Dal 18 dicembre 2025 le donazioni immobiliari cambiano radicalmente: viene abolita l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti e si rafforza la tutela di chi compra e delle banche che finanziano l’operazione. La riforma incide direttamente sulla circolazione degli immobili provenienti da donazione, uno dei nodi più problematici del mercato immobiliare italiano.
Una riforma pensata per il mercato immobiliare
Il tema delle successioni è stato profondamente modificato dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182, approvata nell’ambito del DDL Semplificazioni.
L’obiettivo della riforma è molto chiaro: rendere finalmente commerciabili e finanziabili gli immobili provenienti da donazione, superando l’incertezza giuridica che per anni ha rallentato vendite e concessioni di mutui. In passato, infatti, gli immobili donati erano spesso considerati “beni problematici”: notai, banche e acquirenti erano restii a operare su questi beni per il rischio di future azioni dei legittimari.
La riforma interviene proprio su questo punto.
Stop all’azione di restituzione contro i terzi acquirenti
Fino al 18 dicembre 2025 il legittimario leso nella propria quota poteva:
• ottenere la riduzione della donazione, e
• successivamente esercitare la azione di restituzione.
Si trattava di un’azione reale, che colpiva direttamente l’immobile, anche se nel frattempo venduto a un terzo. In pratica, chi acquistava un immobile proveniente da donazione poteva rischiare di perderlo, anche molti anni dopo l’acquisto.
Con la riforma dell’art. 563 c.c., questa possibilità viene sostanzialmente eliminata nei confronti dei terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso.
Cosa significa in concreto per il mercato immobiliare?
Il legittimario non potrà più recuperare l’immobile dal nuovo proprietario, ma avrà soltanto un diritto di credito verso il donatario, cioè il diritto di essere risarcito in denaro.
Se il bene è stato venduto, quindi, l’immobile resta definitivamente in capo all’acquirente.
L’azione contro il terzo rimane possibile solo in un caso limitato: quando l’acquisto è avvenuto a titolo gratuito (ad esempio una “donazione della donazione”) e comunque nei limiti del vantaggio ricevuto.
Mutui più sicuri: maggiore tutela per le banche
Un altro intervento molto rilevante riguarda l’art. 561 c.c.. Con la riforma, gli immobili oggetto di riduzione restano gravati da pesi e ipoteche iscritti dal donatario. In passato, invece, tali garanzie potevano cadere a seguito della riduzione della donazione.
Questo aspetto aveva creato enormi difficoltà operative: molte banche rifiutavano di concedere mutui su immobili provenienti da donazione proprio per il rischio di perdere l’ipoteca.
Oggi il quadro cambia in modo significativo: le banche risultano molto più tutelate e possono finanziare operazioni su immobili donati con maggiore sicurezza giuridica.
Tempi più brevi per contestare le donazioni
La riforma interviene anche sui termini che incidono sulla sicurezza degli acquisti immobiliari.
Il termine entro cui la domanda di riduzione può pregiudicare gli acquisti dei terzi passa infatti:
• da 10 anni a 3 anni dall’apertura della successione (art. 2652 c.c.).
Trascorso questo termine, l’acquirente in buona fede è definitivamente al sicuro. Si tratta di una modifica molto importante per la stabilità dei trasferimenti immobiliari.
Cosa succede alle vecchie donazioni?
La legge prevede un regime transitorio:
• Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025
si applicano subito le nuove regole: niente restituzione dai terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso.
• Per le successioni già aperte prima della riforma
i legittimari avranno sei mesi per notificare e trascrivere la domanda di riduzione oppure un atto di opposizione alla donazione (se il donante è ancora in vita).
Scaduto questo termine, anche le donazioni più risalenti entreranno nel nuovo regime di stabilità.
di Paola della Campa – Cocuzza
