Il comune di Naro, in provincia di Agrigento, ha deliberato un nuovo regolamento per la vendita simbolica di immobili a un euro nel proprio centro storico. L’iniziativa, basata sull’articolo 3-bis del decreto-legge 351/2001 che disciplina la valorizzazione del patrimonio pubblico, coinvolge sia edifici di proprietà comunale sia immobili privati ceduti volontariamente dai proprietari attraverso un atto unilaterale d’obbligo. L’obiettivo primario dell’amministrazione è arrestare il depauperamento demografico, favorire il recupero edilizio e rilanciare l’economia e il turismo nel borgo medievale noto come “la Fulgentissima“.
Le regole del bando e la struttura dei costi di Naro
L’operazione immobiliare pianificata dal Ccmune di Naro è strutturata su due canali paralleli: l’Avviso A, destinato al conferimento degli immobili da parte dei proprietari privati, e l’Avviso B, rivolto all’assegnazione dei beni agli acquirenti. La selezione delle domande è affidata a una Commissione Tecnica Comunale, che valuta i progetti sulla base di una relazione tecnico-illustrativa e di un cronoprogramma dei lavori, assegnando un punteggio massimo di 110 punti.
Il bando è aperto a persone fisiche maggiorenni, italiane o straniere, oltre a società, associazioni, fondazioni, enti pubblici o privati e cooperative. Le destinazioni d’uso ammesse comprendono la residenza principale, la seconda casa o l’attivazione di strutture ricettive extra-alberghiere come i bed and breakfast.
Tuttavia, l’acquisizione al prezzo simbolico di un euro comporta impegni economici e temporali stringenti per gli aggiudicatari. Nello specifico, il regolamento prevede:
• La presentazione del progetto di ristrutturazione all’Ufficio Tecnico Comunale entro 12 mesi dalla stipula dell’atto.
• L’avvio dei lavori entro 12 mesi dall’approvazione del progetto.
• Il completamento degli interventi di restauro entro 36 mesi dalla stipula, con la possibilità di una sola proroga massima di 12 mesi.
• Il versamento di una cauzione di 5.000 euro a garanzia degli impegni assunti, che viene incamerata dal comune in caso di inadempienza.
• Il divieto di rivendita dell’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dal completamento dei lavori.
Sotto il profilo dei costi di transazione, l’acquirente deve farsi carico interamente delle spese notarili, delle imposte di registro, catastali e di voltura. Inoltre, i costi effettivi di ristrutturazione variano in base allo stato conservativo degli edifici.
A livello generale, nel mercato italiano delle case a un euro, il budget minimo di investimento parte da circa 20.000-30.000 euro, ma sale frequentemente tra i 50.000 e i 100.000 euro qualora siano necessari interventi strutturali complessi sulle coperture o di consolidamento statico. Molti immobili sono infatti situati in vicoli non accessibili ai veicoli standard, elemento che incrementa la complessità logistica e i costi di cantiere.
Diciassette anni di case a un euro in Italia: la prospettiva storica
Il modello della vendita simbolica di immobili per contrastare il declino delle aree interne trae le sue origini storiche dal The Dollar House Program, avviato nel 1973 negli Stati Uniti (a Wilmington, Baltimora e Filadelfia) contro il degrado post-industriale dei centri urbani. In Italia, l’iniziativa è stata teorizzata e lanciata per la prima volta nel 2008 nel comune di Salemi, in provincia di Trapani. Sebbene in quella prima fase il progetto si sia arrestato a causa di complessità burocratiche, l’idea di cedere ruderi “al prezzo di un caffè” ha innescato un forte interesse mediatico internazionale.
Dal 2019 il fenomeno ha registrato un’espansione significativa, coinvolgendo circa settanta comuni italiani, distribuiti principalmente nelle aree interne e marginali del Mezzogiorno, ma anche nell’entroterra appenninico di regioni come il Piemonte, la Liguria, la Toscana e l’Abruzzo. Attualmente, il portale casea1euro.it funge da aggregatore per le opportunità offerte dalle diverse amministrazioni locali.
