Per un retailer, alcuni dei rischi più rilevanti di un’operazione immobiliare possono emergere dopo la firma del contratto di locazione e prima dell’apertura del punto vendita. Quando un operatore negozia una locazione commerciale nel nostro Paese, l’attenzione si concentra di solito su canone, durata del contratto e garanzie.
L’esperienza ci dimostra, però, che alcune delle difficoltà maggiori si presentano dopo la firma, quando il retailer deve trasformare un immobile in un negozio in grado di operare.
La consegna dei locali non significa necessariamente che il negozio possa aprire. Possono essere ancora necessari lavori, verifiche di conformità edilizia e autorizzazioni amministrative e commerciali, con effetti concreti su tempi e costi e, spesso, sulla data di apertura prevista.
Il diritto italiano presenta poi una caratteristica importante: in linea generale, spetta al conduttore verificare che l’immobile sia idoneo all’attività che intende svolgere. Indicare nel contratto la destinazione commerciale non significa che il locatore garantisca automaticamente il rilascio da parte delle pubbliche amministrazioni delle autorizzazioni necessarie per aprire il negozio. Salvo diversa previsione contrattuale, questo rischio resta in larga parte a carico del conduttore.
Per questo motivo, tre questioni meritano attenzione già in fase di negoziazione.
1. Chi sopporta il rischio se il negozio non può aprire?
Il problema può derivare dalle condizioni dell’immobile oppure dal progetto del retailer. Nei centri storici italiani, ad esempio, i vincoli di tutela e i relativi titoli autorizzativi possono incidere in modo significativo sui lavori previsti, comprese le modifiche alla vetrina, all’insegna o alla distribuzione degli spazi interni.
Il contratto dovrebbe chiarire quali responsabilità ricadono sul locatore e quali sul conduttore, in particolare nel caso in cui un’autorizzazione venga negata, rilasciata in ritardo o concessa solo a condizione di modificare il progetto.
2. Che fine fanno le somme già versate?
Il diritto di “uscire” dall’operazione non comporta necessariamente il diritto di recuperare quanto già pagato.
Depositi, pagamenti anticipati, lavori eseguiti, canoni versati e periodi di rent-free dovrebbero quindi essere legati alle tempistiche e alle condizioni necessarie per l’apertura effettiva dell’attività. In caso contrario, il retailer rischia di sostenere costi significativi senza mai poter utilizzare il negozio.
Il tema diventa poi particolarmente rilevante se l’“uscita” forzata dal contratto avviene quando i lavori negli spazi sono già iniziati.
3. Che cosa verificare prima della firma?
La due diligence tecnica e legale dovrebbe accertare non solo che l’immobile sia conforme, ma anche che il progetto del retailer sia effettivamente realizzabile e quali autorizzazioni, anche commerciali, richieda. In concreto, significa esaminare la destinazione d’uso, la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile nel tempo ed eventuali vincoli che incidono sui lavori e sull’attività.
Individuare questi aspetti prima di assumere impegni vincolanti consente di ripartire correttamente le responsabilità e di negoziare soluzioni adeguate, invece di sostenere costi per lavori o pratiche autorizzative relativi a un negozio che potrebbe non aprire mai.
Il momento migliore per affrontare questi rischi è prima che l’operazione venga definita sul piano commerciale. Non tutto deve essere risolto nelle lettere di intenti o nelle manifestazioni di interesse iniziali, ma è importante valutare e concordare fin dall’inizio chi sopporterà le conseguenze di ritardi, difficoltà autorizzative o dell’impossibilità di aprire. Perché nelle operazioni retail in Italia assicurarsi un immobile e poter poi aprire l’attività non sono necessariamente la stessa cosa.
di Alessandro Cappai – Cocuzza
