Il settore dell’office leasing in Italia dimostra una notevole resilienza nel primo semestre del 2025, con una domanda solida per spazi di qualità che si conferma sia a Milano sia a Roma. Le analisi di JLL rivelano un quadro dinamico e in evoluzione, con specificità interessanti per le due principali città del Paese.
Complessivamente, il mercato ha registrato un take-up di quasi 240.000 mq. Di questa cifra, circa 200.000 mq sono stati assorbiti a Milano, mentre Roma ha contribuito con circa 40.000 mq.
Qualità e centralità guidano la crescita a Milan
Il mercato milanese si distingue per i suoi solidi fondamentali. Nel primo semestre 2025, il take-up ha raggiunto circa 200.000 mq, con un’aggiunta di circa 10.000 mq in sublocazioni. Questo rappresenta una crescita significativa del 18% circa rispetto al 2024, confermando il dinamismo della città.
Gli occupier milanesi mostrano una chiara preferenza per la qualità e la centralità degli immobili. Circa l’80% dell’assorbimento ha riguardato superfici di grado A. Inoltre, quasi il 50% della superficie assorbita si è concentrata nelle zone del Centro e del Cbd. Il Cbd Porta Nuova ha mostrato un dinamismo crescente, ospitando le tre transazioni più grandi del periodo, pari a circa 30.000 mq complessivi.
La domanda elevata per spazi di qualità, a fronte di un’offerta limitata – soprattutto nelle aree centrali – ha portato a un aumento dei canoni prime. Al Q2 2025, il canone prime ha toccato i 740 euro/mq/anno nel Cbd Duomo e 720 euro/mq/anno nel Cbd Porta Nuova. Questo si riflette anche nei tassi di sfitto: mentre il vacancy rate medio è intorno al 9%, per gli immobili di grado A si attesta a un bassissimo 3% circa.
Il settore dei servizi rimane il principale motore di assorbimento, con una particolare enfasi su studi legali e sul settore Banking & Finance. Sebbene la quota sia ridotta rispetto al passato, il manifatturiero si mantiene al secondo posto in termini di peso sul totale.
Potenziale frenato dalla carenza di offerta a Roma
Il mercato romano degli uffici ha registrato un take-up di circa 40.000 mq nel primo semestre 2025, di cui circa la metà di grado A. Il semestre è stato caratterizzato prevalentemente da operazioni di dimensioni medio-piccole, con circa il 70% delle transazioni inferiori ai 1.000 mq. La zona Eur si conferma tra le aree di maggiore interesse, concentrando la metà del take-up, affiancata dal Cbd e dal Centro.
Un elemento critico per il mercato romano è la carenza di offerta adeguata per superfici di qualità, in particolare nel Centro. Questa limitazione impedisce un assorbimento che altrimenti potrebbe essere sensibilmente superiore.
Il vacancy rate al Q2 2025 si è mantenuto al di sotto del 7%, con un valore ancora più basso, 1,6%, per il grado A. I canoni per immobili prime sono saliti a 560 euro/mq/anno. È degno di nota un incremento delle superfici assorbite con canoni pari o superiori a 400 euro/mq/anno, che hanno rappresentato circa il 13% del totale nel semestre.
Nonostante le attuali sfide, la pipeline di sviluppi prevista per i prossimi anni appare promettente per il Centro di Roma. Questa offerta qualificata potrebbe contribuire a colmare il divario tra domanda e offerta, stimolando ulteriore assorbimento e una possibile crescita dei canoni in quella zona.
Come sottolinea Stefania Campagna, head of leasing advisory di JLL Italia, il primo semestre 2025 mostra un mercato “resiliente, con una solida domanda per spazi di qualità sia a Milano che a Roma”. Milano continua a beneficiare di una crescita significativa del take-up e di un aumento dei canoni prime dovuto alla scarsità di prodotto di Grado A. Roma, pur con operazioni di dimensioni più contenute, mantiene un interesse costante e guarda con speranza alla futura pipeline di sviluppi per soddisfare la domanda di spazi di qualità nel suo centro storico.
