Il settore del credito immobiliare europeo Investment Grade (IG) è atteso tornare in modalità di crescita nel 2026. Le previsioni dello European IG Real Estate 2026 Outlook: Back in growth mode di Barclays research indicano che il settore finanzierà diverse operazioni, tra cui fusioni e acquisizioni (M&A), opportunità di crescita organica e inorganica, una transizione dal debito garantito a quello non garantito (unsecured) e l’emissione di debito da parte di nuovi emittenti (debut issuance).
Aspettative sulle emissioni e durata del debito
L’attività sul mercato primary sarà significativa nel 2026. Si stima che il volume di nuove emissioni primary di obbligazioni IG immobiliari raggiungerà circa 50 miliardi di euro (c.€50bn). Questo dato è previsto in aumento rispetto ai circa 35 miliardi di euro di obbligazioni IG immobiliari prezzate fino a oggi nel 2025 (YTD). Circa 40 miliardi di euro di obbligazioni immobiliari scadono nel 2026.
Il mercato obbligazionario favorevole dovrebbe spingere i landlord a utilizzare le emissioni non solo per rifinanziare le scadenze imminenti, ma anche per sostituire o rimborsare il debito bancario più costoso contratto negli anni precedenti.
In un contesto di tassi di interesse ancora elevati, l’onere degli interessi è atteso aumentare, dato che il coupon medio delle obbligazioni immobiliari si attestava al 2,15%, a fronte di un yield medio del 3,3%.
Si prevede che i landlord emetteranno obbligazioni con scadenze più lunghe, aumentando la durata media ponderata (WAM) del debito del settore. Le REITs e gli Other Financials avevano una scadenza media di 5,8 anni e 4,7 anni rispettivamente, rispetto alla media dell’indice di 5,2 anni.
Dinamiche di settore e consolidamento
I sottosettori della logistica e del retail sono attesi guidare la crescita. Questi due comparti mostrano fundamentals più solidi rispetto al residenziale e all’ufficio.
Il retail è definito “in piena espansione” (Thriving), e il suo portafoglio a più alto rendimento è più adatto a un contesto di tassi di interesse più elevati. I landlord del retail stanno perseguendo opportunità di crescita, finanziate in parte con equity, aumentando la fiducia degli investitori credit nel sottosettore.
Il sottosettore logistico è in sviluppo (Developing), con landlord che intraprendono nuovi sviluppi e acquisizioni. Alcuni landlord logistici si concentreranno sullo sviluppo di data center per sfruttare la crescita del settore dell’Intelligenza Artificiale (AI).
Il comparto residenziale sta “sopravvivendo” (Surviving) ed è atteso rimanere vulnerabile a tassi di interesse più alti.
Mentre il settore uffici appare biforcato (Bifurcating); gli uffici primary registrano una domanda robusta, mentre gli uffici secondary affrontano sfide operative dovute all’aumento delle vacancy.
Si prevede un potenziale aumento dell’attività di M&A nel settore durante il 2026. Questo è motivato dalla disconnessione tra i mercati azionari e creditizi e dalla crescente necessità di ottenere efficienze operative e di costo.
Qualità del credito e outlook
Si consiglia di aumentare la qualità del credito, privilegiando i crediti con rating Baa1 rispetto a Baa2 e Baa3. Le obbligazioni immobiliari con rating Baa1 offrono un spread pick-up di 9 punti base (bp) rispetto all’indice, mentre Baa2 e Baa3 offrono rispettivamente 12 bp e 16 bp.
Nonostante le precauzioni raccomandate, si intravede un rischio limitato di fallen angels (declassamenti a High Yield) nel settore durante il 2026. I landlord con rating Baa3 costituiscono circa l’11% del settore IG e nessuno di essi presenta un outlook negativo dalle agenzie di rating.
In termini di allocazione settoriale, gli analisti sono Market Weight (MW) sugli Other Financials e Underweight (UW) sulle REITs. Gli Other Financials offrono uno spread pick-up di 21 bp rispetto all’European IG Index, mentre le REITs offrono un pick-up minore (12 bp), in gran parte a causa della loro duration più lunga.
Mercato degli strumenti ibridi
Il mercato degli hybrid (strumenti ibridi) è atteso normalizzarsi e ridursi. Si stima che i landlord IG abbiano attualmente circa 9 miliardi di euro di hybrid in euro in circolazione. Si prevede che Unibail (URWFP) estinguerà l’obbligazione hybrid URWFP €2.875% NC26 all’inizio del 2026. Si stima inoltre che emittenti come HEIBOS, GYCGR e ARNDTN emetteranno nuovi hybrid per rifinanziare quelli con scadenza (NC26) e ridurre potenzialmente l’ammontare in circolazione degli hybrid con coupon più elevati.
