Per anni il leasing immobiliare è stato considerato una leva finanziaria quasi tecnica: utile, ma secondaria rispetto all’acquisto diretto o al tradizionale contratto di locazione. Da alcuni anni non è più così. Anche dalle analisi di mercato dei primi mesi del 2026, emerge infatti come il leasing continui ad assumere un ruolo sempre più maturo sia nel mercato europeo sia in quello italiano: non solo strumento di accesso agli immobili, ma dispositivo di gestione del capitale, acceleratore di trasformazione degli asset e risposta concreta a un mercato più selettivo ed esigente. A guidare questa trasformazione non è il residenziale, che continua a muoversi con maggiore lentezza, ma il comparto degli immobili commerciali: retail, uffici, logistica, sedi corporate e immobili ad alto contenuto di qualità e servizi. I dati più recenti confermano questa direzione.
Secondo Cbre, nel primo trimestre del 2026 il mercato italiano del commercial real estate ha registrato investimenti per 2,3 miliardi di euro. Il dato segna una flessione del 21% rispetto al primo trimestre del 2025, anno eccezionale per il settore, ma rimane positivo nella lettura su dodici mesi e conferma una traiettoria di crescita che continua a sostenere il comparto immobiliare nazionale. Il contesto resta complesso: inflazione ancora osservata con attenzione, instabilità geopolitica e un atteggiamento prudente da parte del capitale core. Allo stesso tempo, cresce il dinamismo degli investitori small e mid-cap e aumenta la competizione sul mercato del debito, con effetti favorevoli sulle condizioni di finanziamento e sulle operazioni di dimensione maggiore. È dentro questo scenario che il leasing immobiliare sta trovando un nuovo spazio.
Dal possesso all’utilizzo: che cos’è oggi il leasing immobiliare
Tradizionalmente il leasing immobiliare consente a un’impresa di utilizzare un immobile acquistato o sviluppato da una società di leasing pagando un canone periodico, con possibilità di riscatto finale. Nella pratica del 2026, però, il concetto si è evoluto.
Sempre più aziende utilizzano il leasing per mantenere flessibilità finanziaria, evitare immobilizzazioni patrimoniali e accedere a immobili di qualità superiore senza sostenere immediatamente il costo dell’acquisto. Questo vale soprattutto per gli immobili commerciali— retail, uffici, logistica, sedi direzionali — mentre il residenziale continua a rappresentare una componente più marginale del mercato. Dati Assilea confermano il trend: il leasing immobiliare in Italia continua a fare bene e rappresenta una quota rilevante delle operazioni sul non residenziale.
Retail e hospitality aprono il 2026, ma il segnale più interessante arriva dal leasing
Guardando alle asset class, il primo trimestre ha visto il retail tornare protagonista con 687 milioni di euro di investimenti, diventando il principale settore per volumi. L’attività è stata sostenuta da alcune grandi operazioni nel comparto outlet, da una transazione rilevante nel segmento shopping centre, da un’operazione high street su un immobile cielo-terra nel centro di Milano e da numerose acquisizioni nel segmento supermercati. Accanto ai player consolidati si osserva una maggiore presenza di capitale opportunistico e una crescente disponibilità di finanziamento che, in alcuni casi, spinge i proprietari verso operazioni di refinancing invece della vendita. Sul fronte leasing, il mercato retail mostra un elemento di particolare interesse: i canoni restano sostanzialmente stabili sia nelle high street sia nei centri commerciali, mentre i retailer continuano ad adottare strategie molto selettive nella scelta delle location.
Anche il comparto hotels conferma la resilienza del mercato italiano. Con 522 milioni di euro investiti nel trimestre e una crescita del 15% rispetto al trimestre precedente, il settore alberghiero continua ad attrarre operatori e investitori grazie alla buona performance operativa del turismo italiano. Le operazioni owner-operator rappresentano oltre un terzo dei volumi e si affiancano a strategie value-add e opportunistiche orientate al riposizionamento degli asset.
Il leasing negli uffici cerca la qualità
Se retail e hospitality guidano gli investimenti, il segmento che racconta meglio l’evoluzione del mercato è quello degli uffici. Il primo trimestre del 2026 è stato prudente. Gli investimenti office si sono fermati a 277 milioni di euro, con una riduzione del 65% rispetto al trimestre precedente e del 47% rispetto all’anno precedente. Numeri che, isolati, potrebbero suggerire un rallentamento strutturale. La realtà è più articolata. La pipeline rimane ampia, il sentiment migliora gradualmente e si osserva il ritorno del capitale istituzionale accanto alla presenza crescente di family office e investitori privati.
