Sono trascorsi quasi cinque anni da quando l’Agenzia del Demanio ha cambiato rotta, passando da una logica di conservazione del patrimonio immobiliare pubblico a una strategia di valorizzazione rigenerativa.
Un cambiamento fondato su tre pilastri, individuati nel Piano strategico industriale del 2022, ovvero sostenibilità ambientale e sociale, digitalizzazione dei processi e dei servizi, innovazione tecnologica e metodologica.
Quali i risultati ottenuti? Secondo quanto riportato nel Rapporto annuale 2025 dell’Agenzia del Demanio, gli investimenti sono cresciuti del 143,8% rispetto al 2022. Il numero degli interventi avviati è aumentato dell’11,4% e il loro valore ha superato la soglia dei 3,9 miliardi di euro.
La spesa per le locazioni passive si è ridotta dell’11,2% in due anni e questo significa minori costi per l’amministrazione pubblica e un maggiore utilizzo del patrimonio di proprietà dello stato.
Per quanto riguarda l’impatto sulla finanza pubblica, il valore generato è cresciuto di 126 milioni di euro, passando da 151 a 277 milioni.
L’aggiornamento del Piano per il quadriennio 2025-2028 si basa ora su sette aree strategiche.
La prima riguarda la gestione degli asset, con il governo e la razionalizzazione del patrimonio immobiliare. La seconda è rappresentata dalla pianificazione integrata dell’immobile pubblico attraverso i Piani Città. La terza interessa il ciclo di vita degli interventi di valorizzazione del patrimonio gestito.
A queste si aggiungono lo sviluppo di strumenti di partenariato pubblico-privato per la creazione di valore immobiliare, la definizione di nuovi modelli di servizio basati sulla Public property intelligence, la valorizzazione del capitale umano attraverso il welfare e lo sviluppo delle competenze, oltre all’impiego di nuove tecnologie nella gestione immobiliare.
Tra i fattori abilitanti rientra il Pmo risk management, che interviene sulla governance e sulla gestione di un elevato numero di progettualità e l’altro strumento è l’Officina per la rigenerazione dell’immobile pubblico, hub nato per promuovere una rete di collaborazione con università, enti di ricerca ed esperti nazionali e internazionali sui temi dell’innovazione, della sostenibilità e della digitalizzazione.
Il nuovo Piano prevede un’accelerazione della capacità realizzativa dell’Agenzia a partire dal 2026. Tra gli obiettivi rientrano la promozione di operazioni di rigenerazione territoriale, la volontà di generare un impatto sociale positivo e la restituzione di valore culturale e identitario ai beni pubblici.
Un valore in gestione di 62,8 mld di euro
Attualmente l’Agenzia gestisce oltre 44.000 immobili, tra fabbricati e aree, per un valore complessivo di 62,8 miliardi di euro.
Il portafoglio è particolarmente vario, sia in termini di pregio e tipologia, sia per quanto riguarda la destinazione d’uso. Comprende grandi compendi, come caserme e complessi carcerari, e beni caratterizzati da una notevole complessità gestionale, come infrastrutture storiche, strade, ponti, canali, ferrovie, tesori artistici e siti archeologici.
Il 70% dei beni del patrimonio, escludendo quelli storico-artistici il cui valore non è ancora stato stimato, presenta un valore non superiore a 200.000 euro.
All’estremo opposto si trovano gli immobili di maggiore valore, superiore a 150 milioni di euro. Questi beni, compresi quelli appartenenti al demanio storico-artistico, sono prevalentemente destinati a uso governativo.
Gli immobili destinati alla Pa sono l’86% del valore totale e oltre il 50% dell’intero portafoglio, con un valore medio di circa 4,3 milioni di euro.
Il demanio storico-artistico comprende invece quasi 3.000 beni di elevato valore storico e culturale, per un valore complessivo di 4,1 miliardi di euro, pari al 7% del totale.
Il patrimonio indisponibile comprende, invece, circa 3.000 beni caratterizzati da un vincolo di finalità pubblica. Questi rappresentano il 7% del totale dei cespiti gestiti, ma soltanto il 4% del valore complessivo, pari a 2,7 miliardi di euro.
