Dalla Cina agli Stati Uniti, i più grandi campus informatici del pianeta occupano superfici paragonabili a quelle di interi quartieri industriali. Dietro cloud, intelligenza artificiale e servizi digitali si sta infatti affermando una nuova asset class immobiliare, quella dei data center, in cui disponibilità energetica, infrastrutture e capacità di raffreddamento sono determinanti esattamente quanto la posizione geografica.
La crescita del settore, in Italia come all’estero, continua a trasformare intere aree industriali in poli strategici per l’economia digitale. I progetti più grandi raggiungono dimensioni di centinaia di migliaia di metri quadrati, con investimenti che coinvolgono operatori tecnologici, fondi infrastrutturali, società immobiliari e fornitori di energia. Stabilire quali siano i tre data center più grandi del mondo richiede, tuttavia, una precisazione: le classifiche cambiano a seconda che si consideri la superficie complessiva del campus, quella effettivamente occupata dagli edifici, la potenza elettrica disponibile oppure la capacità informatica installata. Inoltre, alcune strutture sono già operative, mentre altre hanno dimensioni dichiarate che comprendono ampliamenti ancora da realizzare.
Considerando le superfici complessive comunemente riportate per i grandi campus, tre nomi emergono in particolare: il China Telecom Inner Mongolia Information Park, in Cina, il campus The Citadel di Switch, negli Stati Uniti, e il data center di China Mobile a Harbin, sempre in Cina. I dati dimensionali devono essere letti tenendo conto delle differenze tra superfici dichiarate, edifici esistenti e capacità previste.
China Telecom Inner Mongolia Information Park: quasi un milione di metri quadrati
Il China Telecom Inner Mongolia Information Park (nell’immagine in evidenza), situato nei pressi di Hohhot, capitale della Mongolia Interna, è considerato uno dei più grandi complessi per l’elaborazione e l’archiviazione dei dati al mondo. Le dimensioni attribuite al campus sono straordinarie: circa 994.000 metri quadrati, equivalenti a quasi un chilometro quadrato di superficie. Il complesso viene generalmente associato a una capacità elettrica di circa 150 MW, anche se questo dato non va confuso con il consumo effettivo o con la potenza informatica realmente installata.
Il progetto è legato alla strategia cinese di concentrare grandi infrastrutture di elaborazione e archiviazione dei dati in regioni dove la disponibilità di terreni, l’accesso all’energia e le condizioni climatiche possono favorire lo sviluppo di strutture su vasta scala. La localizzazione nella Mongolia Interna offre alcuni vantaggi potenziali. Le temperature più basse per una parte dell’anno possono agevolare il raffreddamento dei server, mentre la disponibilità di ampie aree consente di pianificare complessi difficilmente replicabili nei mercati urbani più densamente edificati.
Dal punto di vista immobiliare, il caso è interessante soprattutto per la dimensione del terreno e per l’integrazione fra edifici tecnici, sistemi di alimentazione elettrica e impianti di raffreddamento. Non si tratta, però, di un immobile nel senso tradizionale del termine: una parte significativa del valore dipende dalla capacità dell’infrastruttura di funzionare in modo continuativo e di sostenere carichi informatici elevati.
The Citadel di Switch: il modello americano dei mega-campus
Negli Stati Uniti, uno dei principali riferimenti è The Citadel, il campus sviluppato dall’operatore Switch nel Tahoe Reno Industrial Center, in Nevada, una vasta area industriale che ospita importanti insediamenti produttivi e tecnologici. Switch ha presentato il progetto con una superficie potenziale di circa 669.000 metri quadrati di spazi per data center e una capacità elettrica prevista fino a 650 MW. Queste cifre descrivono la scala progettuale del complesso, non necessariamente la superficie e la potenza già operative.
Il dato più significativo è proprio quello energetico. Una capacità nell’ordine delle centinaia di megawatt richiede collegamenti elettrici, sottostazioni, sistemi di continuità e impianti di raffreddamento progettati per sostenere un funzionamento costante. È questa combinazione a rendere il campus interessante per i grandi clienti che hanno bisogno di infrastrutture digitali affidabili e scalabili. La posizione del Nevada risponde inoltre a una logica industriale: grandi disponibilità di terreno, collegamenti con le reti di telecomunicazione e possibilità di espansione sono fattori importanti per lo sviluppo di strutture di queste dimensioni. Switch ha dichiarato che il campus è progettato per utilizzare energia proveniente al 100% da fonti rinnovabili, un elemento da distinguere dalla verifica dell’effettiva copertura oraria dei consumi con energia pulita.
Il progetto evidenzia una caratteristica fondamentale del settore: il valore immobiliare non coincide con la sola superficie costruita. La disponibilità di potenza elettrica, la ridondanza dei sistemi, la connettività e la possibilità di ampliare il complesso possono incidere sulla competitività dell’asset quanto, se non più, della metratura. Per gli investitori, inoltre, i grandi campus consentono di concentrare nello stesso sito infrastrutture condivise, riducendo alcune duplicazioni e rendendo possibile lo sviluppo per fasi, in funzione della domanda.