La vera storia, però, arriva dal mercato occupier. A Milano il mercato del leasing uffici ha registrato un assorbimento di circa 64.000 mq nel primo trimestre, in diminuzione del 42% su base annua. Non è un segnale di debolezza della domanda quanto il riflesso di una selezione sempre più rigorosa da parte dei conduttori. La disponibilità di immobili prime continua infatti a ridursi. Nel Central Business District milanese il prime rent ha raggiunto un nuovo massimo storico di 790 euro al metro quadrato all’anno, con aspettative ancora orientate alla crescita. Roma segue una traiettoria differente ma altrettanto interessante: il take-up cresce del 17% su base annua, arrivando a circa 36.000 mq, mentre il canone prime sale verso un nuovo massimo storico di 610 euro al metro quadrato annuo.
Questi numeri raccontano un cambiamento. Le aziende non stanno abbandonando gli uffici. Stanno riducendo la tolleranza verso immobili mediocri. In questo contesto il leasing immobiliare per uffici diventa uno strumento di trasformazione: permette di occupare edifici migliori, più efficienti e più coerenti con gli standard ESG senza assorbire capitale che può essere destinato alla crescita del business.
Logistica: il leasing torna ad accelerare
Accanto agli uffici, il settore che mostra i segnali più forti sul lato occupazionale è l’industrial & logistics. Gli investimenti nel trimestre si sono attestati a 290 milioni di euro, in un contesto di attività ancora limitata sul fronte delle transazioni concluse.
Ma il dato davvero rilevante arriva dal leasing. Nel primo trimestre il take-up ha raggiunto circa 820.000 mq, con una crescita del 76% su base annua. La domanda continua a concentrarsi su immobili logistici di qualità, ma si osserva una progressiva apertura verso mercati regionali come Bari e la Toscana accanto agli hub consolidati. Anche qui il messaggio è chiaro: il prodotto di qualità scarseggia, i canoni prime crescono moderatamente e lo sviluppo continua a rimanere dinamico.
Living e alternative: il mercato si allarga
Il comparto living ha registrato 162 milioni di euro di investimenti, in calo del 21% annuo, frenato soprattutto dalla limitata disponibilità di prodotto stabilizzato e da alcune incertezze normative. Rimane però forte l’interesse verso formule abitative nuove, dal flex living al coliving, con il segmento student housing che continua a crescere soprattutto a Milano. Parallelamente si rafforza il comparto alternative, che raggiunge 337 milioni di euro, sostenuto da healthcare, infrastrutture e self-storage e da una crescente diffusione di operazioni corporate rispetto ai tradizionali asset deal.
Secondo Silvia Gandellini, head of capital markets Italy di Cbre, “il mercato italiano del commercial real estate continua a mostrare una solida traiettoria di crescita, sostenuto da una base investitori sempre più ampia e diversificata, dai capitali privati ai newcomer internazionali fino agli end user. La pipeline robusta e il graduale ritorno del capitale istituzionale rafforzano la nostra fiducia nella capacità del settore di esprimere performance positive nel corso dell’anno”.
Fabio Mantegazza, head of leasing Italy di Cbre, aggiunge: “Il mercato del leasing in Italia è diventato più maturo, selettivo ed esigente, e nel primo trimestre del 2026 questa tendenza si consolida ulteriormente. La domanda di spazi di qualità in location prime resta sostenuta, i canoni continuano a crescere e la disponibilità resta limitata. Il mercato offre ancora importanti opportunità, a condizione di saper individuare asset in location strategiche e alternative, in linea con le aspettative dei conduttori”. Un andamento di mercato in linea con i dati relativi 2025, anch’esso un anno – sempre secondo Fabio Mantegazza – che già raccontava un leasing più maturo e selettivo, “caratterizzato da una domanda dinamica, aspettative più alte e un chiaro riequilibrio tra nuova offerta e assorbimento”. E se qualità, posizione e canone si confermano i driver decisivi, in prospettiva futura è e sarà opportuno “investire in progetti significativi e partnership di lungo periodo, esplorando nuove aree e geografie per contribuire a contrastare l’aumento dei canoni di locazione”.
