Stabilizzazione in corso per il comparto del retail out of town, ad esclusione degli outlet che navigano in acque serene e stanno tenendo uan rotta tutta loro, sostenuta dall’appeal del segmento e dalla fiducia degli investitori internazionali.
Che fosse arrivato il temo dell’equilibrio, soprattutto per i centri commerciali, lo avevano predetto gli esperti a fine 2025 e i numeri del primo semestre dell’anno sembrano confermarlo.
Numeri che restano comunque insidiati dallo scarso potere di acquisto dei consumatori italiani ed europei, che sta stabilizzando anche il comparto del commercio elettronico, ma che per il momento permette al retail fisico di resistere nei fatturati e nelle affluenze.
È una piccola vittoria, meritata per la resistenza degli operatori e degli stessi consumatori. Secondo lo European Real Estate Market Outlook Midyear Review di Cbre dedicato al retail, la previsione iniziale indicava una crescita dei volumi delle vendite al dettaglio in Europa occidentale nel 2026 di poco meno del 2%, come l’anno scorso in sostanza, ma con rischi leggermente orientati al ribasso.
Lato operatori, secondo l’European Shopping Centres Performance Index di Cbre, i parchi commerciali europei continuano a registrare i tassi di sfitto più bassi tra tutte le tipologie immobiliari analizzate, con un valore attuale del 3%, circa la metà della media dell’indice, pari al 5,7% e inferiore ai livelli del 2019. Lo stesso indice indica che, dall’inizio del 2026, i canoni sono cresciuti maggiormente in questa tipologia di immobili e nei centri commerciali suburbani, mentre la domanda di parchi commerciali continua a mantenersi stabile sia da parte degli operatori sia degli investitori.
Il comparto, quindi, tiene, tanto che a fronte delle difficoltà dei consumatori negli acquisti, paradossalmente Cbre prevede che la domanda da parte degli operatori del settore resti sostenuta per tutto il resto dell’anno, nonostante il quadro debole dei consumi.
Dai risultati preliminari dell’European Retail Occupier Survey 2026, avviata dopo l’inizio del conflitto tra Stati Uniti e Iran, emerge infatti che circa due terzi dei retailer prevedono di espandere la propria rete di negozi nel breve termine, perché i punti vendita sono sempre più una vetrina visiva e un’espressione dell’identità del marchio, con i brand che si concentrano in gran parte sui flagship store.
L’attenzione è sugli spazi prime
La domanda continua comunque a concentrarsi sul segmento pribme, con i retailer che cercano le posizioni migliori non appena si rendono disponibili, anziché seguire un ordine prestabilito di apertura dei negozi all’interno di un determinato mercato.
Cbre prevede tuttavia differenze tra le categorie merceologiche, con la moda di massa, la salute, la bellezza e la nuova generazione di marchi sportivi e outdoor che si espandono in modo aggressivo, mentre i marchi storici di abbigliamento sportivo risultano meno attivi e la domanda dei retailer del lusso resta contenuta e selettiva.
La persistente carenza di spazi porterà a un aumento dei canoni sia nelle high street sia nei centri commerciali e alla richiesta di somme consistenti per assicurarsi gli spazi, che continua a caratterizzare il mercato delle locazioni.
Per comprendere l’andamento europeo dei grandi player si può guardare ai risultati del primo semestre 2026 di Klépierre. La società ha comunicato che il proprio portafoglio ha continuato ad attrarre una quota maggiore della domanda di locazione, con un posizionamento testimoniato dalla presenza dei principali retailer internazionali, impegnati ancora una volta nella ricerca di spazi di qualità.
Perciò, grazie a una domanda sostenuta di spazi commerciali di alta qualità e alla limitata offerta di nuovi spazi, il tasso di occupazione finanziaria di Klépierre è cresciuto di 10 punti base su base annua e ha raggiunto il 97,1%, mentre l’incremento dei canoni sui rinnovi e sulle nuove locazioni nel primo semestre è stato del 5%. Nel portafoglio le vendite dei negozi sono cresciute del 3,9% a parità di perimetro e l’affluenza è aumentata dell’1,2%, dati che offrono un riferimento sull’andamento dei centri commerciali europei, pur riferiti al portafoglio della società.
Non sono percentuali stellari, ma dimostrano la resistenza del comparto in tempi irrequieti per i destinatari del retail, ovvero i consumatori finali.
In Italia buona tenuta dei centri commerciali
Per l’Italia, il primo semestre 2026 ha visto le vendite crescere del 2,2% e le affluenze dell’1,8%, con un sentiment positivo dei retailer, secondo l’Osservatorio Cncc–EY. Il solo mese di giugno ha registrato una crescita degli ingressi dell’1% e, secondo lo studio, questi numeri confermano la capacità dei centri commerciali di attrarre visitatori.
A guidare le performance sono la ristorazione, con un incremento del 3,8%, l’elettronica di consumo, con il 3,4%, e la cura della persona e la salute, con il 3,6%, seguite dall’abbigliamento, con il 2,2%. Positivo anche l’andamento delle attività di servizi, con una crescita dello 0,4%, mentre i beni per la casa e il comparto cultura, tempo libero e regali registrano entrambi una flessione dello 0,5%.
Il sentiment positivo riguarda anche i retailer dei comparti abbigliamento e attività di servizi, coinvolti in un’indagine su grandi operatori del retail, il 90% dei quali gestisce oltre 300 punti vendita.
Sei retailer su dieci hanno dichiarato di aver registrato una crescita del fatturato negli ultimi dodici mesi, mentre tre su dieci indicano un andamento stabile, con aspettative positive anche per i prossimi dodici mesi, nei quali il 70% degli operatori prevede un ulteriore incremento delle vendite e la restante parte una sostanziale stabilità.
Nel complesso, il primo semestre dell’anno è stato da record per gli investimenti immobiliari in Italia, con 7,3 miliardi di euro e una crescita del 37% rispetto al 2025. Il retail ha guidato il mercato con 2,4 miliardi di euro, in aumento del 116% su base annua, mentre ai centri commerciali e ai retail park è andato il 25% degli investimenti nel comparto.
Va detto che sul risultato pesa un’operazione high street prime di dimensioni eccezionali in via Montenapoleone, mentre il secondo trimestre ha comunque registrato la migliore performance trimestrale mai rilevata, con oltre 1,6 miliardi di euro investiti nel retail.
Il comparto out of town tiene e, se questa tenuta troverà conferma anche nei prossimi mesi, il 2026 potrebbe chiudersi con risultati soddisfacenti, a conferma di una solidità che regge anche e soprattutto alla fragilità dei consumi.
