La saga interpretativa sui confini della ristrutturazione edilizia si arricchisce di un nuovo importante capitolo che riafferma la centralità del tenore testuale della legge.
Con la sentenza n. 4155 della Sezione quarta, pubblicata il 22 maggio 2026, il Consiglio di Stato torna infatti a pronunciarsi sul tormentato tema della qualificazione edilizia degli interventi di demolizione e ricostruzione e della loro riconducibilità alla definizione di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001.
La vicenda è piuttosto comune. Si trattava di un intervento di riqualificazione urbana: un operatore ottiene un permesso di costruire per un intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione di un complesso artigianale che versa in stato di abbandono, articolato in più fabbricati (il capannone sede dell’attività produttiva, la palazzina uffici e la residenza della proprietà e del custode), e per la realizzazione, al suo posto, di un unico edificio residenziale di cinque piani, con incremento di altezza e di volumetria come consentito dalla legislazione regionale.
Alcuni vicini insorgono impugnando il titolo edilizio e sostenendo, tra l’altro, che l’intervento debba essere qualificato come nuova costruzione.
Si giunge innanzi al Consiglio di Stato, dopo che il T.A.R. Piemonte, in primo grado, aveva definito il ricorso in rito, con una pronuncia di inammissibilità.
Con riguardo al tema della ristrutturazione edilizia, la Sezione quarta del Consiglio di Stato dichiara la correttezza della qualificazione dell’intervento e la legittimità del permesso di costruire.
A questa conclusione, la Sezione giunge in modo semplice, diretto e senza difficoltà, sulla base del tenore testuale della legge: l’articolo 3, comma 1, lettera d) che, nella formulazione vigente (successiva alle modifiche apportate dal D.L. 76/2020), riconduce all’alveo della ristrutturazione edilizia anche interventi che comportano modifiche radicali rispetto all’edificio preesistente, incluse la collocazione spaziale, le caratteristiche architettoniche e anche volumetriche del nuovo edificio.
La sentenza, dunque, individua il discrimine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione in termini cristallini, che meritano di essere citati testualmente: “quello che ormai differenzia la ristrutturazione edilizia dalla nuova costruzione è soltanto la preesistenza, nella prima tipologia di intervento, di un fabbricato, mentre la nuova costruzione si concretizza in una trasformazione del territorio implicante un consumo di suolo del tutto nuovo”.
Si tratta di un’affermazione netta che, ad ogni modo, risulta diametralmente opposta agli approdi ai quali è pervenuta altra Sezione del medesimo Consiglio di Stato, la Sezione seconda, solo pochi mesi fa (sentenza n. 8542/2025).
In quella sede, pur riconoscendo l’evoluzione normativa della nozione di ristrutturazione edilizia e pur discostandosi dall’orientamento (proprio soprattutto della giurisprudenza penale) che richiedeva un “nesso di continuità” tra il fabbricato preesistente e quello risultante dall’intervento, il Consiglio di Stato, Sezione seconda, ha declinato, sul piano interpretativo, tre condizioni (unicità del manufatto, contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione, invarianza dell’impatto sul territorio), la cui sussistenza è stata ritenuta necessaria per potere qualificare l’intervento come ristrutturazione edilizia (con ciò, però, generando dubbi interpretativi in merito agli esatti confini delle condizioni stesse).
La Sezione quarta, con la sentenza n. 4155/2026, accantona ogni suggestione e offre chiarezza e semplicità, valorizzando la formulazione letterale della norma e la ratio di una riforma che ha esteso i confini della ristrutturazione edilizia per favorire la rigenerazione urbana e scongiurare il consumo di nuovo suolo.
La pronuncia della Sezione quarta dimostra, una volta in più, che la questione è tutt’altro che risolta.
La soluzione definitiva della tematica potrebbe provenire da un intervento legislativo o da una pronuncia dell’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato; una soluzione che, in ogni caso, è più che urgente e imprescindibile per consentire alle amministrazioni e ai privati di operare con serenità nell’attivare interventi di rigenerazione urbana, forti dell’effettività del principio di certezza del diritto.
Nella sezione materiali e contributi del nostro sito è possibile prendere visione della sentenza del Consiglio di Stato, Sezione quarta, 22 maggio 2026, n. 4155.
