Secondo le rilevazioni di JLL, il mercato locativo direzionale delle due principali piazze italiane ha superato la soglia dei 315.000 metri quadrati complessivi tra gennaio e settembre del 2026. Il bilancio evidenzia dinamiche divergenti tra il capoluogo lombardo, caratterizzato da una fase di maggiore selettività della domanda, e la capitale, che registra un incremento dei volumi sostenuto da operazioni di ampie dimensioni.
Milano, ripresa nel terzo trimestre e canoni prime ai massimi
A Milano l’assorbimento nei primi nove mesi dell’anno si è attestato a circa 215.000 metri quadrati, a cui si aggiungono 9.600 metri quadrati relativi a sublocazioni. Sebbene il consuntivo progressivo indichi un rallentamento rispetto al medesimo periodo del 2025, il terzo trimestre ha mostrato un’accelerazione con 82.000 metri quadrati assorbiti, in aumento del 20% su base annua. Sul risultato del trimestre incide anche il perfezionamento di una transazione owner-occupier da circa 24.000 metri quadrati destinata all’uso diretto.
I canoni di locazione prime confermano la tenuta del segmento direzionale milanese: nel CBD Duomo il valore ha raggiunto gli 840 euro per metro quadrato all’anno, mentre nel CBD Porta Nuova si attesta a 800 eur. Le superfici assorbite a valori superiori ai 600 euro per metro quadrato all’anno hanno rappresentato il 22% del totale, con un’incidenza crescente delle operazioni oltre gli 800 euro. A livello geografico, il Semicentro ha concentrato il 34% dei volumi, il Centro e il CBD quasi il 30%, la Periferia il 27% e l’Hinterland il 10%. Dal punto di vista settoriale, la richiesta è stata guidata dal comparto dei Servizi, con una presenza rilevante di studi legali, seguito da Manufacturing, Banking & Finance e IT.
“L’andamento dei volumi a Milano esprime la transizione verso un mercato più maturo e selettivo, dove la razionalizzazione degli spazi si accompagna a una forte polarizzazione sulla qualità – ha dichiarato Marco Pancotti, head of office agency Milano di JLL Italia – Accanto alle locazioni tradizionali, l’incidenza di importanti operazioni owner-occupier – come la transazione da circa 24.000 mq di questo trimestre – conferma il dinamismo strategico del mercato milanese”.
Roma in crescita del 17% trainata dall’EUR
Il mercato direzionale di Roma ha registrato nei primi nove mesi del 2026 un take-up di circa 100.000 metri quadrati, in crescita del 17% rispetto al pari periodo del 2025. Le prestazioni della capitale sono state sostenute da otto operazioni con superfici pari o superiori a 5.000 metri quadrati, in prevalenza concluse nel distretto EUR.
L’area dell’EUR ha assorbiti il 40% dei volumi complessivi ed è stata sede delle transazioni di maggior rilievo, inclusa un’operazione pre-let. Il CBD ha rappresentato il 28% del totale. La Pubblica Amministrazione si conferma il primo propulsore della domanda, seguita dai settori Servizi e Manifatturiero. I canoni prime nella capitale si confermano stabili a 620 euro per metro quadrato all’anno.
“Il bilancio dei primi 9 mesi del 2026 conferma l’ottimo posizionamento del mercato direzionale di Roma, la cui crescita del 17% si distingue positivamente anche nel confronto con il contesto europeo, caratterizzato da una generale cautela – ha affermato Massimo Livi, head of office agency Roma di JLL Italia – Registriamo un deciso consolidamento dell’interesse per la capitale, non solo da parte di player tradizionali ma anche di investitori e tenant storicamente focalizzati su Milano, che oggi guardano anche a Roma in un’ottica di diversificazione strategica”.
Polarizzazione sul grado A e flessione della vacancy
In entrambe le città emerge la preferenza per immobili ad alto standard qualitativo e con elevati requisiti di sostenibilità. A Milano gli edifici di grado A hanno concentrato circa il 70% dell’assorbimento totale, mentre a Roma hanno rappresentato il 56% del volume. La contrazione della superficie media per transazione a Milano, scesa a circa 900 metri quadrati, riflette una minore incidenza dei contratti compresi tra 5.000 e 10.000 metri quadrati.
La scarsità di prodotto di qualità continua a condizionare i tassi di inoccupazione: a Milano il vacancy rate medio si attesta al 9,8%, ma scende al 3,7% per gli edifici di grado A. A Roma il tasso di inoccupazione globale si mantiene al di sotto del 7%, mentre per gli immobili di grado A scende all’1,5%.
