La Camera dei deputati ha approvato in via definitiva il disegno di legge di conversione del decreto-legge n. 66/2026, il Piano Casa, definendo l’assetto normativo che governerà le politiche abitative nazionali per il prossimo quinquennio. Il provvedimento, che ha ricevuto il via libera finale in prossimità della scadenza del 6 luglio, introduce trasformazioni rilevanti nel comparto dell’edilizia residenziale sociale (Ers) e pubblica (Erp), puntando sulla valorizzazione del patrimonio esistente e sull’attrazione di capitali privati attraverso un sistema basato su tre pilastri operativi.
L’esito dell’esame parlamentare ha confermato l’impianto originario del Governo, ma ha visto l’accoglimento di emendamenti mirati che modificano le condizioni di accesso agli incentivi e le modalità di attuazione degli interventi integratiLa rimodulazione del terzo pilastro e l’apertura ai capitali nazionali
La novità di maggior rilievo per gli investitori istituzionali e il mercato finanziario immobiliare riguarda la riscrittura dell’articolo 9 relativo ai Programmi infrastrutturali di edilizia integrata. Rispetto al testo iniziale, è stato eliminato il vincolo che riservava l’accesso al regime speciale — caratterizzato dalla nomina di un Commissario straordinario con ampi poteri di deroga — ai soli investimenti con una componente diretta estera non inferiore a un miliardo di euro. La soglia dimensionale di un miliardo di euro rimane invariata, ma potrà ora essere raggiunta indifferentemente con capitali nazionali, esteri o attraverso un mix di essi. Questa modifica risponde alle istanze del sistema produttivo nazionale, eliminando un’asimmetria che rischiava di penalizzare gli operatori domestici qualificati. Parallelamente, sono stati precisati i criteri tecnici per determinare la riduzione del 33% dei prezzi e dei canoni rispetto ai valori di mercato, condizione necessaria per qualificare gli interventi come edilizia convenzionata. Il calcolo dovrà basarsi sulle quotazioni semestrali dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle entrate per la specifica zona territoriale e tipologia edilizia. In assenza di dati Omi corrispondenti, i valori saranno determinati in convenzione con il Comune applicando lo sconto del 33% sui valori effettivi desunti da atti pubblici registrati negli ultimi sei mesi. Il Parlamento ha esteso la platea dei destinatari degli alloggi a canone calmierato, includendo categorie di lavoratori pubblici considerati essenziali per la tenuta sociale dei territori. Oltre ai giovani, agli studenti universitari fuori sede e alle giovani coppie, potranno accedere agli immobili del Piano Casa anche il personale scolastico, sanitario, delle forze di polizia, dei vigili del fuoco e delle forze armate. Questa estensione mira a contrastare il disagio abitativo di chi opera in aree ad alta tensione abitativa dove i prezzi di mercato risultano incompatibili con i redditi medi del settore pubblico. Sempre sul fronte del sostegno sociale, è stato approvato il rifinanziamento per 8,5 milioni di euro per l’anno 2026 del fondo destinato agli studenti fuori sede per le spese di locazione. Sotto il profilo della governance, gli emendamenti hanno rafforzato il ruolo degli enti locali. I comuni non saranno più semplici spettatori o partner secondari, ma potranno diventare destinatari diretti delle risorse per la riqualificazione degli immobili Erp. Inoltre, il coinvolgimento dell’Anci nella Cabina di monitoraggio assicura un raccordo costante tra il livello centrale e le amministrazioni territoriali. Significativa è anche la modifica apportata all’operatività di Invimit Sgr tramite l’inserimento dell’articolo 9-ter. La società di gestione del risparmio del ministero dell’Economia e delle Finanze potrà ora investire i propri fondi anche in veicoli promossi o partecipati da enti pubblici in misura maggioritaria, superando il precedente limite che imponeva la partecipazione interamente pubblica delle società partner. Questo amplia la platea dei soggetti attuatori e facilita la strutturazione di operazioni di partenariato pubblico-privato (Ppp). L’approvazione finale del Piano Casa 2026 delinea un quadro con luci e ombre per gli attori del real estate. • Recupero vs Nuova costruzione: il focus prioritario sul riuso del patrimonio esistente e sulla rigenerazione urbana è coerente con gli obiettivi europei di contenimento del consumo di suolo. • Eccesso di “Commissariamento”: la tendenza ad affrontare l’emergenza tramite deroghe generalizzate e figure commissariali evidenzia la persistente incapacità del sistema normativo ordinario di gestire le trasformazioni urbane. Il Piano Casa 2026 emerge dalla conversione come uno strumento ambizioso che tenta di trasformare il “problema casa” in un’opportunità di investimento infrastrutturale sociale. Tuttavia, l’efficacia reale del provvedimento dipenderà dalla capacità dei decreti attuativi di mediare tra le esigenze di rendimento dei capitali privati e la garanzia di un’accessibilità abitativa effettiva per le fasce medie della popolazione. La scommessa è alta: trasformare immobili non redditizi in asset capaci di generare valore sociale e stabilità economica.Insegnanti e forze dell’ordine nel perimetro dei beneficiari
Nuovi poteri ai Comuni e operatività finanziaria di Invimit
Analisi critica: punti di forza e criticità
Aspetti positivi:
• Semplificazioni procedurali: l’estensione del regime della segnalazione certificata di inizio attività (Scia) per gli interventi sui primi due pilastri e il dimezzamento degli onori notarili per l’edilizia convenzionata riducono i tempi e i costi di transazione.
• Flessibilità di capitale: la possibilità di utilizzare capitali nazionali per i grandi progetti strategici rende lo strumento del Commissario straordinario accessibile alle grandi Sgr e casse di previdenza italianeAspetti negativi e criticità:
• Rigidità del mix 70/30: gli operatori del settore, come evidenziato nei commenti del carteggio di Assoimmobiliare, temono che l’obbligo di destinare almeno il 70% dell’investimento all’edilizia convenzionata possa rendere insostenibili i business plan, specialmente per i modelli basati sull’affitto . Come osservato dagli esperti, per sostenere la redditività dei progetti di locazione sarebbe necessaria una maggiore componente di edilizia libera
• Rischio micro-appartamenti: il rinvio ai requisiti dimensionali minimi del decreto “Salva Casa” (fino a 20 mq per monolocali) per l’edilizia sociale solleva dubbi sulla qualità abitativa di lungo periodo, pur agevolando il recupero di spazi angusti in contesti densi.