Il patrimonio indisponibile include principalmente beni concessi in uso gratuito e perpetuo a università o enti ecclesiastici, beni confiscati ed edifici di edilizia residenziale pubblica in attesa di essere trasferiti agli enti locali.
Nuovi modelli di asset management
Nel 2024 sono stati completati nuovi modelli di asset management per i beni non strumentali alle esigenze dell’amministrazione pubblica. Oltre alle destinazioni legate alla dismissione, alla messa a reddito e ai trasferimenti previsti dalla legge, sono stati introdotti alcuni macro-cluster.
Il primo comprende gli immobili complessi, caratterizzati da una forte complessità tecnica e urbanistica. Questi beni richiedono una progettualità specifica e una visione integrata degli aspetti immobiliari e possono diventare protagonisti di portafogli selezionati per operazioni di partenariato pubblico-privato.
Il secondo cluster è costituito dagli immobili a maggiore valore, per i quali vengono impiegati strumenti di way out finalizzati all’affidamento a soggetti terzi qualificati.
Vi sono poi gli immobili non performanti, ovvero beni che, per caratteristiche, modalità di acquisizione, titolarità giuridica e stato di conservazione, sono difficilmente utilizzabili all’interno di programmi di valorizzazione, sia nel mercato profit sia in quello non profit.
Gli investimenti
Il numero degli interventi avviati è aumentato del 15%, raggiungendo le 441 iniziative. Il loro valore è cresciuto del 107%, passando da 1,4 a 2,9 miliardi di euro.
Per quanto riguarda le iniziative finanziate da altre amministrazioni statali, nelle quali l’Agenzia del Demanio opera come stazione appaltante, gli interventi sono cresciuti da 15 a 121. Il loro valore è passato da 379 milioni a 1,3 miliardi di euro, con un incremento del 247%.
Nel 2025 si è registrata una contrazione delle risorse stanziate dalla legge di bilancio, passate da 3,6 a 2,4 miliardi di euro per gli investimenti dell’Agenzia.
L’Agenzia ha quindi rimodulato i propri piani di investimento, dando priorità alle iniziative a maggiore impatto. La direzione intrapresa è stata quella di sviluppare la progettazione e le attività preliminari, anche per gli interventi non immediatamente attivabili.
Gli interventi finanziati con fondi di altre amministrazioni sono aumentati del 48% tra il 2024 e il 2025 per quanto riguarda il numero delle iniziative e dell’11% in termini di valore degli investimenti.
Per il periodo 2025-2026 l’Agenzia del Demanio punta su una rigenerazione diffusa, capace di valorizzare il patrimonio pubblico in ogni area del paese e tra i territori con il maggior numero di interventi spiccano le Marche con 62 iniziative, Toscana e Umbria con 52, Puglia e Basilicata con 47, la Campania con 44, il Veneto con 45 e l’Emilia-Romagna con 34.
Le concessioni a 50 anni
In un articolo a firma, il direttore del Demanio Alessandra dal Verme ha ribadito l’importanza dell’estensione della durata dei rapporti concessori o in locazione fino a 50 anni. Si supera quindi il limite dei 19 anni per i soggetti privati, fondazioni e associazioni senza scopo di lucro attivi nei settori della cultura, dell’ambiente, della ricerca e del sociale capaci di generare impatti duraturi di rilevante interesse.
L’obiettivo enunciato è quello di rispondere ai bisogni dei territori nel tempo in modo quantitativo e qualitativo, da qui l’estensione, dove lo stato mantiene la proprietà del bene e l’indirizzo, mentre privati, imprese, cooperative, fondazioni ed enti del terzo settore ‘portano capitali, competenze e progettualità, contribuendo alla creazione di valore’.
Secondo il direttore l’allungamento è un agevolatore per attrarre investimenti in grado di sostenere riconversioni, restauri complessi e gestioni che guardano al lungo periodo.
Tempo, fondi e azioni sono quindi i cardini che in questi cinque anni hanno realizzato l’intenzione del Demanio di passare oltre la conservazione e mirare alla valorizzazione, obiettivo indispensabile sia per mantenere vivo un parco immobiliare antico e di pregio come quello italiano, che per cominciare a rispondere alle esigenze di efficientamento di cui il paese ha bisogno.
