Comprare casa nel 2026 richiede un reddito inferiore rispetto a un anno fa. La riduzione dei tassi registrata negli ultimi mesi ha alleggerito il peso delle rate dei mutui, migliorando l’accessibilità al mercato immobiliare per molte famiglie italiane.
La soglia di reddito necessaria per acquistare casa non dipende soltanto dal prezzo dell’immobile, ma anche dalle condizioni del mutuo. Le banche valutano infatti la sostenibilità del finanziamento in base al rapporto tra rata e reddito, generalmente fissato intorno a un terzo del reddito netto mensile. Quando i tassi scendono, la rata diminuisce a parità di importo finanziato e, di conseguenza, si abbassa anche il reddito minimo richiesto per accedere al credito
Secondo le stime di We-Unit, si va quindi dai circa 1.200 euro netti al mese a Palermo fino ai circa 3.850 euro netti al mese a Milano, con valori intermedi nelle altre grandi città italiane.
I dati dell’Osservatorio Immobiliare 2026, evidenziano come nel primo quadrimestre dell’anno il tasso medio applicato ai mutui si sia stabilizzato intorno al 3,2%, rispetto al 4,2% registrato nello stesso periodo del 2025.
Tuttavia, il contesto sta mostrando nuovi elementi di incertezza. Nell’ultima riunione del Consiglio direttivo, la Banca Centrale Europea ha deciso di aumentare i tassi di interesse dell’area euro di 0,25 punti percentuali. Il tasso sui depositi sale così dal 2% al 2,25%, quello sulle operazioni principali di rifinanziamento al 2,40% e quello sui prestiti marginali al 2,65%.
Per le famiglie con mutui a tasso variabile, l’impatto potrebbe tradursi in un aumento della rata compreso tra 15 e 20 euro mensili ogni 100 mila euro di debito residuo, a seconda della durata e del piano di ammortamento. L’Euribor trimestrale, parametro di riferimento per i finanziamenti variabili, si attesta attorno al 2,40%, mentre è tornato a crescere anche l’Eurirs, utilizzato per determinare il costo dei mutui a tasso fisso. Il parametro ventennale oscilla oggi intorno al 3,3%.
Nonostante questo rialzo, il differenziale tra mutui a tasso fisso e variabile rimane contenuto. Le banche continuano infatti a favorire il tasso fisso nelle proprie politiche commerciali, considerandolo una soluzione più prudente per i clienti. Se si osservano le offerte effettivamente proposte sul mercato, il vantaggio del variabile si riduce oggi a circa 50 punti base.
L’effetto della riduzione dei tassi registrata nei mesi precedenti resta comunque evidente nelle principali città italiane. A Milano, per esempio, il reddito netto minimo richiesto per sostenere l’acquisto di un’abitazione tipo da 85 metri quadrati con mutuo all’80% del valore è stimato in circa 3.850 euro mensili, in diminuzione dell’8,3% rispetto all’anno precedente. A Bologna la soglia si attesta a 2.600 euro (-8,7%), mentre a Torino scende a 1.750 euro (-10,2%).
Anche nel Centro-Sud si registra un miglioramento dell’affordability. A Roma il reddito minimo richiesto è pari a circa 2.950 euro netti mensili (-10,6%), a Napoli 2.450 euro (-10,9%), mentre a Palermo bastano circa 1.200 euro (-11,1%), il dato più favorevole tra le città analizzate.
Nonostante il miglioramento generale, permane un forte divario territoriale. Nelle aree del Nord caratterizzate da prezzi immobiliari elevati, come Milano e Bologna, l’acquisto di una casa continua a richiedere uno sforzo economico significativo, stimato tra 9 e 12 annualità di stipendio. Nel Centro Italia il valore medio si colloca intorno alle 9 annualità, mentre nel Sud e nelle Isole il fabbisogno scende tra 3,5 e 4,5 anni di reddito.
“Resta centrale il criterio di sostenibilità adottato dagli istituti di credito” spiega il Direttore Commerciale Andrea Cobianchi. “Le banche continuano infatti a considerare il rapporto rata/reddito come principale parametro di valutazione, con una soglia generalmente fissata intorno al 33% del reddito netto mensile disponibile. Alcuni istituti stanno aumentando questa percentuale per i nuclei familiari con maggiore capacità reddituale, consentendo in alcuni casi livelli di indebitamento che possono arrivare al 50% del reddito disponibile e talvolta anche oltre.
La recente decisione della Bce rappresenta un elemento da monitorare attentamente. Pur non cancellando i benefici derivanti dalla riduzione dei tassi registrata nell’ultimo anno, potrebbe rallentare il percorso di miglioramento dell’accessibilità al credito che ha caratterizzato i primi mesi del 2026”.
L’evoluzione delle politiche monetarie, l’andamento dei parametri di mercato e le dinamiche dei prezzi immobiliari continueranno a influenzare la possibilità per le famiglie italiane di acquistare un’abitazione, mantenendo significative differenze tra i diversi territori del Paese.
In altre parole, i circa 3.850 euro netti mensili richiesti a Milano o i 1.200 euro stimati per Palermo non rappresentano uno “stipendio ideale” per comprare casa, ma il reddito che consente di sostenere la rata di un mutuo all’80% del valore dell’immobile rispettando i criteri di valutazione adottati dagli istituti di credito. Per questo motivo l’evoluzione dei tassi di interesse incide direttamente sulla platea di famiglie che possono accedere a un finanziamento.
