C’è una soglia, nell’Affordable Housing Act appena presentato a Bruxelles, che dovrebbe individuare le aree dove il mercato immobiliare è davvero sotto pressione: un rapporto tra prezzo medio delle case e reddito disponibile pro capite superiore a 8.
Abbiamo fatto il calcolo su oltre venti comuni italiani, dalle grandi città ai piccoli borghi. Il risultato è imbarazzante: Roma, Milano, Napoli, Venezia, Bari lo superano. Lo superano Amalfi, Cortina, Taormina, Jesolo, Cavallino-Treporti. Lo sfiora persino Altamura, che di turistico ha ben poco. Restano sottosoglia una manciata di eccezioni, ma abbiamo applicato il reddito medio soggetto a Irpef come riportato dal Mef. Quando si adotterà il concetto di reddito disponibile pro-capite scopriremo che con questo metro, l’Italia intera — non un quartiere, non una città, il Paese — risulterà “in stress abitativo”.
E qui comincia il problema vero, quello che nessuno sta raccontando: superata una soglia appena più alta, quella di 10 volte, un sindaco non solo potrà limitare gli affitti brevi. Potrà restringere anche l’acquisto e l’uso della proprietà privata non adibita a prima casa. Significa che migliaia di amministrazioni comunali italiane si troveranno, da un giorno all’altro, legalmente autorizzate a intervenire sul diritto di proprietà immobiliare, in un Paese caratterizzato da una specificità nota a tutti (ma non a Bruxelles?): in Italia il mattone è già, per milioni di famiglie, la forma di risparmio principale.
Il paradosso è servito su un piatto d’argento: il mercato immobiliare italiano è già tra i meno liquidi d’Europa, con tempi di vendita lunghi in gran parte del territorio e una domanda che fatica ad assorbire lo stock esistente. Introdurre restrizioni all’acquisto e all’uso proprio dove il mercato è più debole non lo renderà più accessibile: lo congelerà ulteriormente. Meno compratori disposti a entrare in un mercato pieno di vincoli locali, meno transazioni, meno liquidità e alla fine, probabilmente, prezzi ancora più lontani dalla portata di chi una casa la cerca davvero.
Ma il danno peggiore è un altro, ed è strutturale. Il Regolamento non impone nulla: concede una facoltà. Ogni sindaco, ogni regione, ogni autorità competente potrà decidere se intervenire, come intervenire, su quale porzione di territorio — un quartiere, un centro storico, “qualsiasi parte” di un comune, recita testualmente il testo.
Nessun obbligo di uniformità, nessuno standard comune vincolante sulle forme della restrizione. Il risultato prevedibile non è una regola europea: sono ottomila regole diverse, una per ogni comune che deciderà di esercitare la facoltà a modo suo. Un operatore che oggi gestisce case in dieci città italiane si troverà domani a dover interpretare dieci — o cento — regimi locali differenti, magari confinanti, magari in aperta contraddizione tra loro.
Ed è qui che la vicenda diventa quasi comica, se non fosse seria. Un anno fa Mario Draghi consegnava all’Europa un rapporto durissimo sulla competitività, il cui messaggio centrale era: basta con la frammentazione normativa che spezzetta il mercato unico in ventisette — o ottomila — mercati diversi, basta con le barriere interne che nessun concorrente globale si sogna di erigersi in casa propria. La stessa Commissione, nell’illustrare questo Regolamento, dichiara di volerlo fare “per ridurre la frammentazione regolatoria” e dare certezza giuridica agli operatori. Poi scrive un testo che affida a ogni sindaco d’Italia la fantasia di inventarsi la propria versione della restrizione. Non è armonizzazione. È l’esatto contrario: hanno preso la diagnosi di Draghi e applicato la cura al rovescio.
Il risultato, per quel che resterà dell’industria degli Affitti Brevi italiana, sarà una barriera all’ingresso fatta non di una regola europea chiara, ma di migliaia di micro-regole locali imprevedibili — la stessa conflittualità territoriale, lo stesso disordine normativo che il regolamento dichiara di voler superare. Bruxelles avrebbe potuto scegliere l’armonizzazione vera. Ha scelto di delegare il caos a ottomila sindaci, uno alla volta.
di Marco Celani – presidente Aigab – Associazione italiana affitti brevi
