Il mercato italiano dell’immobiliare logistico registra nei primi nove mesi del 2026 investimenti pari a 2,0 miliardi di euro, con un incremento del 66% su base annua. Secondo i dati del report Italian Logistics Spotlight diffuso da Savills, la logistica si posiziona al secondo posto tra le asset class più dinamiche in Italia dopo il retail, assorbendo il 20% dei volumi totali d’investimento.
Il settore evidenzia un’accelerazione congiunta sul mercato dei capitali e su quello occupazionale. Le transazioni d’investimento concluse sono state 45, in aumento di 20 operazioni rispetto allo stesso periodo del 2025. L’attività è stata guidata dai deal di portafoglio, che hanno rappresentato il 57% dei volumi complessivi. In particolare, le cinque principali compravendite dell’anno — tutte di importo superiore a 100 milioni di euro — hanno inciso per il 40% sul totale investito.
I capitali esteri mantengono la quota maggioritaria del mercato, generando l’85% dei volumi d’investimento. Gli operatori domestici hanno completato 19 transazioni, prevalentemente legate a operazioni di tipo owner-occupier. I rendimenti netti prime si confermano stabili al 5,20% nel cluster di Milano e al 5,50% a Roma, Bologna, Bergamo-Brescia e Pavia-Piacenza.
Sul fronte locativo, la domanda di spazi raggiunge un picco storico di 2,4 milioni di metri quadrati assorbiti nei primi tre trimestri (+51% su base annua), eguagliando il volume complessivo registrato nell’intero anno precedente. I contratti di locazione siglati sono stati 103, di cui oltre la metà di dimensione media compresa tra 10.000 e 30.000 metri quadrati.
L’80% dell’assorbimento di spazi rimane concentrato nel Nord Italia. I mercati locali di Milano (19%), Verona (14%) e Pavia-Piacenza (13%) hanno attratto la quota principale della domanda. Tra i conduttori, gli operatori di logistica conto terzi (3PL) costituiscono il 57% delle transazioni. Gli immobili esistenti rappresentano il 45% delle superfici locate, seguiti dai progetti speculativi al 25% e dai build-to-suit al 19%.
I canoni di locazione prime si attestano a 73 euro per metro quadrato all’anno a Milano (+4% su base annua), 72 euro a Roma e 68 euro a Bologna. Il calo del tasso di sfitto nelle posizioni primarie prosegue con l’assorbimento dei nuovi progetti, mentre restano in fase di costruzione oltre 2,0 milioni di metri quadrati con consegna prevista entro il 2027.
“La logistica si conferma una delle asset class più interessanti del mercato, registrando volumi record sia sul fronte degli investimenti sia dell’assorbimento di spazi. I fondamentali del settore rimangono solidi, sostenuti da livelli contenuti di vacancy e da un forte interesse degli investitori per gli asset prime, elementi che supportano l’ulteriore crescita dei canoni e la stabilità dei rendimenti, seppure in un contesto di incertezza economica”, dichiara Carlo Walder, head of industrial & logistics di Savills in Italia.
