Negli ultimi anni il settore della sanità privata ha vissuto una trasformazione profonda. Accanto allo studio medico tradizionale, fondato sul rapporto diretto tra professionista e paziente, si sono affermate cliniche – in particolare odontoiatriche – diffuse su base nazionale e talvolta internazionale, dotate di marchi riconoscibili, forte presenza digitale, orari di apertura molto estesi e strutture organizzative complesse. Sono realtà che funzionano sempre meno come studi professionali e sempre più come vere organizzazioni aziendali.
Dal punto di vista immobiliare, però, queste strutture operano ancora all’interno di una cornice normativa datata. La disciplina delle locazioni non abitative è infatti in gran parte ancora regolata dalla legge sull’equo canone del 1978, pensata per un’economia profondamente diversa da quella attuale. È proprio questo scollamento tra realtà economica e norme vigenti che sta generando un numero crescente di contenziosi.
Uno dei temi più delicati riguarda l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Alla cessazione di una locazione a uso non abitativo il locatore può essere tenuto a corrispondere al conduttore un’indennità pari a diciotto mensilità di canone. La legge, tuttavia, esclude espressamente questo obbligo quando l’immobile è utilizzato per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico o quando è destinato all’esercizio di attività professionali. Ed è proprio su questo confine, spesso sottile, che si concentra il dibattito.
Negli ultimi anni diversi ambulatori odontoiatrici, alla scadenza del contratto o in risposta a uno sfratto per finita locazione, hanno rivendicato il diritto all’indennità di avviamento, sostenendo di svolgere un’attività assimilabile a quella commerciale. I giudici, chiamati a decidere, hanno progressivamente affinato i criteri di distinzione tra studio medico e ambulatorio dotato di un’organizzazione aziendale.
La giurisprudenza tende oggi a negare l’indennità quando l’attività è riconducibile allo studio professionale in senso stretto, cioè quando prevale l’apporto personale del medico, il rapporto fiduciario con il paziente e l’organizzazione è ridotta all’essenziale. Al contrario, l’indennità viene riconosciuta quando l’attività si svolge all’interno di una struttura aperta al pubblico indistinto in cui la componente organizzativa prevale nettamente su quella professionale.
Nella pratica, tuttavia, le zone grigie sono molte. Per questo i tribunali hanno individuato una serie di indici fattuali che, nel loro insieme, possono far pendere la bilancia verso la qualificazione dell’ambulatorio come organizzazione dal connotato imprenditoriale. Rileva, ad esempio, il fatto che sia la clinica a fatturare direttamente le prestazioni ai pazienti, che i medici collaboratori fatturino alla struttura e non al cliente finale, che la clinica abbia il potere di selezionare e sostituire i professionisti, che i rapporti con fornitori e partner commerciali facciano capo alla clinica e che l’acquisizione della clientela avvenga attraverso convenzioni, accordi o attività di marketing gestite e decise dalla clinica medica. Quanto più questi elementi sono presenti, tanto maggiore è il rischio per il locatore di dover corrispondere l’indennità di avviamento alla fine del rapporto.
Il fenomeno è destinato a crescere. Da un lato aumentano le cliniche sanitarie organizzate come vere aziende; dall’altro il modello del libero professionista individuale è in progressiva difficoltà. Il risultato è che sempre più immobili vengono utilizzati per attività mediche formalmente qualificate come professionali, ma che presentano, in sostanza, un’organizzazione di carattere aziendale, con tutte le conseguenze che questo comporta sul piano locatizio.
Per proprietari, investitori e operatori del real estate il tema non è affatto teorico. Locare un immobile a una clinica medica non significa più automaticamente trovarsi di fronte a un’attività “neutra” sotto il profilo dell’avviamento. Al contrario, la struttura concreta dell’attività svolta all’interno dei locali può trasformare, alla scadenza del contratto, una locazione apparentemente ordinaria in un costo imprevisto e rilevante.
In un mercato immobiliare sempre più attento alla gestione del rischio, la distinzione tra studio medico e ambulatorio non dovrebbe quindi essere affrontata solo alla fine del rapporto, magari in sede contenziosa, ma valutata con attenzione già al momento della stipula del contratto, adottando nel testo dell’accordo e nella gestione del rapporto le necessarie cautele.
di Patrizio Cataldo – COCUZZA Studio legale