I risultati sul territorio nazionale: tra rivitalizzazione e limiti burocratici
L’analisi dei dati storici delle iniziative simili evidenzia risultati eterogenei tra i diversi comuni partecipanti:
• Mussomeli (Caltanissetta): rappresenta il caso di maggior successo quantitativo a livello nazionale, con 550 immobili venduti. Sotto il profilo demografico, nel 2023 il comune ha registrato un’inversione della tendenza allo spopolamento, recuperando il numero di residenti del decennio precedente. L’iniziativa ha generato un incremento del turismo del 919% tra il 2016 e il 2024, sostenuto da una forte esposizione mediatica internazionale.
• Sambuca di Sicilia (Agrigento): ha venduto oltre 220 immobili dal 2019 tramite successivi bandi a base d’asta progressiva (1, 2 e 3 euro). L’operazione ha attratto investimenti diretti da partner industriali, come nel caso di Airbnb, che ha finanziato l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile da inserire nel proprio circuito. I flussi generati hanno stimolato l’indotto locale, portando alla nascita di nuove agenzie immobiliari e alla ripresa del settore edile locale.
• Zungoli (Avellino): ha assegnato circa venti immobili, di cui otto o nove sono stati interamente ristrutturati e completati dagli acquirenti.
• Ollolai (Nuoro): ha utilizzato il bando per attrarre lavoratori da remoto internazionali, affiancando al recupero edilizio il programma Work from Ollolai dedicato ai nomadi digitali.
A fronte di questi successi, la letteratura accademica e l’evidenza empirica evidenziano alcune criticità strutturali. In molte località i progetti restano confinati ai bandi ufficiali senza tradursi in compravendite reali a causa della frammentarietà catastale e della difficoltà nel rintracciare i legittimi proprietari privati. Nel comune di Troina, ad esempio, a fronte di 16.000 richieste di informazioni registrate sul portale istituzionale nel 2021, solo quattro transazioni si erano concluse alla fine del 2022, di cui due sul mercato tradizionale.
Per far fronte al fabbisogno di finanziamento delle opere di recupero, gli acquirenti che non dispongono di liquidità immediata devono ricorrere a mutui per ristrutturazione o a mutui verdi, segmenti di mercato che registrano una domanda crescente da parte della fascia demografica tra i 25 e i 44 anni.
Sul piano del dibattito socio-economico, alcuni studiosi avanzano riserve di natura simbolica e identitaria. Domenico Cersosimo e Vito Teti hanno evidenziato che: “Vendere la casa a un euro significa dimenticare tutta la storia del costruire e dell’abitare, umiliare il lavoro morto cristallizzato nelle mura e nei pavimenti”. Altre critiche si concentrano sul rischio che tali operazioni si riducano a interventi di pura cosmesi esteriore o di marketing territoriale privi di un reale impatto occupazionale o demografico di lungo periodo.
La strategia di Naro: obiettivi di sviluppo e indotto culturale
L’amministrazione comunale di Naro intende evitare il rischio di un’operazione d’immagine isolata. Il progetto è integrato in un piano strategico di valorizzazione che punta sulla posizione geografica del borgo, situato a trenta minuti d’auto dalla Valle dei Templi e a quaranta minuti dalla Scala dei Turchi. L’obiettivo economico-sociale è innescare un processo di turismo immobiliare in grado di generare valore per le attività commerciali, la ristorazione e l’artigianato locale.
Il recupero del patrimonio edilizio privato si affianca alla presenza di attrattori culturali storici, quali il Castello Chiaramontano, la Porta d’Oro del XIII secolo e il museo di arte contemporanea a cielo aperto MAN. Attraverso il portale multilingue dedicato, il comune punta ad attrarre acquirenti esteri e nazionali disposti a investire capitali privati nel recupero strutturale, valorizzando l’identità architettonica barocca e offrendo al contempo un modello sostenibile di rigenerazione urbana.
