Il residenziale romano tiene, con il pregio che corre nel semicentro della capitale sopra le quotazioni ufficiali: a Prati il divario rispetto alla media Omi di zona tocca infatti il +16%, a Trieste l’11%, a Parioli il 6%..
È quanto emerge dall’analisi di Mari Team Immobiliare, che opera nelle tre zone, condotta confrontando il prezzo di listino degli immobili attualmente in vendita con la quotazione Omi ufficiale calcolata dall’Agenzia delle Entrate sulle compravendite concluse nello stesso trimestre.
Il dato si inserisce in un quadro cittadino già di per sé anomalo. Secondo i dati ufficiali Omi Roma è l’unica tra le grandi città italiane a crescere nel trimestre, con +0,4% di compravendite, mentre Milano resta ferma e Firenze arretra dell’8,3%. Una tendenza che si accentua scendendo di scala: nelle tre zone osservate da Mari Team la crescita non si sovrappone a quella cittadina, si somma, perciò Roma cresce, e dentro Roma queste zone crescono ancora di più.
Secondo Mari Team Immobiliare, il mercato locale è composto per circa l’80% da famiglie, con un’età media degli acquirenti di circa 47 anni. Circa l’80% degli acquisti riguarda l’abitazione principale, una quota di poco inferiore alla media cittadina (oltre l’85%), mentre il ricorso al mutuo è particolarmente diffuso, intorno al 66% delle compravendite, ben sopra la media nazionale del 46,6%: un dato che smentisce l’idea diffusa che nelle zone di pregio si acquisti prevalentemente in contanti.
Più della semplice scarsità generica, a spiegare la tenuta dei prezzi è la scomposizione della domanda per tipologia: le famiglie, che non possono scendere a compromessi sullo spazio, competono per tagli — trilocali e quadrilocali — strutturalmente più rari in queste zone consolidate. I bilocali, il taglio più richiesto sia dai trentenni al primo acquisto sia dagli investitori, restano invece un segmento relativamente più liquido. È sui tagli familiari, secondo l’esperienza di Mari Team, che si concentra la vera tensione del mercato.
In un contesto così competitivo, la presentazione dell’immobile diventa una leva decisiva sul risultato. Nel mercato romano una casa usata resta in vendita in media 4,6 mesi. Su un campione di oltre 150 interventi analizzati da Mari Team tra il 2023 e il 2025, gli immobili valorizzati prima della vendita restano sul mercato in media 48 giorni, circa un terzo del tempo, e si chiudono in media allo 0,32% sopra il prezzo di incarico, con punte fino al +10% nei casi di maggiore competizione tra acquirenti.
“Nelle nostre zone, per i tagli più richiesti dalle famiglie, la domanda supera nettamente l’offerta disponibile. Sui nostri dati, gli immobili valorizzati correttamente si vendono in un terzo del tempo medio di mercato, spesso sopra il prezzo di incarico: in un contesto così competitivo, è la prova che la presentazione non è un dettaglio, è la prima leva sul risultato finale”, dichiara Gianluca Mari, ceo & founder di Mari Team Immobiliare.
