Il settore logistico italiano consolida la sua posizione, confermando capacità di attrazione per gli investitori. Il primo semestre del 2025 ha evidenziato crescita, stabilità e dinamismo, come riportato dal 39° Borsino Immobiliare della Logistica, curato dal Dipartimento research di WCG-World Capital Group in collaborazione con Scenari Immobiliari.
Investimenti e rendimenti
Gli investimenti nel comparto logistico hanno raggiunto i 910 milioni di euro nel primo semestre dell’anno, pari al 17,7% del volume complessivo del real estate italiano. Questa cifra rafforza la posizione strategica del segmento. I rendimenti prime si mantengono stabili, con una media del 5,3% nelle principali piazze italiane, riflettendo un equilibrio tra domanda e offerta e la fiducia degli investitori.
Dinamiche di mercato
Il mercato logistico mostra efficienza nelle transazioni: il 40% delle trattative si conclude entro otto mesi. Nel 65% dei casi, si registrano sconti tra il 10% e il 20% rispetto al canone richiesto. Il 50% delle transazioni riguarda immobili di taglio medio-grande, con superfici comprese tra 5.000 mq e 15.000 mq, indicando un’evoluzione della domanda verso formati flessibili.
Aumentano i canoni prime
Un dato significativo del semestre è l’aumento dei canoni di locazione prime a livello nazionale, con valori che registrano nuovi massimi in diverse città:
• Firenze spicca con 100 €/mq/anno.
• Prato si attesta a 95 €/mq/anno.
• Milano raggiunge i 76 €/mq/anno, segnando un nuovo massimo storico.
• Napoli si posiziona a 75 €/mq/anno.
• Roma segue con 73 €/mq/anno.
Questi valori in città come Firenze e Prato si allineano agli standard europei. Il canone medio nazionale, considerando immobili nuovi e usati, è di 61,85 €/mq/anno.
Mercato second-hand e rigenerazione urbana
Il mercato second-hand mantiene un andamento stabile, con canoni che variano in base a ubicazione, stato conservativo e caratteristiche dell’immobile. A Milano, gli immobili usati raggiungono 70 €/mq/anno, contro i 76 €/mq/anno del nuovo. Situazione simile a Roma (62 €/mq/anno usato contro 73 €/mq/anno nuovo) e Napoli (60 €/mq/anno usato contro 75 €/mq/anno nuovo).
Un aspetto rilevante è l’orientamento verso la sostenibilità: oltre il 30% dei nuovi sviluppi avviene su aree brownfield, con il 32% specificamente menzionato per i nuovi sviluppi. Questo evidenzia un interesse per le operazioni di rigenerazione urbana e per la logistica a basso impatto ambientale.
Andrea Faini, ceo & Founder di WCG, ha sottolineato come “lo sviluppo su aree brownfield e la diffusione di standard europei dimostrino un settore maturo, resiliente e competitivo a livello internazionale”.
Domanda e offerta: segnali di compressione
Nel primo semestre 2025, la domanda (take-up) è stata di 950.000 mq. La superficie di nuovi sviluppi in pipeline per i prossimi tre anni ammonta a circa 4,2 milioni di mq, a fronte di uno stock complessivo di 49,4 milioni di mq. La domanda è particolarmente elevata in Lombardia, Emilia-Romagna e Lazio, mentre l’offerta mostra segnali di compressione in aree ad alta intensità logistica. Ciò conferma la ricerca di soluzioni moderne, sostenibili ed efficienti.
Il senrtiment degli operatori
I sondaggi tra gli operatori logistici indicano che il 50% considera il mercato “stabile“, mentre la restante percentuale si divide equamente tra “dinamico” e “instabile”.
Guardando al futuro, il 50% prevede una crescita e il 30% stabilità, con solo il 20% che teme una contrazione.
Gli sviluppatori immobiliari mostrano un maggiore ottimismo, con il 75% che si aspetta una fase di stabilità e il 25% che prevede una crescita.
Secondo Faini “il mercato immobiliare logistico italiano mantiene la sua attrattiva sia per gli investitori che per gli occupier, grazie a performance economiche, crescita dei canoni e stabilità dei rendimenti”.
