantire certezza nei rapporti tra cittadini e pubblica Amministrazione.
Per questa ragione, la difformità urbanistica dell’intervento non impedisce, di per sé, la formazione del silenzio-assenso.
Resta però un limite preciso. Il titolo edilizio tacito non può formarsi quando la domanda è priva degli elementi essenziali previsti dalla Legge, cioè quando l’istanza è talmente carente da non poter essere considerata una valida domanda di permesso di costruire.
Nel procedimento edilizio rientrano tra gli elementi essenziali, ad esempio: il titolo di legittimazione del richiedente; gli elaborati progettuali; l’asseverazione del progettista sulla conformità dell’intervento alle normative di settore.
In assenza di tali elementi, l’inerzia dell’Amministrazione non può trasformarsi in un titolo edilizio tacito.
La decisione del Consiglio di Stato amplia e chiarisce l’ambito applicativo del silenzio-assenso, ma allo stesso tempo ne definisce i limiti: la difformità urbanistica non ne impedisce la formazione, mentre la mancanza degli elementi essenziali della domanda sì.
Una distinzione che rafforza la funzione di semplificazione dell’istituto e contribuisce a garantire maggiore certezza nei rapporti tra cittadini e pubblica amministrazione.
SCIA e permesso di costruire: quando la segnalazione non si consolida
Cons. Stato, Sez. VII, 5 marzo 2026, n. 1746
Con la recentemente pronunciata la Sezione VII del Consiglio di Stato con la sentenza n. 1746/2026 è intervenuta su un tema analogo, relativo al consolidamento degli effetti della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Il caso riguardava alcuni interventi edilizi quali la realizzazione di una struttura coperta sul terrazzo e di una piscina nell’area pertinenziale.
Nella vicenda in esame, all’esito degli accertamenti svolti, il Comune ha ritenuto che le opere fossero state realizzate in assenza del necessario titolo edilizio, adottando conseguentemente l’ordine di demolizione.
Il proprietario ha quindi presentato una SCIA in sanatoria, sostenendo la natura pertinenziale degli interventi realizzati. Poiché l’Amministrazione non ha esercitato nei termini di legge il potere inibitorio previsto dall’art. 19 della legge n. 241/1990, il privato ha ritenuto che gli effetti della segnalazione si fossero definitivamente consolidati con la sanatoria dei manufatti.
L’Amministrazione è tuttavia intervenuta, seppur tardivamente, dichiarando inefficace la SCIA, sulla base del fatto che le opere richiedevano il rilascio di un permesso di costruire. La controversia è così giunta davanti al Consiglio di Stato.
Secondo il ricorrente, la mancata adozione nei termini di un provvedimento inibitorio avrebbe determinato il consolidamento della SCIA, impedendo al Comune di intervenire successivamente.
Il Consiglio di Stato ha respinto l’impostazione del ricorrente, ribadendo un principio ormai consolidato: il meccanismo di stabilizzazione della SCIA opera soltanto quando la segnalazione viene utilizzata per interventi che la Legge effettivamente assoggetta al regime della SCIA. Quando invece l’intervento rientra tra quelli per i quali la Legge richiede il permesso di costruire, la presentazione di una SCIA non è idonea a produrre effetti legittimanti, anche se l’Amministrazione non interviene entro il termine previsto. In questi casi non si verifica alcun consolidamento degli effetti della segnalazione e l’Amministrazione conserva il proprio potere ordinario di vigilanza urbanistico-edilizia, che ha carattere permanente e può essere esercitato anche dopo il decorso dei termini previsti dall’art. 19 della legge n. 241/1990.
La sentenza ribadisce così che la SCIA non può essere utilizzata per aggirare il sistema dei titoli edilizi previsto dal Testo Unico, né per ottenere una sanatoria implicita di interventi che avrebbero richiesto il permesso di costruire.
di Thomas Mambrini e Luigi Langiu – Cocuzza
