Nel primo semestre dell’anno il volume delle transazioni immobiliari in Germania è salito del 13%, attestandosi a 16,2 miliardi di euro.
I dati di Cbre sono sostanzialmente in linea con quelli di BNP Paribas Real Estate, che stima un volume di 16,6 miliardi di euro, e con quelli di JLL, secondo cui il semestre si è chiuso con 17,6 miliardi di euro di transazioni, il 15% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Al di là delle differenze legate ai diversi perimetri di rilevazione, ciò che emerge è il ritorno della crescita. Secondo Cbre, il mercato ha registrato un incremento del 13% su base annua, sostenuto dalla netta ripresa degli uffici e dal contributo degli immobili industriali e logistici.
Il processo di determinazione dei prezzi in Germania si trova ormai in una fase avanzata, mentre la crescente pressione a vendere sta ampliando la gamma dei prodotti disponibili sul mercato.
Gli uffici guidano la ripresa
La ripresa più evidente ha riguardato il settore degli uffici, che ha raggiunto un volume di 3,45 miliardi di euro, dato che spicca nel confronto con gli altri principali mercati europei e in crescita del 66% su base annua, la variazione più consistente tra le grandi asset class.
Quello tedesco appare oggi come un mercato concentrato, sia per valore che per geografia. Secondo Cbre, seppur la dimensione media delle operazioni sia di 20 milioni di euro, le transazioni di grande volume stanno diventando sempre più rilevanti, tanto che sono aumentati sia il numero sia il peso delle operazioni superiori a 100 milioni.
Lato geografia, un terzo delle transazioni è stato concluso tra Berlino, Düsseldorf, Amburgo e Monaco di Baviera, con le operazioni di maggiore dimensione a interessare l’office, mentre comparti come la logistica, il residenziale plurifamiliare, le strutture sanitarie e le residenze per anziani hanno beneficiato prevalentemente di scambi di portafogli.
In Germania, come in diversi altri paesi europei, gli investitori continuano a guardare con interesse alle strategie core plus. Anche gli approcci opportunistici stanno guadagnando slancio, mentre il segmento value add ha mostrato uno sviluppo leggermente più debole.
Nel complesso, il mercato tedesco sembra quindi allontanarsi da un’impostazione prevalentemente difensiva per orientarsi verso una gestione del rischio più consapevole e selettiva.
Per la seconda parte dell’anno si prevede una ripresa stabile, sostenuta da una pipeline ricca di operazioni, che potrebbe portare il paese a toccare i 35 mld di investimenti a fine anno.
Anche BNP Paribas Real Estate concorda sul ruolo centrale degli uffici nella ripresa delle transazioni. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto su Monaco di Baviera, prima tra le principali destinazioni del comparto con un volume superiore a 1,2 miliardi di euro, in crescita del 35% rispetto al primo semestre del 2025.
A sostenere il risultato hanno contribuito due importanti transazioni nel settore degli uffici. Seguono Amburgo, con quasi 970 milioni di euro e una crescita del 19%, e Düsseldorf, con 750 milioni di euro e un incremento del 34%.
Berlino ha invece registrato un calo del 52%, fermandosi a circa 630 milioni di euro e il risultato è dovuto principalmente alla scarsità di transazioni nel comparto degli uffici, che si è confermato l’asset trainante del semestre.
Il residenziale rientra in scena
Nel quadro delineato da BNP Paribas Real Estate, il residenziale è invece l’asset class che ha generato il volume più elevato, con 4,4 miliardi di euro sui 16,6 miliardi complessivi stimati dalla società.
Il risultato semestrale è stato sostenuto da un secondo trimestre particolarmente dinamico, durante il quale sono stati investiti circa 2,4 miliardi di euro proprio in questo comparto.
Secondo il Destatis, l’ufficio di statistica tedesco, nel primo trimestre dell’anno i prezzi delle case in Germania sono aumentati del +1,4%, segnando il sesto aumento consecutivo dal 2022. Il tutto in un contesto dove c’è scarsità di prodotto e un conseguente aumento dei canoni di locazione, +5% in un anno.
“La graduale ripresa è in corso. Stiamo assistendo a una maggiore attività sul mercato, a un aumento delle transazioni e, in generale, a una maggiore disponibilità di immobili rispetto a un anno fa. Allo stesso tempo, la selettività è all’ordine del giorno sul mercato degli investimenti. Gli investitori continuano a concentrarsi su immobili di pregio in mercati liquidi e prendono le loro decisioni con grande disciplina. La crescente disponibilità di immobili è un fattore chiave di questa tendenza. Ciò è dovuto a diversi fattori, dai rifinanziamenti imminenti al livello ancora elevato dei tassi di interesse, fino ai deflussi di liquidità dai fondi comuni immobiliari aperti, affiancati dalle richieste di rimpatrio di capitali da parte degli investitori istituzionali da fondi speciali. Questo aumenta la pressione a vendere, garantendo un’ulteriore attività di mercato”, ha commentato Marcus Lemli, responsabile dei mercati dei capitali in Germania presso Cbre Germany a corredo della diffusione dei dati sugli investimenti immobiliari del primo semestre dell’anno.
Il real estate tedesco sta quindi mostrando segnali di progressivo consolidamento, con gli uffici che emergono, il residenziale che si fa sentire e fattori quali la rivalutazione dei rischi, l’aggiustamento dei rendimenti e una maggiore sensibilità al contesto economico che stanno restituendo respiro al mercato nel suo complesso.
