In Italia il senior living ha fondamentali promettenti, ma che non portano a realizzare sviluppi immobiliari, tanto che il peso di questo sotto comparto è minuscolo nel complesso dell’abitare temporaneo italiano.
I fondamentali sono sia storici che relativamente nuovi. È risaputo che gli italiani sono tra i popoli più longevi del mondo, assieme ai giapponesi, tanto che, secondo le previsioni demografiche dell’Istat, la quota di over 65 dovrebbe raggiungere il 27,2% nel 2030 e il 34,5% nel 2050, mentre gli over 85 supereranno il 7% della popolazione nel 2050. Entro quella data, inoltre, gli over 65 che vivono soli potrebbero diventare 6,6 milioni e gli over 75 soli potrebbero raggiungere i 4,7 milioni.
Se questo non bastasse, ad alimentare sulla carta l’interesse verso il senior living si aggiunge il fenomeno dal nome relativamente nuovo, quello dei silver snowbirds, ovvero le persone anziane provenienti dal Nord Europa che cercano soluzioni residenziali nelle località costiere del Mediterraneo, attratti dal clima, dalla qualità della vita e dal costo relativo dei servizi. Queste persone dispongono spesso di patrimoni e risparmi accumulati consistenti, che rappresenterebbero una base economica favorevole allo sviluppo del settore.
Eppure, secondo quanto emerge da GRI Living Assets Southern Europe 2026, gli ostacoli alla costruzione di una pipeline robusta sono sostanzialmente la difficoltà di raggiungere una scala adeguata, i vincoli urbanistici e autorizzativi, i tempi di sviluppo molto lunghi, l’inflazione, la carenza di personale e l’aumento degli investimenti necessari sugli immobili.
Un investimento difensivo?
Il GRI Living Assets Europe 2026 considera il senior living un possibile investimento difensivo, sostenuto dal progressivo invecchiamento della popolazione, dalla capacità limitata dei sistemi sanitari pubblici, dalla domanda crescente di abitazioni dotate di servizi assistenziali e da flussi di reddito potenzialmente più stabili rispetto a quelli di altre asset class. Si tratta inoltre di una domanda che dipende meno dal ciclo economico, anche se i rischi esistono e riguardano la possibile compressione dei rendimenti, la solidità dell’operatore, la complessità della gestione, i costi del personale, la necessità di proteggere i flussi di cassa e la forte frammentazione normativa tra i paesi europei.
Per questo, le configurazioni proposte dal GRI comprendono campus integrati, nei quali si uniscono abitazioni, servizi, attività sociali e assistenza, oppure formule basate su un continuum senior living-to-care, che permette agli ospiti di passare dall’abitazione indipendente a livelli crescenti di assistenza senza cambiare struttura. A queste si aggiungono i cosiddetti modelli OpCo-PropCo, nei quali la proprietà immobiliare e la gestione dei servizi appartengono a soggetti diversi.
Tutto condivisibile, anche alla luce dei dati sul living, l’abitare contemporaneo, che sempre secondo il GRI potrebbe superare i 70 miliardi di euro di investimenti nel 2026, considerando complessivamente multifamily, student housing e senior living. Il comparto rappresenterebbe circa il 30% degli investimenti immobiliari nell’area EMEA, ma deve confrontarsi con una riduzione prevista del 5% delle nuove abitazioni completate nel 2026, dopo una contrazione della stessa misura nel 2025. Ovviamente, questi numeri non possono essere attribuiti esclusivamente al senior housing.
Un altro quadro che comprende l’intero comparto living attrarre nel primo trimestre del 2026 oltre 380 milioni di euro di investimenti (Dati Dils), ottimo risultato, dove il 60% va a operazioni Bts a Milano. Se si conta che lo student housing sta guadagnando importanti fette, al senior housing resta ben poco.
Stessa pipeline, stesse città
È una realtà che si riscontra anche nella pipeline, che è più o meno la stessa da anni, a partire dallo Spazio Blu a Roma, con circa 300 appartamenti distribuiti in nove edifici e un investimento di circa 130 milioni di euro promosso da INPS, CDP Real Asset, Policlinico Gemelli e Investire SGR.
L’Ex Trotto di Milano prevede invece circa 400 alloggi di senior housing convenzionato all’interno di un più ampio intervento di rigenerazione urbana. L’operazione coinvolge, con ruoli diversi, Hines, CDP Real Asset, Banca Finint e Prelios SGR.
A questi interventi si aggiunge il nuovo progetto commercializzato da Dils a Milano, costituito da due edifici Build to Rent dedicati al senior living e comprendente 87 appartamenti, la cui commercializzazione è stata annunciata per la primavera 2026.
Alla base degli sviluppi c’è la presenza istituzionale e il programma di CDP dedicato a social housing, student housing e senior housing, che prevede uno stanziamento di fondi fino a un miliardo di euro. La cifra, ovviamente, non può essere attribuita interamente al senior housing e non rappresenta una pipeline senior già cantierata, ma le risorse dovrebbero esserci.
Per offrire un confronto con il mercato europeo, il Regno Unito è da sempre un mercato maturo, insieme alla Francia, dove sono diffuse le résidences services seniors, prodotto distinto dalle strutture medicalizzate.
Eppure il comparto dell’healthcare non sta attraversando un momento brioso in Europa, tanto che secondo i dati JLL gli investimenti hanno raggiunto 1,5 miliardi di euro nel secondo trimestre del 2026, in calo del 48% rispetto all’anno precedente, nonostante la crescita registrata nel settore sanitario specializzato. Secondo Jll il calo riflette in parte la mancanza di grandi operazioni di acquisizione e fusione di portafogli e entità, nonché un minor numero di transazioni, con un totale trimestrale in diminuzione del 18% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Per quanto riguarda le Rsa italiane, i dati Istat più recenti si riferiscono al primo gennaio 2024, anche se sono stati pubblicati a gennaio 2026. I numeri parlano di quasi 426 mila posti letto complessivi, pari a 7,2 posti ogni mille residenti, con un aumento del 4,4% rispetto all’anno precedente. Gli ospiti sono cresciuti del 6%, arrivando a 385.871, dei quali poco più di 291 mila con almeno 65 anni.
Qui emerge la differenza tra Rsa e senior living, perché le residenze socio sanitarie accolgono soprattutto anziani non autosufficienti, anche per come sono strutturate, per la disponibilità di servizi medici, sanitari e assistenziali e per il collegamento con gli ospedali. Il senior living si rivolge, invece e soprattutto, a persone autosufficienti che cercano soluzioni abitative dotate di servizi, sicurezza e occasioni di socialità.
Ma il sistema delle Rsa in Italia è sotto pressione dal punto di vista delle richieste e della sostenibilità della spesa, tanto che il rapporto annuale 2026 dell’Osservatorio RSA di Fnp Cisl Lombardia, relativo al 2025 e ripreso da Lombardia Sociale, evidenzia che ricoverare gli anziani nelle RSA lombarde comporta costi gravosissimi per le famiglie e che non è più rimandabile affrontare il problema della sostenibilità.
Da una parte, quindi, il problema riguarda la disponibilità e l’accesso a strutture che siano assistenza alle persone anziane non autosufficienti. Dall’altra, anche se i fondamentali potrebbero spingere il senior living, i progetti non decollano.
Gli ostacoli, in entrambi i casi, sono realistici e probabilmente frenano gli investimenti in Italia, con il paradosso che il nostro è uno dei paesi europei che avrebbe e avrà maggiore bisogno di queste soluzioni nel futuro più immediato.
