Dopo un primo semestre positivo, il volume di investimenti nel settore uffici torna a contrarsi: il settore è risultato però essere dinamico per numero di deal, che continuano a crescere, e sempre più concentrato sulla piazza di Milano e nei due Cbd della città. Il quadro emerge dal report di Savills “Italian office spotlight”, nei primi tre trimestri dell’anno il settore ha registrato un volume di investimenti complessivo di circa 1,2 miliardi di euro. Il buon numero di transazioni registrato conferma l’interesse per questa asset class nel mercato italiano, ma gli investitori sono sempre più selettivi.
Milano si conferma la location più ricercata, attraendo il 68% dei volumi totali con 25 transazioni; l’attività si è concentrata principalmente nel CBD centro storico e nel CBD Porta Nuova, ma gli investitori confermano il loro interesse anche per opportunità selezionate in periferia e nell’hinterland. Roma ha invece visto diminuire la propria quota di mercato, con uno share del 20% dell’attività complessiva.
La dimensione media delle transazioni si conferma in diminuzione, mentre l’attività di capitali esteri rimane rilevante pur cedendo il passo a quella domestica: la moneta internazionale ha infatti caratterizzato il 26% dell’attività. I rendimenti netti prime restano stabili, proseguendo il trend dello scorso anno, con Milano al 4,25% e Roma al 4,75%. Per i prossimi mesi, ci aspettiamo una stabilizzazione dei rendimenti prime: le condizioni finanziarie non dovrebbero mutare e il mercato degli investimenti tende a privilegiare le opportunità di maggiore qualità.
È attesa una maggiore liquidità verso il settore e verso il mercato di Roma, coi fondamentali del settore che rimangono positivi, sostenuti da una forte domanda di immobili di classe A.
Il mercato delle locazioni
Nei primi nove mesi del 2025, il mercato degli uffici di Milano ha registrato un assorbimento pari a circa 277.000 mq, segnando un incremento del 4% rispetto allo stesso periodo del 2024, a conferma della solidità del comparto che non viene frenata da un terzo trimestre in rallentamento. Anche il numero di transazioni è in aumento, con un +8% anno su anno, e una netta prevalenza di spazi di Grado A (75%), evidenziando una domanda sempre più orientata verso immobili di qualità elevata, certificati Esg e in aree centrali. La disponibilità complessiva in queste aree resta infatti modesta, soprattutto per asset prime, dove l’offerta è sempre più limitata.
I canoni prime si mantengono stabili a 750 €/mq/anno, spingendo una parte della domanda verso zone semicentrali e periferiche come l’hinterland, che vede crescere del 18% il numero di transazioni rispetto allo stesso periodo del 2024. I 40 nuovi progetti in completamento entro il 2027 offriranno un parziale sollievo alla pressione sul mercato, per un totale stimato di circa 421.000 mq, ampliando e portando nuova linfa allo stock disponibile dei prossimi anni.
Eros Chiodoni, head of office leasing, afferma: “La domanda sta cambiando, orientandosi verso immobili di qualità superiore, sostenibili e collocati in aree centrali, dove servizi e collegamenti rendono la vita più comoda. Il numero di transazioni continua a crescere, anche se con spazi mediamente più contenuti. Nei prossimi anni il mercato dovrebbe ritrovare un equilibrio, grazie ai nuovi progetti in fase di completamento che andranno ad ampliare l’offerta disponibile.”
Marco Montosi, head of investment, dichiara: “Pur restando in territorio negativo rispetto allo scorso anno, il mercato degli investimenti nel settore uffici in Italia mostra segnali di slancio con Milano a confermarsi principale motore e polo delle transazioni. Gli investitori mantengono un approccio selettivo, concentrandosi su asset di qualità elevata in location prime, mentre i rendimenti core restano complessivamente stabili.”
