Con un volume complessivo pari a circa 2,3 miliardi di euro, in aumento di circa il 20% su base annua, il settore alberghiero si posiziona come una delle asset class più dinamiche del real estate nazionale. Un risultato trainato dal ritorno e dal superamento dei livelli pre-pandemia dei flussi turistici internazionali, in particolare da Stati Uniti e Medio Oriente.
In questo scenario, gli operatori si orientano sempre più verso strategie value-add, che rappresentano circa l’80% delle operazioni, basate su interventi di riqualificazione, riconversione e riposizionamento degli asset esistenti.
È quanto emerge dalla tredicesima edizione del Real estate data hub, il rapporto sul mercato immobiliare italiano realizzato dall’ufficio studi Ryze e dal centro studi Remax Italia, con la collaborazione dell’ufficio studi 24Max.
Secondo i dati Istat, nell’ultimo anno il mercato turistico italiano ha registrato un andamento complessivamente positivo, con 79,4 milioni di arrivi e 268,4 milioni di presenze, entrambi in crescita del +6% rispetto all’anno precedente. La dinamica è stata trainata in particolare dalla domanda internazionale, in aumento dell’8,5%, mentre quella domestica ha mostrato una crescita più contenuta e discontinua, con una buona performance nei mesi primaverili ma un rallentamento nella parte finale dell’anno.
Le strutture alberghiere hanno evidenziato un incremento delle presenze del +5%, sostenuto soprattutto dalla clientela estera, mentre il comparto extra-alberghiero (agriturismi, campeggi, B&B) ha mostrato una crescita più marcata (+8,5%), grazie alla maggiore attrattività per i turisti internazionali e a una permanenza media più elevata (circa 4 notti contro le 3 degli hotel). Nel complesso, emerge il rafforzamento del ruolo della domanda internazionale, sempre più centrale per la competitività del settore, affiancato da una ripresa del turismo domestico che contribuisce a sostenere la stabilità dei flussi.
Nel market report emerge che, relativamente alla composizione dell’offerta alberghiera, l’Italia conta quasi 33.000 strutture, per un totale di oltre 1,1 milioni di camere e circa 2,3 milioni di posti letto. Il mercato si conferma prevalentemente concentrato nei segmenti intermedi, con oltre la metà dell’offerta costituita da hotel a 3 stelle; i 4 stelle rappresentano circa il 20% del totale, mentre i 5 stelle si attestano su una quota più contenuta, pari al 2–3%. La penetrazione delle catene alberghiere rimane limitata, interessando circa il 7% delle strutture complessive, di cui il 70% riconducibile a marchi nazionali.
In linea con il miglioramento dei flussi turistici, nel 2025 si è osservato un progressivo rafforzamento dei fondamentali operativi del settore ricettivo, con una dinamica positiva sia in termini di occupazione sia di tariffe, pur in presenza di differenze legate alla stagionalità e alle specificità territoriali. In particolare, il segmento degli hotel a 4 stelle ha registrato un tasso medio di occupazione pari al 70% e una tariffa media giornaliera (Adr) di 128 euro, in crescita del 2,4% rispetto all’anno precedente.
A livello geografico, i capitali continuano a concentrarsi nelle principali destinazioni urbane, con Roma in testa (25% dei volumi), seguita da Milano (16%) e Venezia (10%), mentre le destinazioni leisure mantengono un ruolo rilevante, rappresentando circa un terzo degli investimenti complessivi, in particolare nelle aree a forte attrattività internazionale come il Golfo di Napoli, la Toscana e il Lago di Como. Dal punto di vista qualitativo, emerge una crescente focalizzazione sul segmento upscale e luxury, con una quota significativa degli investimenti indirizzata verso asset di fascia alta e operazioni di riqualificazione o conversione di strutture esistenti in ottica di rebranding internazionale.
Secondo le analisi del real estate data hub nel 2025 il mercato degli investimenti nel segmento alberghiero in Italia si è caratterizzato per una prevalenza di operatori alberghieri, che hanno rappresentato circa il 30% dei volumi complessivi, seguiti da family office (22%) e investitori istituzionali (21%), mentre i fondi di private equity si attestano intorno al 16%.
Dal punto di vista del profilo delle operazioni, emerge una forte incidenza di strategie value-add, che hanno costituito circa il 62% delle transazioni, includendo iniziative di sviluppo, riconversione e ristrutturazione, con una presenza significativa di operazioni “vacant possession” e una crescente attenzione a progetti di riposizionamento di asset esistenti. Quanto alla provenienza dei capitali, il mercato mostra un equilibrio tra investitori domestici e internazionali, con questi ultimi pari al 53% dei volumi; tra gli operatori esteri prevalgono quelli europei, seguiti da investitori nordamericani e sudamericani, a conferma della forte attrattività dell’hospitality italiano per capitali globali. La trasformazione di immobili a uso originario diverso – in particolare uffici, edifici storici e asset commerciali obsoleti – consente di valorizzare location centrali e ben collegate. Questo trend, che riduce tempi e complessità rispetto a sviluppi greenfield, è già evidente in diverse operazioni nelle principali città italiane e riflette una trasformazione più ampia del mercato: da un lato la crescente domanda di strutture ricettive di fascia medio-alta, dall’altro la necessità di riqualificare il patrimonio esistente. In questo contesto, le conversioni si affermano come una leva strategica per incrementare l’offerta alberghiera nelle destinazioni più attrattive, contribuendo anche ai processi di rigenerazione urbana.
