Manhattan torna protagonista nella classifica annuale di StreetEasy sui quartieri di New York da monitorare, basata sull’aumento delle ricerche di acquirenti e locatori. Per il 2026 il distretto conquista tre posizioni tra le prime quattro, con il Financial District al primo posto, seguito da East Village (2°) e Lower East Side (4°); un balzo straordinario se si considera che solo lo scorso anno il distretto appariva a malapena in fondo alla lista.
Il Financial District guida la classifica grazie a un balzo di quasi il 47% nelle ricerche tra il 2024 e il 2025. Storicamente legato a uffici e flussi diurni, il quartiere ha assunto un profilo sempre più residenziale, spinto da grandi operazioni di riconversione come 25 Water Street, il più grande progetto di trasformazione da uffici ad abitazioni negli Stati Uniti.
Nonostante il recupero di Manhattan, Brooklyn e Queens restano centrali grazie a una maggiore offerta di nuovi sviluppi, dove Windsor Terrace (3°) emerge a Brooklyn come alternativa più accessibile a Park Slope.
Due pesi e due misure: perché i costruttori cedono la scena
La recente conclusione del progetto che ha convertito il JFK Hilton in affordable housing, rinominato Baisley Pond Park Residences, offre un interessante esempio di come venga gestita la comunicazione nel settore immobiliare. Sebbene l’operazione sia un’iniziativa privata firmata da Slate Property Group e RiseBoro Community Partnership, la narrazione mediatica e i comunicati ufficiali hanno dato grande risalto alla figura della Governatrice Kathy Hochul. Nonostante lo Stato abbia finanziato solo una parte dell’opera, il merito è stato attribuito quasi interamente all’azione governativa.
Questa dinamica nasce da una naturale divergenza di obiettivi. Per un politico, annunciare il successo di un piano abitativo è fondamentale per dare visibilità all’efficacia delle proprie riforme. Al contrario, i costruttori preferiscono spesso restare nell’ombra per evitare il fuoco incrociato delle critiche che accompagna ogni nuovo cantiere. Lasciando il palcoscenico alla politica, gli sviluppatori possono concentrarsi su permessi e bilanci, evitando di diventare il parafulmine delle polemiche cittadine.
Il Polso del Mercato a Manhattan
L’attività contrattuale (preliminari firmati) è aumentata del 5,7% rispetto al mese precedente e del 3,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, mantenendosi il 5% al di sopra dei livelli stagionali tipici. Il prezzo mediano di vendita di un appartamento a Manhattan è pari a 1,17 milioni di dollari, con un aumento del 4,1% su base annua. L’offerta, misurata dal numero di immobili attualmente sul mercato, si attesta intorno alle 4.900 unità, in calo del 7,4% rispetto a un anno fa. Le vendite in sospeso (in attesa di rogito) risultano invece in crescita dell’8,5% anno su anno, segnalando una domanda ancora attiva. Il Polso del Mercato si attesta quindi a 0,6, spostando l’ago del mercato leggermente verso i venditori, stando però di fatto ancora in una posizione neutrale.
Mercato del lusso
Nella settimana conclusa il 18 gennaio sono stati firmati 21 contratti a Manhattan per immobili da 4 milioni di dollari in su, 2 in più rispetto alla settimana precedente. Il volume complessivo settimanale dei prezzi richiesti ha raggiunto quota 200.885.000 dollari, con un prezzo mediano di 6.147.500 dollari, mentre lo sconto medio tra il prezzo iniziale e l’ultimo prezzo richiesto è stato del 6%. Il compromesso più costoso ha riguardato il 3° piano al 4 East 66th Street, andato a preliminare per 30 milioni di dollari.
Mercato delle Locazioni
A dicembre l’affitto mediano ha raggiunto 4.720 dollari, con un incremento dell’8,9% su base annua, segnando il secondo livello più alto mai registrato. I nuovi contratti di locazione sono stati 4.228, in lieve calo rispetto all’anno precedente, mentre l’offerta disponibile è diminuita drasticamente del 16,2% su base annua, scendendo a 8.161 unità, confermando condizioni di forte scarsità. Il tasso di sfitto è salito moderatamente al 2,70%, restando comunque al di sotto della media dell’ultimo decennio per dicembre (3,0%). Le aste al rialzo (bidding war) hanno interessato il 21% dei contratti, con un sovrapprezzo medio del 9,2% rispetto al canone richiesto.
Cosa ha frenato le nuove costruzioni nel 2025
Nel 2025 il mercato delle nuove costruzioni residenziali a New York ha mostrato un rallentamento, con i contratti in calo di circa l’11% tra Manhattan e Brooklyn.
Non si è trattato di una crisi della domanda, che resta solida, ma piuttosto della conseguenza di un’offerta limitata e poco convincente. Gli acquirenti hanno continuato a cercare prodotti di qualità, ben posizionati e correttamente prezzati, scegliendo spesso di attendere piuttosto che scendere a compromessi; alcuni sviluppi hanno dimostrato che un riposizionamento realistico dei prezzi può riattivare rapidamente le vendite.
L’offerta ha continuato a ridursi limitando ulteriormente le opzioni. Inoltre, guardando al futuro la pipeline per il 2026 e il 2027 rimane limitata, suggerendo che probabilmente lo squilibrio tra domanda e offerta persisterà anche nel prossimo avvenire.
Il mercato degli uffici accelera ai ritmi pre-COVID
Nel 2025 il mercato degli uffici di Manhattan ha registrato un deciso ritorno ai livelli pre-Covid, chiudendo l’anno con il trimestre più solido dal 2019. Nel solo quarto trimestre sono stati locati quasi 12 milioni di piedi quadrati, portando il volume annuo a circa 42 milioni, il livello più alto degli ultimi sei anni.
La disponibilità è diminuita per il settimo trimestre consecutivo, gli spazi in sublocazione sono tornati ai minimi pre-pandemici e i canoni hanno iniziato a crescere.
