La geografia dei paesi che guardano all’Italia come meta in cui acquistare casa è cambiata nel 2025 e sta continuando a mutare anche in questo inizio di 2026, complici l’irrequietezza globale e, probabilmente, un’attrattività sempre più elevata dell’Italia, vista come un paese stabile.
Secondo il report di Gate-away.com, gli Stati Uniti restano il primo paese di provenienza, con il 25% delle richieste totali di case in Italia, anche se il dato è calato del 21,6%. Una contrazione si registra anche per la Germania, pilastro storico del mercato immobiliare internazionale in Italia, da cui le richieste sono scese del 13,6%.
Ci sono però paesi che stanno ampliando il proprio interesse verso la penisola.
Certo, la domanda è frammentata, ma anche dinamica, coinvolge budget diversi, da una parte più elevati e dall’altra più contenuti e mostra interesse anche per le aree meno inflazionate. Ma è in questo scenario che rientrano gli Emirati Arabi Uniti che hanno segnato un aumento del 15,18% delle richieste anno su anno.
Il tema è tornato alla ribalta anche in seguito all’acquisto di Villa Certosa da parte della famiglia Al Thani, la dinastia che governa il Qatar, per una cifra di circa 350 milioni di euro. Si tratta di un caso limite, che tuttavia mostra un trend già in atto, quello per cui anche gli Emirati e, più in generale, il Middle East stanno guardando all’Italia come a un paese dove comprare casa.
Un articolo pubblicato dal Guardian ad aprile ha sottolineato che, mentre Dubai era la meta prediletta dai ricchi britannici in cerca di una nuova casa, Milano è entrata nel loro radar insieme al desiderio di tornare in Europa.
Del resto, le persone che lasciano gli Emirati Arabi Uniti possono immaginarsi facilmente di vivere a Roma o a Milano, considerate metropoli internazionali e, soprattutto, convenienti.
Grazie al regime italiano di tassazione forfettaria, i nuovi residenti pagano infatti 300.000 euro sui redditi prodotti all’estero, una cifra relativamente contenuta per le persone più ricche del mondo. In più, questa opportunità ha coinciso con la revoca del regime britannico dei non-dom, spostando la bussola degli acquisti residenziali.
Sotheby’s International Realty di Milano ha dichiarato al Guardian di aver assistito a un’ondata di nuovi acquirenti diretti verso Milano. In questo caso si parla di un arrivo verso il Bel Paese che riguarda sia cittadini provenienti dal Medio Oriente, soprattutto molto facoltosi, sia europei che guardano altrove e scelgono l’Italia.
È ancora troppo presto per dire se questo sistema stia penalizzando Dubai. Le stime indicano che, finora, una media di circa 5.000 persone abbia aderito al regime forfettario italiano citato. Molti richiedenti erano però italiani residenti a Londra, attivi nei settori bancario, assicurativo, della gestione patrimoniale o dei fondi, che desideravano tornare in Italia per motivi personali e fiscali.
Flat tax e qualità della vita stanno quindi attirando i paperoni in una città, Milano, in cui il valore medio al metro quadrato ha superato i 5.100 euro nel novembre 2025, con aumenti marcati nelle zone più prestigiose, come Brera, Cinque Vie e Sant’Ambrogio.
Le stime indicano una quota compresa tra il 30% e il 40% di acquirenti internazionali in più. È però difficile elaborare una stima che identifichi esclusivamente quelli provenienti dal Middle East.
Cosa cerca chi arriva dal Middle East in Italia
È indubbio che chi sceglie l’Italia dal Middle East cerchi qualcosa di molto diverso rispetto a ciò che può trovare a Dubai, Abu Dhabi o Doha. L’attenzione non si concentra soltanto sul prezzo al metro quadrato, sui servizi o sul rendimento, ma anche su immobili dotati di una storia, che rappresentano la grande forza dell’Italia.
Si va dalle ville storiche alle dimore straordinarie come Villa Certosa, passando per i palazzi di Milano e Roma, le tenute in Toscana e le proprietà affacciate sul mare della Sardegna.
Molto probabilmente si tratta anche di una forma di diversificazione patrimoniale in euro, di una seconda casa da utilizzare come punto di appoggio e, in alcuni casi, del primo passo verso il trasferimento della famiglia o della residenza fiscale.
