Quasi l’80% degli investitori prevede di aumentare la propria esposizione agli hotel italiani nei prossimi 12-24 mesi, mentre circa tre quarti degli intervistati si aspetta di essere net buyer di asset alberghieri nel paese nello stesso periodo.
Queste le prime macroevidenze che emergono dall’indagine realizzata da JLL coinvolgendo investitori, operatori e decision maker attivi nel settore alberghiero a livello internazionale, evidenzia come l’Italia continui a beneficiare di solidi fondamentali della domanda, forte attrattività turistica e crescente interesse da parte di capitali domestici e internazionali.
I dati confermano il sentiment positivo emerso dalla survey. Nel primo semestre del 2026, gli investimenti nel settore hotel hanno superato 1 miliardo di euro, includendo conversioni da altre destinazioni d’uso. In particolare, la conversione da uffici a hotel, che si concentra principalmente a Roma e Milano, rappresenta una delle principali tendenze del mercato attuale e testimonia il crescente interesse degli investitori per strategie value-add basate sul riposizionamento degli asset.
Nuovi flussi di capitale
Un dato emerso dalla survey riguarda la provenienza dei nuovi flussi di capitale. Gli investitori con una limitata esposizione al mercato italiano (≤5% del portafoglio hotel) mostrano la maggiore propensione ad aumentare significativamente le allocazioni, mentre gli investitori già fortemente presenti (≥50% del portafoglio) mantengono un approccio più selettivo e orientato all’ottimizzazione del portafoglio esistente. Questo dato suggerisce che una parte significativa della futura crescita degli investimenti potrebbe provenire da nuovi operatori e da capitali internazionali ancora poco presenti sul mercato italiano, ampliando ulteriormente la base degli investitori attivi nel settore alberghiero nazionale.
Inoltre, secondo le analisi di JLL, il capitale internazionale valuta l’Italia nel contesto di portafogli globali diversificati, comparando i rendimenti risk-adjusted tra mercati. Per gli investitori di lungo periodo, la fiducia nei fondamentali strutturali della domanda italiana – nelle grandi città e nelle destinazioni leisure consolidate – giustifica un approccio di investimento di lungo respiro, dove le sfide operative di breve termine non rappresentano un deterrente.
Roma e Milano guidano la domanda
Le preferenze geografiche degli investitori rimangono fortemente concentrate nelle principali gateway city italiane, come Roma, Milano, Venezia e Firenze. Accanto ai grandi centri urbani, emerge un forte interesse per le destinazioni leisure e resort, in particolare i Laghi, la Puglia e Sicilia e le località costiere e di alta gamma come Forte dei Marmi e Anacapri. Più selettivo, invece, l’interesse verso mercati secondari e regionali, che continuano ad attrarre soprattutto investitori domestici alla ricerca di specifiche opportunità di riposizionamento e conversione.
Lusso e upscale al centro delle strategie
I segmenti luxury e upscale risultano i più attrattivi per tutte le categorie di investitori, grazie alla loro capacità di sostenere la crescita delle tariffe, alla resilienza della domanda e alla forza dei brand. A differenza di altri mercati europei, l’Italia dispone di oltre dieci destinazioni realmente luxury, offrendo agli investitori la possibilità di diversificare geograficamente all’interno del Paese e sviluppare strategie value-add in mercati caratterizzati da un elevato potenziale di crescita delle tariffe.
Uno dei principali risultati della survey riguarda l’evoluzione delle strategie di generazione dei rendimenti. Oltre due terzi degli investitori indicano infatti nella riqualificazione degli asset, nel repositioning e nell’efficienza operativa le principali leve per creare valore.
La survey evidenzia come la qualità dell’esecuzione stia diventando il principale elemento distintivo tra gli investitori. In un mercato caratterizzato da forte competizione per gli asset di qualità e da una crescente complessità operativa, la capacità di trasformare la crescita dei ricavi in incremento dei rendimenti assume un’importanza sempre maggiore.
Guardando all’orizzonte dei prossimi tre anni, tecnologia e intelligenza artificiale emergono come i principali fattori a influenzare le strategie di investimento alberghiero in Italia. Gli investitori attribuiscono crescente importanza agli strumenti digitali per l’ottimizzazione dei ricavi, il controllo dei costi, l’efficienza operativa e il miglioramento dell’esperienza degli ospiti.
Secondo gli investitori intervistati, tecnologia e intelligenza artificiale non rappresentano soltanto strumenti di efficientamento, ma fattori strutturali in grado di supportare la crescita dei ricavi e migliorare la competitività degli asset nel lungo periodo. Seguono, tra i temi strategici più rilevanti, l’overtourism e le possibili restrizioni regolamentari nelle destinazioni più mature.
Esg e rischio climatico si confermano elementi ormai integrati nei processi di valutazione e underwriting, ma vengono considerati principalmente fattori di gestione del rischio piuttosto che driver distintivi delle decisioni di investimento.
Un mercato sempre più selettivo
La ricerca conclude che la fiducia verso il mercato alberghiero italiano rimane elevata, sostenuta da una domanda robusta e da prospettive di crescita superiori alla media europea. Tuttavia, la survey sottolinea come in un mercato sempre più competitivo, il differenziale di performance tra gli asset è destinato ad ampliarsi: la semplice esposizione al mercato italiano non sarà più sufficiente a garantire rendimenti superiori.
In un contesto in cui liquidità e interesse degli investitori restano elevati, diventeranno sempre più determinanti il corretto posizionamento dell’asset, la chiarezza della strategia di investimento e la capacità di eseguire efficacemente progetti di valorizzazione e crescita operativa.
“Il mercato alberghiero italiano continua a distinguersi nel panorama europeo per la sua capacità di attrarre capitali e generare interesse da parte di investitori con strategie molto diverse tra loro”, commenta Andrea Mancini, head of hotel capital markets Italy di JLL. “La survey mostra chiaramente che l’Italia è considerata una destinazione strategica di lungo periodo, con i nuovi entranti – investitori internazionali, family office e capitale privato – che mostrano l’appetito più forte per l’espansione. Oggi però il vero fattore differenziante non è più soltanto scegliere il mercato giusto, ma saper valorizzare il singolo asset attraverso strategie di riposizionamento, gestione operativa e innovazione. In un contesto sempre più competitivo, il successo dipende sempre meno dalla semplice esposizione al mercato e sempre più dalla capacità di eseguire strategie di valorizzazione efficaci a livello di singolo asset, gestendo al contempo la pressione sui costi operativi. È qui che si giocherà la creazione di valore nei prossimi anni.”
