La conversione digitale delle imprese e lo sviluppo dell’intelligenza artificiale stanno convogliando miliardi di euro verso il comparto dei data center, trasformando queste strutture in una delle classi di attivo più dinamiche del mercato immobiliare infrastrutturale. Questa espansione globale si trova però a fronteggiare la rigidità delle reti di trasmissione dell’energia, che faticano a tenere il passo con le richieste di allacciamento.
I trend globali e la saturazione degli spazi
Secondo il rapporto 2026 Global Data Center Survey pubblicato da Uptime Institute, il 52% degli operatori intervistati ha costruito o aggiornato spazi dedicati a sistemi informatici ad alta densità negli ultimi 12 mesi. Per i successivi 12 mesi, il 70% prevede ulteriori interventi di potenziamento, trainati principalmente dalle applicazioni aziendali (indicate dal 59% dei rispondenti), seguite dal calcolo ad alte prestazioni (27%) e dalle attività legate all’intelligenza artificiale, suddivise equamente tra addestramento di modelli generativi (21%) e inferenza (21%).
Questa dinamica sta modificando le dimensioni fisiche ed elettriche dei progetti immobiliari. La quota di strutture con capacità IT complessiva pari o superiore a 30 MW è raddoppiata nell’ultimo triennio, salendo dal 12% del 2023 al 24% del 2026. Sebbene la densità media per singolo rack rimanga inferiore a 10 kW nel 69% dei casi, la presenza di rack ad altissima potenza (pari o superiori a 50 kW) è passata dal 10% del 2025 al 13% del 2026.
Le stime elaborate da Goldman Sachs Research indicano che la capacità globale complessiva dei data center salirà dagli attuali 59 GW a circa 122 GW entro il 2030. In questo scenario, gli operatori cloud hyperscale e i gestori di spazi all’ingrosso (wholesale) vedranno aumentare la propria quota di mercato dal 60% al 70%.
Nel breve termine, il rapporto tra domanda e offerta è destinato a stringersi, con un tasso di occupazione delle strutture che salirà dall’85% del 2023 fino a un picco superiore al 95% atteso per la fine del 2026, per poi registrare una moderazione a partire dal 2027 con l’entrata in funzione di nuovi impianti.
La sfida energetica e gli investimenti di rete
L’infrastruttura digitale richiede una base di approvvigionamento elettrico costante. Come illustrato anche da analisi settoriali, l’energia costituisce lo strato fondamentale su cui poggiano i chip, i data center stessi, i modelli e le applicazioni finali. Attualmente, Goldman Sachs Research quantifica il consumo dei data center mondiali in circa 55 GW, assorbiti per il 54% da carichi legati al cloud, per il 32% da attività aziendali tradizionali e per il 14% dall’intelligenza artificiale. Entro il 2027, questa domanda raggiungerà gli 84 GW, con la quota destinata all’intelligenza artificiale che salirà al 27%. Entro la fine del decennio, il fabbisogno elettrico globale del comparto registrerà un incremento del 165% rispetto ai livelli del 2023.
Questo incremento impone una ristrutturazione delle reti elettriche. Goldman Sachs stima che saranno necessari circa 720 miliardi di dollari di investimenti globali nelle reti di trasmissione entro il 2030 per evitare colli di bottiglia nello sviluppo delle infrastrutture digitali.
In Europa, l’espansione dei data center interromperà un quindicennio di contrazione dei consumi elettrici, determinando una crescita della domanda stimata tra il 10% e il 15% nei prossimi 10-15 anni. La pipeline di progetti europei ha raggiunto i 170 GW, un valore pari a circa un terzo dell’intero consumo elettrico dell’area continentale.
Il mercato italiano: investimenti concentrati sull’area milanese
In questo contesto, l’Italia si propone come un hub di collegamento per l’area del Mediterraneo, evidenziando tassi di crescita superiori alla media europea. Lo studio intitolato Bit e watt: un’alleanza strategica per accelerare la transizione energetica e digitale, realizzato da Engie in collaborazione con Key to Energy, evidenzia che i consumi energetici dei data center italiani sono passati a 4,2 TWh negli ultimi cinque anni, segnando un incremento del 17%. Entro il 2030, si stima che la domanda energetica del settore in Italia salirà a 21,6 TWh, moltiplicandosi da due a quattro volte rispetto ai valori attuali e superando il 10% dell’intero fabbisogno europeo del comparto.
Sotto il profilo degli investimenti immobiliari, il triennio tra il 2026 e il 2028 vedrà lo stanziamento di circa 110 miliardi di euro a livello europeo, di cui ben 25 miliardi destinati al territorio italiano. Il 70% di queste risorse destinate all’Italia si concentrerà nell’area milanese.
La transizione verso grandi asset con capacità superiore a 30 MW accentua tuttavia le criticità infrastrutturali locali. Le richieste di connessione alla rete elettrica presentate in Italia hanno raggiunto i 79 GW, prospettando rischi di saturazione in alcune aree geografiche. Per gli investitori immobiliari, i ritardi nell’allacciamento alla rete (time-to-grid) incidono sulla redditività: lo studio di Engie e Key to Energy calcola perdite potenziali fino a 1,1 milioni di euro di margine operativo lordo (Ebitda) per ogni anno di ritardo nell’avvio operativo delle strutture.
Per limitare l’esposizione alle fluttuazioni dei prezzi e ridurre i costi energetici fino al 30%, gli operatori stanno ricorrendo a soluzioni di autoproduzione on-site, configurazioni behind-the-meter, contratti di acquisto di energia a lungo termine (PPA) da fonti rinnovabili e al recupero di aree industriali dismesse (siti brownfield) per abbreviare i tempi delle procedure autorizzative.