Va inoltre considerato che il fenomeno si inserisce in un rapporto economico sempre più stretto tra l’Italia e gli Emirati Arabi Uniti. Nel 2025 gli Emirati hanno annunciato un ampio programma di investimenti in Italia, accompagnato dalla crescita degli scambi commerciali bilaterali.
Questo avvicinamento porta concretamente un numero maggiore di imprenditori e investitori ad andare oltre il turismo e a scegliere l’Italia come un luogo nel quale avere almeno un punto di appoggio o una casa.
In questo caso s parla comunque di un mercato iperselettivo e ultra-prime, nel quale gli immobili non sono soltanto di grande pregio, ma vengono spesso accompagnati da tutti i servizi di cui le persone più facoltose hanno bisogno quando arrivano in Italia.
Il ruolo dell’Italia nel mercato immobiliare europeo
Il trend si legge anche in fasce non esclusivamente ultra-prime. Secondo l’analisi pubblicata da Knight Frank ad aprile 2026, è trascorso circa un anno da quando l’offerta immobiliare europea ha iniziato a ricevere una maggiore attenzione.
Un euro più debole e un costo del debito più contenuto hanno reso la proposta europea più allettante. L’abolizione del regime fiscale britannico dei non-dom ha inoltre provocato deflussi di capitali verso l’Europa. Sebbene molti trasferimenti siano avvenuti verso paesi più lontani, una parte si è concentrata sui mercati europei, con Italia, Monaco e Svizzera considerate particolarmente attraenti.
Mark Harvey, responsabile del dipartimento internazionale di Knight Frank, aveva dichiarato che la direzione intrapresa era chiara, ovvero i Paesi che offrono regimi fiscali stabili e una governance prevedibile continuano ad attirare il maggiore interesse.
Il crescente interesse per il Lago di Como
Una conferma dell’attrattività dell’Italia per il pubblico del Middle East arriva anche da The Wealth Report 2026 di Knight Frank.
Nella sezione dedicata al Lago di Como, si sottolinea che la domanda di residenze in quest’area proviene soprattutto da famiglie internazionali con attività economiche basate a Milano.
L’interesse è forte da parte del Nord America e dell’Europa, ma sta crescendo anche quello proveniente dal Middle East. Tra le ragioni principali ci sono sempre le stesse coordinate, il regime della flat tax e altri elementi decisivi, come la presenza di servizi di alto livello, infrastrutture, scuole internazionali e ristoranti stellati.
Aumentano le persone con patrimoni superiori ai 30 milioni di dollari
Un ultimo dato arriva da una banca dati contenuta sempre in The Wealth Report. Il numero degli Uhnwi, le persone con un patrimonio superiore ai 30 milioni di dollari, è in crescita in Italia.
Nel 2021 si parlava di 12.547 persone. Nel 2026 il numero è salito a 15.433, con una proiezione di 16.667 persone entro il 2031. L’aumento registrato tra il 2021 e il 2026 è del 23%, mentre per il periodo compreso tra il 2026 e il 2031 è prevista un’ulteriore crescita dell’8%.
I dati mostrano quindi un panorama nel quale l’aumento delle persone con patrimoni molto elevati potrà riguardare sia la popolazione nazionale sia, soprattutto, quella internazionale.
La tassazione svolge un ruolo favorevole e, insieme alla scarsità di prodotto, mantiene elevati i livelli del mercato residenziale, soprattutto nel segmento ultra-prime milanese e anche di altre città italiane.
È difficile parlare di una vera competizione o di una fuga da Londra, ed è complesso definire la proporzione di persone native del Middle east che eleggono l’Italia. È più corretto descrivere una situazione che si sta probabilmente riequilibrando e che vede l’Italia attrarre sempre più persone provenienti da Dubai e da altre città mediorientali.
Perché si tratta sia di cittadini originari sia di stranieri che vi avevano trasferito la residenza per ragioni fiscali e che oggi guardano all’Italia soprattutto per la qualità della vita, la storia, l’arte e la natura.
In definitiva sono questi gli elementi che restano, e probabilmente resteranno, come basi capaci di rendere il residenziale italiano attraente nel tempo.
