A tre anni dall’entrata in vigore della Local Law 18 a New York City, il mercato degli affitti brevi stenta a riprendersi. I dati dell’Office of Special Enforcement (OSE) indicano che a giugno 2026 risultavano registrati legalmente solo 3.500 host, pari al 15% delle circa 23.000 offerte attive su piattaforme come Airbnb e Vrbo prima delle restrizioni del 2023. La normativa, introdotta per contrastare l’aumento dei canoni e tutelare la disponibilità abitativa per i residenti, impone la presenza fisica dell’host e vieta l’affitto di interi appartamenti per periodi inferiori a 30 giorni.
L’applicazione della legge ha modificato radicalmente il profilo degli operatori. Oltre i tre quarti degli host autorizzati sono proprietari di casa, mentre gli affittuari rappresentano meno di un quarto del totale. Inoltre, le case monofamiliari e bifamiliari costituiscono oltre due terzi delle unità regolarmente registrate. L’amministrazione cittadina ha respinto 65 domande di registrazione relative ad appartamenti a canone regolamentato, portando a 618 il totale degli alloggi a prezzo accessibile salvaguardati dalla conversione illegale. Nonostante i tentativi di deroga promossi dalle piattaforme, le autorità confermano la linea dura a tutela della stabilità del mercato immobiliare.
Airbnb lancia un fondo da 250 mln di dollari per l’edilizia accessibile
Airbnb interviene direttamente nel dibattito sulle politiche abitative lanciando un’iniziativa denominata Housing Accelerator, sostenuta da un investimento di 250 milioni di dollari. Il fondo fornirà finanziamenti integrativi (gap financing) agli sviluppatori impegnati nella realizzazione di progetti residenziali a prezzi accessibili negli Stati Uniti.
Questa mossa strategica arriva in un momento in cui le piattaforme di affitti a breve termine affrontano crescenti pressioni e restrizioni normative a livello locale. Un esempio significativo è la Local Law 18 di New York, la cui introduzione ha ridotto dell’85% gli annunci attivi in città. Con questo fondo, il ceo Brian Chesky mira a contrastare l’immagine della società come fattore di crisi immobiliare, contribuendo direttamente all’aumento dell’offerta abitativa.
Affitti alle stelle e cantieri fermi: come le norme hanno bloccato il mercato
Negli ultimi anni, le normative dello Stato e della Città di New York hanno progressivamente limitato la capacità degli investitori di ristrutturare e riqualificare gli immobili residenziali. L’obiettivo dichiarato dal legislatore era tutelare l’accessibilità abitativa ed evitare l’aumento dei canoni; il risultato reale, tuttavia, è stato una paralisi degli interventi e una netta riduzione dell’offerta.
La stangata sulle riqualificazioni (Sub-Rehab)
Uno degli strumenti più utilizzati dagli investitori per trasformare edifici degradati in immobili di mercato (market-rate) è la “riabilitazione sostanziale” (substantial rehabilitation). Recentemente, la Homes and Community Renewal (DHCR) ha inasprito i criteri d’accesso a questo programma, applicando le nuove regole in modo retroattivo anche su progetti già completati e locati, esponendo migliaia di appartamenti al rientro nel regime di canone vincolato.
A complicare ulteriormente i piani di sviluppo si aggiungono due elementi decisivi:
• Nuova interpretazione dei buyout: la DHCR considera ora le buonuscite concordate con gli inquilini come prova che l’immobile fosse in realtà abitabile, squalificando i progetti dai requisiti per la ristrutturazione straordinaria.
• Good Cause Eviction: l’introduzione della legge sulla tutela degli sfratti nel 2023 ha allungato le tempistiche operative da due fino a cinque anni per liberare un edificio degradato.
I tetti alle spese di ristrutturazione recuperabili sugli affitti uniti alla lentezza burocratica nell’ottenere le certificazioni necessarie, hanno reso antieconomico il ripristino di molti immobili. Attualmente, oltre 57.000 appartamenti a canone calmierato risultano sfitti e fuori dal mercato poiché i proprietari non dispongono del ritorno sull’investimento necessario per adeguarli agli standard normativi.
Questa drastica contrazione dell’offerta, a fronte di una domanda sempre sostenuta, ha finito per spingere i prezzi degli affitti sul mercato libero a livelli mai visti prima.