La distinzione fra capacità prevista e capacità già realizzata rimane essenziale. Nelle prime fasi del progetto, la superficie operativa di The Citadel era sensibilmente inferiore a quella prevista a completamento. Le dimensioni massime annunciate non devono dunque essere interpretate come una fotografia automatica dello stato attuale nè tantomeno come la fotografia finale.
China Mobile Harbin Data Center: il vantaggio competitivo del clima
Il terzo caso è il China Mobile Harbin Data Center, complesso riconducibile a China Mobile, uno dei principali operatori di telecomunicazioni cinesi. Le classifiche di settore gli attribuiscono una superficie complessiva di circa 660.000 metri quadrati, con una potenza indicativa riportata intorno ai 200 MW. Anche in questo caso, la superficie e la capacità energetica devono essere interpretate in base al perimetro considerato e alle informazioni pubblicamente disponibili.
Harbin si trova nella Cina nord-orientale, in una regione caratterizzata da inverni molto freddi. Il clima può rappresentare un vantaggio per la gestione termica dei data center, perché consente, nelle condizioni appropriate, di sfruttare l’aria esterna per ridurre il ricorso al raffreddamento meccanico. Il vantaggio, tuttavia, non è automatico: l’efficienza dipende dalla progettazione degli impianti, dall’umidità, dai sistemi di controllo e dal calore generato dai server. Le infrastrutture destinate all’intelligenza artificiale, in particolare, possono raggiungere densità di potenza molto elevate e richiedere soluzioni di raffreddamento più sofisticate rispetto ai sistemi tradizionali.
Il sito di Harbin si inserisce nella più ampia strategia cinese di sviluppo di infrastrutture per il cloud computing e l’elaborazione ad alte prestazioni. La concentrazione di grandi capacità informatiche consente di servire operatori digitali e applicazioni che richiedono una quantità crescente di elaborazione, archiviazione e trasmissione dei dati. Dal punto di vista immobiliare, il progetto dimostra come la scelta della localizzazione non dipenda esclusivamente dalla vicinanza ai grandi centri economici. Per i data center contano anche il costo e l’affidabilità dell’energia, le condizioni climatiche, la disponibilità di terreni e la possibilità di connettersi alle principali reti di telecomunicazione.
La sfida consiste nel bilanciare questi vantaggi con la distanza dagli utenti finali e con i requisiti di latenza: non tutte le applicazioni possono essere ospitate indifferentemente in una struttura remota. I carichi di lavoro possono essere distribuiti fra grandi campus dedicati all’elaborazione e strutture più vicine ai centri urbani.
La nuova frontiera immobiliare: energia, terreni e investimenti
I tre complessi mostrano come il mercato dei data center stia introducendo criteri di valutazione differenti rispetto a quelli tradizionali dell’immobiliare. La superficie rimane importante, ma non è sufficiente per stabilire quale struttura sia realmente più grande o più competitiva. La prima variabile è la potenza elettrica disponibile. Un campus può occupare centinaia di migliaia di metri quadrati, ma non essere in grado di utilizzare pienamente gli spazi se la rete non garantisce l’alimentazione necessaria. Tempi di connessione, disponibilità di sottostazioni e autorizzazioni energetiche possono quindi incidere direttamente sui tempi di sviluppo e sulla valorizzazione del progetto.
La seconda è il raffreddamento. I server producono calore in modo continuativo e le applicazioni di intelligenza artificiale possono aumentare significativamente la densità energetica degli impianti. Questo rende determinanti la progettazione degli edifici, l’efficienza dei sistemi di raffreddamento e, in alcune localizzazioni, la disponibilità di acqua. Infine, conta la connettività. I data center devono essere collegati alle reti di telecomunicazione e garantire elevati livelli di continuità operativa. Per questo la valutazione immobiliare deve considerare anche la qualità delle infrastrutture, i costi di adeguamento e la capacità di espansione.
La crescità dipenderà dallo sviluppo dell’intelligenza artificiale
Le prospettive di crescita del settore sono legate soprattutto alla diffusione dell’intelligenza artificiale, al cloud computing e all’aumento della quantità di dati elaborati dalle imprese. Il fabbisogno energetico dei data center è destinato a crescere nei prossimi anni, con Stati Uniti e Cina fra i mercati maggiormente coinvolti. Per il real estate, la conseguenza è un progressivo avvicinamento fra investimento immobiliare e investimento infrastrutturale. Accanto all’acquisto dei terreni e alla costruzione degli edifici, diventano centrali la disponibilità di energia, i contratti con gli operatori tecnologici e la capacità di finanziare impianti altamente specializzati.
I mega-campus cinesi e statunitensi rappresentano due modelli di questa trasformazione. Da una parte, grandi poli sviluppati in aree dove è possibile concentrare superfici e capacità informatiche; dall’altra, campus progettati per crescere progressivamente, servendo operatori globali e carichi di lavoro sempre più esigenti. La dimensione, dunque, non è soltanto una questione di metri quadrati. Nel mercato dei data center, il vero valore di un immobile dipende dalla capacità di trasformare terreno, energia e infrastrutture in potenza informatica disponibile. Ed è proprio questa combinazione a rendere il settore uno degli ambiti più interessanti nell’evoluzione dell’immobiliare globale.
