Chi deve assicurare l’immobile contro le calamità naturali? La domanda non è affatto banale per chi opera nel mercato retail e conduce o concede immobili in locazione.
A partire dal 1° aprile 2025 (con proroga per le medie imprese al 1° ottobre e per le piccole imprese al 31 dicembre), tutte le imprese sono tenute per legge ad assicurare i beni materiali strumentali contro danni diretti da sismi, alluvioni, frane, inondazioni ed esondazioni (articolo 1, comma 101, L. 213/2023 e D.M. 18/2025). L’obbligo riguarda non solo i beni di proprietà, ma tutti i beni utilizzati per l’attività d’impresa inclusi, dunque, anche gli immobili condotti in locazione, gli impianti, le attrezzature e i macchinari.
Le criticità sollevate dalla normativa non sono trascurabili. Un esempio significativo riguarda i danni “direttamente cagionati” dagli eventi calamitosi: tale formulazione esclude, di fatto, la copertura per il lucro cessante – la cosiddetta business interruption – che spesso costituisce la voce più rilevante del danno. Di conseguenza, questa tipologia di pregiudizio rimane attualmente al di fuori dell’ambito dell’obbligo assicurativo previsto dalla legge.
Nel contesto del mercato retail, in particolare, la tematica ha assunto particolare rilievo dal momento che l’operatore retail, in qualità di conduttore dell’immobile, è tenuto per legge a provvedere all’assicurazione del fabbricato ove esercita l’attività di impresa, in assenza di una copertura già attiva da parte del proprietario. La norma, infatti, guarda all’uso effettivo del bene e non già alla sua titolarità.
Ma è ragionevole oltre che giuridicamente sostenibile imporre a un imprenditore l’obbligo di assicurare un bene altrui, senza offrirgli alcuna garanzia di ritorno economico né tutela sull’utilizzo futuro di quel bene?
Le potenziali criticità appaiono evidenti. Si pensi, ad esempio, al caso in cui l’immobile venga distrutto a causa di un evento calamitoso: il contratto di locazione si risolve per impossibilità sopravvenuta, mentre il proprietario incassa l’indennizzo assicurativo senza un obbligo legale di ricostruire l’immobile né di rimetterlo a disposizione del conduttore.
Il paradosso è evidente: in caso di catastrofe, il conduttore sostiene il costo della polizza, ma perde sia l’immobile sia il diritto di utilizzarlo, senza nemmeno poter beneficiare dell’indennizzo, che spetta esclusivamente al landlord in quanto beneficiario della copertura assicurativa.
È dunque essenziale intervenire contrattualmente, allocando in modo chiaro l’obbligo assicurativo e disciplinando rischi e criticità.
La fattispecie può essere regolata nei modi più vari e differenti, avuto riguardo agli interessi delle parti coinvolte.
È possibile, per esempio, prevedere contrattualmente un impegno del proprietario a dotarsi della polizza per i cespiti di sua proprietà. Ancora, è possibile introdurre un obbligo di ricostruzione dell’immobile in caso di evento catastrofale, entro un termine definito, con l’impegno della proprietà a rimetterlo a disposizione del tenant.
Occorre infine sottolineare che è in corso di approvazione un nuovo disegno di legge di conversione del Decreto-Legge 39/2025, che potrebbe introdurre correttivi significativi alla disciplina sopra indicata. In base alla nuova formulazione, oggi al vaglio del Senato, tra le altre cose:
• se l’imprenditore assicura beni di terzi (come l’immobile locato), e comunica l’avvenuta stipula al proprietario, l’indennizzo spetta comunque a quest’ultimo;
• il proprietario è obbligato a usare l’indennizzo per il ripristino dei beni;
• in caso di inadempimento, il conduttore ha diritto a una somma per lucro cessante (fino al 40% dell’indennizzo ricevuto dal proprietario).
In attesa degli sviluppi normativi, dunque, le regole in materia di obblighi assicurativi pongono criticità nuove e significative per chi opera nel mercato retail e conduce o concede immobili in locazione.
È dunque importanza tenere monitorata l’evoluzione normativa della materia in questione e negoziare clausole contrattuali chiare finalizzate ad evitare contenziosi e garantire, ove possibile, la continuità operativa ai retailer.
