Negli ultimi dieci anni i mercati uffici di Milano e Roma hanno registrato un assorbimento complessivo pari a circa 6 milioni di metri quadrati. Il dato emerge dalla ricerca The Geography of Demand: how occupier location strategies reveal business sector priorities realizzata da JLL, che analizza le dinamiche di locazione del decennio 2016-2025. I comparti dei servizi, del manifatturiero e del settore bancario e finanziario hanno generato circa il 70% dell’assorbimento totale nelle due città.
Due modelli di sviluppo: Milano punta sui cluster, Roma sulle istituzioni
La composizione della domanda riflette due modelli di sviluppo differenti. Nel capoluogo lombardo il settore dei servizi rappresenta il 35% del take-up totale, seguito dal manifatturiero con il 25% e dal comparto bancario e finanziario con il 16%. A Roma guidano i servizi con il 40% dell’assorbimento, ma la voce distintiva è rappresentata dalla pubblica amministrazione, che incide per il 14% della domanda contro il 2% registrato a Milano. La presenza istituzionale assicura alla capitale una stabilità strutturale nel lungo periodo.
Qualità dell’offerta e centralità delle posizioni
Nel capoluogo lombardo la disponibilità di immobili moderni ha favorito la creazione di poli produttivi specializzati. L’area di CityLife-Portello si è consolidata come riferimento per il comparto assicurativo, Porta Nuova costituisce l’hub per i servizi professionali e finanziari, mentre l’asse Scalo Romana-Santa Giulia si focalizza sul settore energetico. Tra il 70% e il 90% delle operazioni nei settori assicurativo, energetico e legale ha riguardato edifici Grade A.
A Roma la centralità resta l’elemento competitivo primario. Studi legali e pubblica amministrazione concentrano le proprie attività nelle aree Centro e CBD per ragioni di rappresentatività e vicinanza alle istituzioni. La scarsità di immobili moderni condiziona il mercato romano: quasi il 60% dell’assorbimento degli studi legali riguarda edifici Grade B, nonostante una preferenza per spazi di qualità superiore. Nella capitale l’area EUR Core rimane un riferimento significativo per conduttori pubblici e privati.
Tipologie contrattuali e scelte d’occupazione
Le modalità d’occupazione riflettono strategie differenziate tra i settori. Nel settore assicurativo si rilevano operazioni di tipo owner-occupier per la valorizzazione strategica della sede aziendale, come nei casi registrati a CityLife. Nel comparto energetico prevalgono contratti di pre-let e built-to-suit pianificati con anni di anticipo, in particolare nel quadrante sud-est di Milano tra Santa Giulia e San Donato.
Gli studi legali scelgono la locazione per preservare flessibilità operativa nei distretti CBD Duomo e CBD Porta Nuova a Milano e nelle zone Centro e CBD a Roma. Per la pubblica amministrazione romana la locazione costituisce la formula prevalente, ma il 20% delle transazioni riguarda l’acquisto diretto dell’immobile, con il 60% delle operazioni concentrato su superfici superiori a 2.000 metri quadrati.
Marco Pancotti, head of office agency Milan di JLL, ha dichiarato: “Milano continua a evolvere attraverso la qualità dell’offerta, la rigenerazione urbana e la creazione di nuovi cluster economici specializzati. La capacità di anticipare queste geografie settoriali con un prodotto adeguato in un contesto sempre più selettivo rappresenterà uno dei principali fattori competitivi della città nei prossimi anni”.
Massimo Livi, head of office agency JLL Roma, ha affermato: “Roma può contare su una domanda strutturalmente resiliente, sostenuta sia dalla presenza delle istituzioni e dalla centralità delle funzioni pubbliche, sia da una domanda privata qualificata nei settori dei servizi professionali, banking & finance e legale. La capacità di offrire immobili moderni, sostenibili e coerenti con le esigenze degli occupier rappresenterà uno dei principali fattori competitivi del mercato nei prossimi anni”.