Nel mercato alberghiero italiano si registra, inoltre, una crescente attenzione verso lo sviluppo di nuovi format e localizzazioni strategiche, in particolare nelle aree aeroportuali e nei principali hub infrastrutturali, dove la maggiore mobilità, favorita dalla diffusione delle compagnie low cost e da modelli di lavoro sempre più flessibili, sta ridefinendo le logiche di viaggio e permanenza. In questo contesto, gli airport hotel di nuova generazione si configurano come parte integrante dell’esperienza di viaggio, puntando su design, comfort e servizi ad alta efficienza. Guardando alle prospettive di sviluppo, emergono opportunità sia nelle destinazioni leisure – in particolare in chiave di wellness evoluto, orientato a esperienze di benessere integrate e sostenibili – sia nelle città secondarie, che combinano una crescente attrattività turistica con uno stock alberghiero obsoleto, aprendo interessanti margini di valorizzazione. In questo scenario, la presenza di brand internazionali si conferma un fattore chiave nella valorizzazione degli asset e nelle strategie di exit, pur lasciando spazi di competitività anche per operatori indipendenti capaci di distinguersi attraverso concept innovativi e posizionamenti di nicchia.
Milano: domanda internazionale e posizionamento high-end
Nel 2025 il mercato ricettivo milanese ha mostrato un andamento complessivamente positivo, nonostante una prima fase dell’anno caratterizzata da una domanda più contenuta legata al segmento business. A partire dalla primavera si è registrata una progressiva accelerazione dei flussi turistici, sostenuta dal ritorno degli eventi fieristici e congressuali e da una crescente attrattività nel turismo leisure internazionale. Le performance alberghiere si sono quindi stabilizzate su livelli elevati, con tassi di occupazione superiori alla media nazionale e una dinamica particolarmente positiva nel segmento 4 stelle, sia in termini di domanda sia
di livelli tariffari. Parallelamente, il mercato evidenzia un forte dinamismo anche sul lato dell’offerta, con l’ingresso di nuovi brand, operazioni di riposizionamento e lo sviluppo di nuovi format legati al living e allo student housing. A rafforzare ulteriormente l’ecosistema contribuiscono il potenziamento dei collegamenti internazionali e nuovi progetti urbani, tra cui il nuovo stadio, destinati a sostenere nel medio periodo la crescita del settore hospitality milanese.
Roma: attrattività globale e conversioni verso l’hotellerie
Nel 2025 il mercato ricettivo romano ha registrato un andamento positivo, sostenuto in particolare dall’effetto trainante del Giubileo, che ha rafforzato i flussi turistici verso la capitale. Dopo un avvio d’anno più moderato, le performance alberghiere hanno evidenziato un progressivo miglioramento a partire dalla primavera, trainate dal turismo religioso e culturale.
Nel corso dei mesi successivi si sono consolidati elevati livelli di occupazione, con picchi nei periodi di maggiore affluenza e valori superiori alla media nazionale, accompagnati da una dinamica tariffaria in crescita, soprattutto nel segmento 4 stelle. Parallelamente, il mercato mostra un forte dinamismo anche sul fronte dell’offerta e degli investimenti, con numerosi interventi di riqualificazione e nuove aperture nel segmento high-end, affiancati dallo sviluppo di formule innovative come i serviced apartment. Il rafforzamento dell’accessibilità internazionale, grazie anche a nuove rotte intercontinentali, contribuisce inoltre a sostenere nel medio periodo l’attrattività della destinazione.
Bologna: crescita qualitativa e domanda corporate
Nel 2025 il mercato ricettivo di Bologna ha registrato un andamento positivo, con una crescita progressiva dopo un avvio d’anno più moderato legato alla stagionalità della domanda business. A partire dalla primavera si è osservato un rafforzamento delle performance alberghiere, sostenuto dal calendario fieristico e congressuale e da una crescente attrattività turistica della città, in particolare sul fronte culturale e gastronomico.
Nel corso dell’anno i livelli di occupazione si sono stabilizzati su valori elevati, spesso superiori alla media nazionale, con picchi nei mesi autunnali legati alle principali manifestazioni fieristiche. Anche sul fronte tariffario il segmento 4 stelle ha mostrato una dinamica positiva, con valori in linea o superiori al dato medio italiano. Il mercato beneficia inoltre di una buona accessibilità internazionale, ulteriormente rafforzata dall’ampliamento dei collegamenti aerei, confermando Bologna come uno dei poli ricettivi più dinamici tra le città italiane, grazie alla forte integrazione tra turismo business, fieristico e culturale.
Napoli: boom turistico e nuova attrattività internazionale
Nel 2025 il mercato ricettivo di Napoli ha registrato un andamento positivo, nonostante una prima parte dell’anno caratterizzata da una domanda più moderata. A partire dalla primavera si è osservato un progressivo rafforzamento dei flussi turistici, sostenuto in particolare dalla crescente attrattività internazionale della destinazione. Le performance alberghiere sono migliorate nei mesi successivi, con tassi di occupazione in aumento e livelli generalmente in linea o superiori alla media nazionale, fino a raggiungere picchi significativi nei periodi di maggiore domanda. Anche sul fronte tariffario il segmento 4 stelle ha evidenziato una dinamica positiva, con valori superiori alla media italiana nei mesi di alta stagione.
Nel complesso, Napoli conferma un solido posizionamento tra le principali destinazioni urbane del Paese, con una crescita trainata dalla componente internazionale e prospettive favorevoli di consolidamento nel medio periodo.
