Per quanto riguarda gli affitti residenziali, anche nella prima parte del 2026 i conti continuano a non tornare in termini di sostenibilità economica. Se si guarda ai dati Istat, la retribuzione oraria media in Italia è pari a 16,4 euro, con una differenza tra uomini e donne che resta evidente, perché il valore sale a 16,8 euro per gli uomini e scende a 15,9 euro per le donne.
Parlare di stipendio netto medio è più complesso, ma si può prendere a modello il reddito netto delle famiglie Istat. Nel 2024 le famiglie residenti in Italia hanno percepito un reddito netto medio pari a 39.501 euro, circa 3.290 euro al mese. Il dato è in crescita del 5,3% in termini nominali e del 4,1% in termini reali rispetto al 2023.
È una base che, per molte famiglie, resta difficile da conciliare con il pagamento di un affitto, soprattutto nelle città e nei comuni dove la domanda abitativa è più forte. Gli affitti in Italia, infatti, continuano a salire. Guardando al 2025, i dati Omi sulle locazioni residenziali indicano oltre un milione di abitazioni locate con un nuovo contratto registrato, in crescita dell’1,5% rispetto al 2024, pari a quasi il 7% dello stock potenzialmente disponibile. I nuovi contratti di locazione abitativa hanno sfiorato 1,3 milioni di unità, con un aumento dell’1,2%, mentre il canone annuo complessivo ha sfiorato i 7 miliardi di euro, in crescita del 5,4% sul 2024.
A trainare il mercato sono stati soprattutto i contratti agevolati, sia di lungo periodo sia transitori, aumentati di circa il 6% in termini di volumi. Nel complesso, queste formule rappresentano oltre il 31% dell’intero mercato delle locazioni residenziali.
La superficie complessiva delle abitazioni locate nel 2025 è pari a 87 milioni di metri quadrati, con una superficie media intorno agli 84 metri quadrati e un canone annuo medio nazionale di 79 euro al metro quadrato. Nei comuni ad alta tensione abitativa, però, i valori salgono sensibilmente, perché nei contratti ordinari di lungo periodo il canone annuo medio arriva a 102 euro al metro quadrato. Per un’abitazione di 84 metri quadrati significa superare gli 8.500 euro annui, cioè oltre 700 euro al mese, solo per l’affitto.
Il divario territoriale resta molto marcato
Nei contratti ordinari di lungo periodo Milano si conferma il mercato più dinamico e soprattutto più costoso, con oltre 29 mila abitazioni locate e un canone annuo medio di 206 euro al metro quadrato.
Seguono Firenze, Roma e Bologna, con valori compresi tra 156 e 167 euro al metro quadrato. Milano guida anche il segmento delle locazioni ordinarie transitorie, con circa 23 mila nuovi contratti e un canone annuo medio di 167 euro al metro quadrato, davanti a Roma, con 132 euro al metro quadrato, e Firenze, con 120 euro al metro quadrato. Nei contratti agevolati di lungo periodo Milano resta la città più cara, con canoni prossimi a 183 euro al metro quadrato, mentre Palermo si conferma tra le realtà più accessibili, con valori intorno a 61 euro al metro quadrato.
I dati Omi relativi al 2025 mostrano continuità anche nel 2026. Le informazioni più recenti disponibili riguardano il primo trimestre dell’anno, quando le abitazioni oggetto di nuovi contratti registrati sono state circa 262 mila.
Il mercato degli affitti resta quindi sostanzialmente stabile nei volumi, ma il canone annuo cresce di circa il 4% rispetto al primo trimestre 2025. Nei comuni ad alta tensione abitativa l’aumento arriva al 4,6%. Continuano invece a scendere i contratti ordinari di lungo periodo, in calo del 3,2%, con una lieve riduzione del relativo canone annuo complessivo, pari al meno 0,4%. Crescono, al contrario, i contratti agevolati di lungo periodo, con un incremento del canone annuo del 13%, mentre nel segmento dei contratti agevolati transitori, che comprende anche le locazioni per studenti, le variazioni risultano sostenute soprattutto per le abitazioni locate in porzione, con rialzi intorno al 22%.
Anche Roma e Milano confermano due dinamiche diverse. Nel primo trimestre 2026 Roma supera le 14 mila abitazioni locate, con un incremento tendenziale del 7,4% e un aumento del canone annuo complessivo pari al 10,3%. Milano supera invece le 15 mila nuove locazioni, con un aumento dell’1% rispetto allo stesso periodo del 2025 e una crescita dei canoni annui del 6,4%.
Secondo Dils, per quanto riguarda le locazioni residenziali, il quadro nazionale rimane stabile nel primo trimestre 2026, con dinamiche differenziate tra i principali centri urbani. Rispetto al primo trimestre 2025, i contratti standard 4 più 4 segnano un leggero aumento a Roma, pari al più 1,2%, e un nuovo calo a Milano, pari a meno 13,2%. Anche sul fronte del volume totale dei canoni le due città mostrano un andamento opposto, con Roma in crescita dell’8,8% e Milano in riduzione del 6,2%.
Lo stesso trend si conferma nel comparto dei contratti transitori, il cui numero cresce del 6% a Roma e registra una flessione del 4,9% a Milano. Si diffondono invece con sempre maggiore rapidità, soprattutto a Milano, i contratti agevolati, sia nella formula di lungo periodo sia in quella transitoria.
La fotografia degli affitti residenziali è quindi quella di un paese in cui le abitazioni disponibili sono e restano poche rispetto alla domanda e questa pressione spinge i prezzi al rialzo, mentre crescono i contratti agevolati perché alla base c’è una questione sempre più evidente di sostenibilità economica per la media delle famiglie italiane.
Niente di nuovo sotto il sole del 2026, quindi. In attesa di un piano casa capace di ampliare l’offerta e favorire canoni più sostenibili, resta scoperta soprattutto quella zona grigia della popolazione che non riesce ad accedere all’acquisto e rischia di fare sempre più fatica anche a sostenere un affitto.
