Il Consiglio dei ministri ha approvato il nuovo disegno di legge in materia di rilascio degli immobili, collegato al Piano Casa, con l’obiettivo di accelerare le procedure di sfratto e contrastare le occupazioni abusive. La riforma introduce significative modifiche al Codice di procedura civile:
• nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione,
• riduzione dei termini per sanare la morosità,
• sanzioni economiche per i ritardi nel rilascio e strumenti più rapidi contro le occupazioni senza titolo.
Il provvedimento si inserisce nel più ampio dibattito sul bilanciamento tra tutela della proprietà privata ed esigenze di protezione sociale degli inquilini in condizioni di vulnerabilità.
Il disegno di legge (“Disposizioni in materia di rilascio di immobili”) approvato dal Governo in data 30 aprile 2026 rappresenta uno degli interventi più incisivi degli ultimi anni in materia di locazioni e rilascio degli immobili. L’obiettivo dichiarato dell’esecutivo è rendere più rapide ed efficienti le procedure di restituzione degli immobili, riducendo i tempi che oggi, nella prassi, possono protrarsi per molti mesi – e talvolta anni – con rilevanti conseguenze economiche per i proprietari.
Uno dei punti centrali della riforma è l’introduzione della nuova “ingiunzione di rilascio per finita locazione”, destinata a sostituire, almeno in parte, l’attuale procedimento di convalida di licenza per finita locazione. Il nuovo istituto è modellato sul procedimento monitorio (artt. 633 e ss. c.p.c.) e consente al proprietario di ottenere un provvedimento giudiziale di rilascio senza la necessità di passare attraverso l’udienza di convalida.
Accanto alla semplificazione procedurale, il disegno di legge introduce un nuovo sistema di coercizione indiretta volto a scoraggiare ritardi nel rilascio dell’immobile.
Su richiesta del locatore, il giudice potrà infatti applicare una sanzione economica pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell’immobile. La misura si ispira ai meccanismi già previsti dal codice di procedura civile in materia di esecuzione indiretta (c.d. astreinte) e mira a incentivare il rispetto spontaneo dei termini fissati dal giudice.
La stessa logica viene estesa anche agli sfratti per morosità, pur senza modificare radicalmente la relativa procedura, che continua a fondarsi sulla convalida giudiziale. In tale ambito, la riforma interviene soprattutto restringendo le possibilità di sanatoria dell’inadempimento.
Ulteriore profilo di rilievo riguarda il contrasto alle occupazioni abusive. Il disegno di legge introduce infatti una procedura accelerata che consentirebbe al proprietario di avviare direttamente l’esecuzione forzata sulla base di atti notarili attestanti il diritto di proprietà, senza la necessità di ottenere preventivamente un titolo esecutivo giudiziale. La misura si applica esclusivamente ai casi di occupazione arbitraria in assenza totale di titolo, mentre restano escluse le ipotesi in cui il titolo originario sia stato successivamente dichiarato invalido.
Il legislatore ha comunque previsto alcune tutele per le categorie considerate maggiormente vulnerabili. In fase esecutiva, l’ufficiale giudiziario potrà infatti differire l’esecuzione dello sfratto una sola volta e per un periodo massimo di centottanta giorni qualora il soggetto esecutato abbia più di settantacinque anni, versi in condizioni di grave disabilità oppure sia affetto da malattia terminale.
Da ultimo, la riforma interviene anche sul sistema delle notifiche e sulla digitalizzazione dei rapporti locativi: il procedimento potrà proseguire anche nei casi di irreperibilità dell’inquilino, evitando che la mancata ricezione dell’atto paralizzi la procedura, ferma restando la possibilità di opposizione qualora il destinatario dimostri di non aver avuto conoscenza dell’atto. Inoltre, le parti potranno eleggere un domicilio digitale per le comunicazioni relative al contratto di locazione, nel tentativo di ridurre il contenzioso connesso alle notifiche e accelerare gli scambi documentali.
La riforma si inserisce in un contesto di crescente attenzione verso il mercato delle locazioni e il tema dell’emergenza abitativa. Qualora approvato definitivamente dal Parlamento, il nuovo impianto normativo potrebbe incidere in modo significativo sugli equilibri tra tutela della proprietà privata, efficienza della giustizia civile e protezione delle situazioni di fragilità sociale, ridefinendo in profondità il sistema degli sfratti e del rilascio degli immobili in Italia.
di Dario Tarabelloni – Cocuzza
