Gli Uhnwi (ultra-high-net-worth individual, persone dal patrimonio netto investibile superiore ai 30 milioni di euro), e i family office stanno assumendo un ruolo sempre più centrale nel mercato immobiliare italiano. Accanto alla ricerca di rendimento e diversificazione dell’asset allocation, gli immobili commerciali rappresentano sempre più strumenti di pianificazione patrimoniale e trasferimento della ricchezza tra generazioni, rafforzando il loro peso all’interno delle strategie dei grandi patrimoni.
È quanto emerge dall’Italy Private wealth – capital markets report di JLL, secondo cui nel 2025 Hnwi e family office hanno investito circa 2,1 miliardi di euro nel commercial real estate italiano, più del doppio rispetto all’anno precedente, raggiungendo una quota pari al 17% dei volumi complessivi di investimento. Anche il primo trimestre del 2026 conferma il trend, con oltre 400 milioni di euro investiti e una quota di mercato del 12%.
Nel 2025 circa una transazione immobiliare su quattro in Italia ha coinvolto investitori Private come acquirenti o venditori, una quota superiore alla media del 20% registrata tra il 2020 e il 2025 e confermata anche nel primo trimestre del 2026. Ancora più significativo è il fatto che dal 2023 il numero delle operazioni in acquisto abbia superato operazioni di vendita, evidenziando il progressivo passaggio degli investitori privati da venditori a compratori netti.
“Nel giro di pochi anni UHNWI e family office sono passati da presenza marginale a componente strutturale del capitale investito nel commercial real estate italiano. Il numero delle operazioni in acquisto è cresciuto a un ritmo significativamente superiore rispetto alle vendite, segnale di una crescente fiducia nel settore e di una maggiore integrazione del real estate all’interno dei portafogli dei grandi patrimoni, con una funzione di diversificazione, protezione del capitale e pianificazione intergenerazionale”, commenta Fabio Pompignoli, head of private wealth capital markets JLL Italia.
Secondo l’analisi di JLL, la crescita del segmento private wealth nel commercial real estate italiano è favorita dagli incentivi fiscali per i nuovi residenti, oltre che dalla disponibilità di asset prime, dalle opportunità di diversificazione del patrimonio e dall’attrattività dell’Italia in termini di cultura, lifestyle e qualità della vita. Un contesto che continua ad attirare capitali internazionali e che ha contribuito alla crescita della popolazione degli UHNWI in Italia.
Dal punto di vista delle strategie di investimento, tra il secondo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026 Uhnwi e family office hanno mostrato una netta preferenza per gli asset con profilo di rischio Core e Core+: questo segmento di mercato ha rappresentato oltre il 60% per numero di transazioni ed il 70% per volume dei capitali investiti. Le strategie Value Add, pur incidendo per il 35% delle transazioni, hanno assorbito circa il 30% dei volumi investiti, mentre gli investimenti opportunistici restano marginali. Una distribuzione che evidenzia la predilezione degli investitori privati per immobili in grado di offrire stabilità, redditi ricorrenti e conservazione del patrimonio nel lungo periodo.
Dal punto di vista della provenienza geografica, gli investimenti private nel commercial real estate italiano mostrano una predominanza domestica: il 63% dei capitali proviene da investitori italiani, mentre il 37% è di provenienza internazionale, confermando l’attrattività del mercato italiano sia per i patrimoni locali sia per quelli esteri.
Quanto alle asset class di preferenza, tra il secondo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026 uffici e retail hanno attratto circa l’80% dei volumi investiti dagli investitori Private, tali volumi sono significativi anche sul totale investito nel settore durante il medesimo periodo di riferimento: in termini di share di volumi investimenti Private hanno pesato per il 28% su Office e 16%. Particolarmente significativo è il peso dei capitali private sugli uffici nel CBD di Milano: nell’ultimo anno gli investitori Private hanno rappresentato circa l’80% del capitale investito nel CBD Duomo e il 60% nel CBD Porta Nuova.
La crescente maturità del segmento private wealth nel commercial real estate italiano emerge anche dalla dimensione delle operazioni concluse: nel 2025 le transazioni superiori a 50 milioni di euro rappresentavano circa il 20% dei volumi investiti dai private, quota salita a oltre il 30% nel primo trimestre del 2026. Parallelamente, il ticket medio delle operazioni è passato da circa 20 milioni di euro nel 2019 a 34 milioni di euro nel primo trimestre del 2026, evidenziando una crescente capacità di questi investitori di partecipare a operazioni di dimensioni rilevanti.
Il fenomeno italiano si inserisce in un trend globale di lungo periodo: secondo i dati JLL, tra il 2013 e il 2025 gli investitori private wealth hanno effettuato acquisizioni dirette nel settore immobiliare per complessivi 1.700 miliardi di dollari a livello mondiale (oltre 1.500 miliardi di euro). L’area EMEA si conferma la destinazione principale per questi capitali, con gli investitori Private che rappresentano quasi il 20% del mercato, rispetto al 15,4% della media globale, grazie al fascino duraturo delle gateway city europee.
