Se il mercato dei centri commerciali si sta dimostrando resistente alle difficoltà del momento, dalla minore propensione dei consumatori alla spesa alle chiusure dei negozi e alle insolvenze, gli outlet in Europavanno avanti a testa alta e sembrano non risentirne. Anzi, questo segmento mostra un andamento più stabile se non positivo che secondo il report di luglio di Ecostra, lo rende sostanzialmente immune alla concorrenza del commercio online e difficile da scalfire quanto le vendite del comparto alimentare.
Secondo l’analisi, la maggior parte degli outlet registra infatti aumenti dell’affluenza e del fatturato, mentre percentuali significative di spazi sfitti sono generalmente un fenomeno sconosciuto.
Acque più calme per lo sviluppo
Dopo una fase di espansione caratterizzata da un flusso costante di nuovi progetti, il mercato europeo degli outlet è entrato in acque più calme, ma molto stabili.
Dall’inizio del 2025 si è registrata infatti una sola nuova apertura in Europa, il Designer Outlet Kraków, in Polonia, inaugurato a maggio 2025 con una superficie locabile di circa 12.000 mq. Una successiva fase di ampliamento porterà il centro a circa 20.000 mq complessivi.
Secondo l’analisi, in Europa sono operativi 195 outlet centre, con una superficie di vendita complessiva superiore a 3,2 milioni di mq. La superficie è aumentata lievemente rispetto all’anno precedente, di circa lo 0,1%, grazie alla nuova apertura di Cracovia e a due ampliamenti, a Landquart in Svizzera e a Torino in Italia.
Il Regno Unito si conferma al primo posto per numero di centri, seguito da Italia, Francia e Spagna, mentre la Germania occupa la quinta posizione con 19 strutture.
Gli investitori tengono la rotta
Sul fronte degli investimenti, secondo Ecostra, il mercato delle transazioni resta vivace. Non solo i family office, ma anche un numero crescente di investitori istituzionali sta guardando agli outlet come a un’opportunità di investimento ed è disposto a spendere cifre importanti per centri ben posizionati e di successo.
Il 2026 si profila quindi come un anno positivo per questo segmento, tanto che nei primi sei mesi sono già passati di mano outlet centre per un valore complessivo in Europa di poco inferiore a un miliardo di euro.
Sul fronte degli acquirenti, la fine del 2025 e l’inizio 2026 avevano fatto ben sperare, con il gruppo francese Frey che si era dimostrato attivo con l’acquisizione, insieme a Cale Street Partners, di un portafoglio di tre outlet in Italia da fondi gestiti da Blackstone in autunno 2025 e poco prima aveva acquistato il Designer Outlet Berlin da Nuveen Real Estate.
Importante anche l’operazione di inizio 2026 di Via Outlets, società di proprietà del fondo pensione olandese APG, che ha acquisito Scalo Milano Outlet & More.
Anche gli investitori americani si sono mostrati attivi sul mercato europeo, con il fondo texano TPG che ha acquisito il Designer Outlet Neumünster, mentre Simon Property Group aveva ampliato il proprio portafoglio con due centri nel Nord Italia.
L’Italia emerge per superficie
Per quanto riguarda la distribuzione degli outlet nei paesi europei, Ecostra rileva nel Regno Unito 38 centri, con 573.375 mq di superficie di vendita e altri tre centri previsti. In Italia le strutture operative sono 26, con 586.720 mq di superficie di vendita e altri tre centri previsti. Seguono Francia con 22 centri, Spagna con 20 e Germania con 19.
L’Italia, dunque, pur al secondo posto per numero di strutture, supera il Regno Unito per superficie di vendita complessiva.
Esperienza e convenienza sostengono il comparto
Già il 2025 aveva gettato le basi per questa tenuta. Secondo il rapporto di Ken Gunn Consulting, le prospettive di crescita del segmento erano solide, grazie alla pipeline, all’espansione degli spazi e ai miglioramenti qualitativi in mercati selezionati, oltre alla crescente consapevolezza dell’attrattività del comparto per la Gen Z e la generazione Alpha. A richiamarle sono le esperienze di qualità, i marchi e il rapporto qualità-prezzo offerti dagli outlet.
Anche i dati del mercato italiano confermano l’interesse degli investitori. Secondo il rapporto di Savills, nel primo trimestre 2026 sono stati investiti nel retail circa 700 milioni di euro, il 23% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il segmento out-of-town ha dominato con l’82% dei volumi, guidato dagli outlet, che hanno raccolto circa 370 milioni di euro su tre asset. Sono numeri robusti e che mostrano come il segmento stia navigando bene, seguendo una rotta tutta sua, spinta dall’interesse dei destinatari finali e, di conseguenza, di chi investe.
