Nel corso del primo semestre 2026 il mercato dell’office leasing nelle città di Milano e Roma ha registrato complessivamente oltre 193.000 mq di take-up (volume di spazio assorbito dal mercato), di cui circa 134.000 mq a Milano e 59.000 mq a Roma.
I dati sono frutto dell’analisi di JLL.
Milano ha chiuso il primo semestre 2026 con circa 134.000 mq di take-up, a cui si aggiungono circa 6.000 mq di sublocazioni. Sebbene il numero di operazioni sia rimasto sostanzialmente in linea con quello dello stesso semestre del 2025 e superiore alla media del primo semestre degli ultimi cinque anni, a conferma di una domanda ancora vivace, in termini di superficie assorbita il mercato ha registrato un rallentamento rispetto allo scorso anno.
Questo andamento è riconducibile alla limitata presenza di operazioni di grandi dimensioni nella fascia compresa tra 5.000 e 10.000 mq e alla riduzione della superficie media per transazione, passata da circa 1.100 mq nel primo semestre 2025 a circa 750 mq nel primo semestre 2026.
Circa il 60% dell’assorbimento totale si è concentrato su immobili di grado A, a conferma della crescente competizione per gli spazi di qualità in un mercato caratterizzato da un’offerta limitata, soprattutto nelle zone centrali.
A sostenere questa dinamica contribuiscono criteri di selezione sempre più stringenti da parte degli occupier, che privilegiano immobili in grado di garantire elevati standard qualitativi, sostenibilità e posizioni strategiche.
La forte pressione della domanda, a fronte della limitata disponibilità di prodotto prime, continua a riflettersi su livelli di vacancy degli immobili di grado A particolarmente contenuti e sostiene un ulteriore incremento dei canoni.
Mentre il vacancy rate medio di Milano si attesta al 9,6% nel secondo trimestre 2026, quello relativo agli immobili di grado A si conferma al 3,6%. In questo contesto, i canoni prime continuano a crescere, raggiungendo 830 euro/mq/anno nel Cbd (Central business district) Duomo e 800 euro/mq/anno nel Cbd Porta Nuova. Anche la distribuzione delle locazioni per fascia di canone evidenzia un’evoluzione del mercato: le superfici assorbite con canoni superiori a 600 euro/mq/anno rappresentano ormai circa il 30% del totale e, all’interno di questa fascia, aumenta l’incidenza delle operazioni oltre gli 800 euro/mq/anno.
La distribuzione geografica del take-up evidenzia una chiara concentrazione nelle aree centrali, che rappresentano circa il 35% dell’assorbimento complessivo tra Centro e Cbd. La periferia si conferma il secondo polo di maggiore attrattività, con il 26% delle superfici assorbite, seguita dal semicentro con il 25%. Le aree di Farini-Isola e Porta Romana si distinguono per aver ospitato le operazioni di maggiore dimensione del semestre.
Dal punto di vista settoriale, la domanda è trainata principalmente dal comparto dei servizi, con una presenza significativa degli studi legali, seguito dai settori manufacturing, banking & finance e It.
Marco Pancotti, head of office agency Milano di JLL Italia, commenta: “Milano chiude il primo semestre 2026 con circa 134.000 mq di take-up, con un numero di operazioni che conferma la vitalità della domanda. La riduzione della superficie media per transazione riflette l’evoluzione delle strategie degli occupier. I fondamentali restano solidi: vacancy al 3,6% per il grado A, canoni prime in crescita a 830 euro/mq/anno nel CBD Duomo, e circa il 60% dell’assorbimento concentrato su immobili di qualità. Nonostante la contrazione dei volumi, Milano si conferma un mercato maturo, capace di adattarsi alle diverse esigenze degli occupier, con importanti chiusure previste nella seconda parte dell’anno che potrebbero ridurre il gap del take-up rispetto al 2025”.
A Roma take-up in crescita
Nel primo semestre 2026 il mercato direzionale di Roma ha registrato circa 59.000 mq di take-up, in crescita del 48% rispetto allo stesso periodo del 2025. A sostenere questo risultato hanno contribuito cinque operazioni superiori ai 5.000 mq ciascuna, tra cui la maggiore è stata sottoscritta da un tenant della pubblica amministrazione.
Le superfici di grado A rappresentano il 45% dell’assorbimento complessivo, riflettendo una domanda sostenuta per uffici di qualità ma che non riesce ad essere soddisfatta dall’offerta esistente. Il dato riflette una domanda sostenuta per immobili di qualità, in un contesto caratterizzato da una disponibilità ancora limitata di prodotto prime.
La distribuzione territoriale evidenzia una netta concentrazione nel Cbd, che ha assorbito quasi il 40% del totale grazie a tre transazioni di dimensioni medio-grandi riguardanti immobili cielo-terra. Anche l’area Eur conferma la propria attrattività, registrando l’operazione di maggiore dimensione del semestre in termini di superficie, realizzata in modalità pre-let.
Dal punto di vista settoriale, si distinguono la pubblica amministrazione, che continua a rappresentare uno dei principali motori della domanda di spazi direzionali nella capitale, e il comparto dei servizi, con particolare riferimento al settore legal.
Al secondo trimestre 2026 il vacancy rate si mantiene inferiore al 7% (1,6% per gli immobili di grado A), mentre i canoni prime hanno raggiunto i 620 euro/mq/anno.
Massimo Livi, head of office agency Rome di JLL Italia commenta: “Roma conferma il proprio dinamismo con un take-up in aumento del 48% nel primo semestre 2026, che riflette una domanda sempre più selettiva e concentrata su asset di qualità in location strategiche come CBD ed EUR. Con una vacancy all’1,6% per gli immobili di grado A e canoni prime in crescita a 620 euro/mq/anno con previsione di ulteriore incremento nella seconda parte dell’anno, la domanda si dimostra qualificata e matura, ma resta in parte inespressa per mancanza di prodotto adeguato. I prossimi anni saranno determinanti: gli sviluppatori che sapranno cogliere questa opportunità e portare sul mercato progetti di qualità nelle aree centrali troveranno una domanda pronta ad assorbire rapidamente nuovi spazi”.
