Il rapporto strategico 2026 della Community valore rigenerazione urbana di TEHA Group introduce tre strumenti per supportare le decisioni di investimento e le politiche territoriali. I risultati sono stati presentati al forum annuale al Museo Ara Pacis di Roma. L’ordine di grandezza è quello individuato nella prima edizione, nel 2025: 320 milioni di metri quadrati di superfici potenzialmente rigenerabili in Italia entro il 2050 e un impatto sistemico stimato in 1.600 miliardi di euro di PIL nell’arco di 25 anni. Il punto, ora, è distinguere il potenziale teorico dalle condizioni che rendono realizzabili gli interventi: domanda, infrastrutture, accessibilità, capacità amministrativa e sostenibilità economica.
“Apprezzo con interesse l’approccio di TEHA – commenta l’onorevole Lucia Albano, sottosegretaria al Ministero dell’economia e delle finanze, intervenuta all’evento – che punta sulla centralità dei dati, sulla misurazione dell’impatto sociale e della pressione abitativa, valorizzando anche il ruolo dell’economia sociale, che finalmente dopo mesi di lavoro al Ministero dell’economia e delle finanze, è concreta. Quella di oggi è una visione che si integra perfettamente con l’azione svolta dalla nostra cabina di regia al MEF e con la disciplina del piano casa: la nostra priorità è mappare e riattivare il patrimonio inerte o inutilizzato per offrire risposte concrete all’accessibilità abitativa, dallo student housing all’edilizia sociale, mantenendo fermo il principio del consumo di suolo zero”.
Milano al vertice, gli hinterland restano indietro
Il rapporto fotografa un’Italia urbana a più velocità. Nella graduatoria dell’attrattività dei grandi comuni, Milano occupa il primo posto con 100 punti, davanti a Firenze (87,1) e Bologna (86,5). Seguono Roma (84,8) e Bergamo (82,1), mentre Verona, con 67,9 punti, apre la fascia dei territori a medio-alta attrattività.
La capacità dei principali poli urbani di attrarre investimenti non si distribuisce però in modo omogeneo nei territori circostanti. Le dieci grandi città più attrattive registrano uno score medio di 81,7 punti, contro 39,1 dei comuni delle rispettive province o città metropolitane. Un divario che evidenzia quanto le opportunità di sviluppo dipendano non soltanto dalla prossimità geografica ai grandi centri, ma anche dalla presenza di infrastrutture, servizi e condizioni favorevoli all’insediamento di nuove funzioni. TEHA individua tre traiettorie: nei mercati forti, come Bologna, regole certe e iter più rapidi per accelerare i capitali privati; nei contesti a medio-alta attrattività, come Verona (67,9 punti), collaborazione pubblico-privato per rendere bancabili le trasformazioni; nelle aree a medio-bassa attrattività, come Perugia (46,1 punti), investimenti preliminari in servizi, infrastrutture e accessibilità. Queste ultime due fasce, che rappresentano il vero potenziale di rigenerazione, interessano il 52,6% dei comuni e ben il 70,6% della popolazione italiana.
Tre strumenti: pressione abitativa, città intelligenti e waterfront
Per rendere più efficaci le strategie di rigenerazione, la community ha sviluppato tre nuovi modelli di analisi che affiancano gli strumenti già elaborati negli anni precedenti.
Il primo è l’indice di pressione abitativa (IPA) che confronta redditi familiari e costi della casa, in affitto e in acquisto, per localizzare le tensioni del mercato. L’obiettivo è individuare i territori nei quali l’accesso alla casa presenta maggiori criticità, offrendo alle amministrazioni e agli operatori informazioni utili per definire le priorità delle politiche abitative.
Il secondo riguarda i waterfront, riconosciuti come ambiti strategici di trasformazione urbana. Attraverso indicatori e KPI raccolti in una dashboard, il framework sviluppato con il supporto di NET Engineering e applicato a 50 comuni o ambiti costieri, integra KPI fisici, economici, infrastrutturali, sociali e ambientali per individuare opportunità e fattori di rischio.
Completa il quadro lo Smart City Index, che misura la capacità dei capoluoghi italiani di promuovere trasformazioni urbane orientate a digitalizzazione, sostenibilità, accessibilità e sicurezza, attraverso 38 KPI. Tre strumenti che condividono un’impostazione data driven, con l’obiettivo di rendere più solide e confrontabili le scelte di investimento. Risultati tangibili del lavoro di approfondimento su quattro segmenti — smart cities, housing accessibility, student housing e waterfront — ai quali sono dedicate le schede in chiusura.
L’impatto sociale diventa misurabile: i casi di Bologna e Torino
Accanto ai nuovi indicatori prosegue lo sviluppo dell’Urban Regeneration Social Impact Index (URSII), il modello della community per misurare e monetizzare gli impatti degli interventi di rigenerazione urbana. Articolato in cinque dimensioni di valutazione, lo strumento può essere applicato prima, durante e dopo la realizzazione dei progetti, per valutarne i benefici attesi e quelli effettivamente generati.
La prima applicazione completa, condotta in collaborazione con il Politecnico di Torino, ha interessato Green Soul, il progetto di rigenerazione dello Scalo Ravone-Prati di Bologna, che si è aggiudicato il concorso Reinventing Cities. I risultati evidenziano un miglioramento dello score URSII, che passa dai 23,3 punti su 100 dello stato di fatto ai 55,8 punti della configurazione progettuale, con un incremento di 2,4 volte. Il progresso riguarda tutte le dimensioni considerate, con risultati particolarmente significativi nell’attenzione ai bisogni delle comunità, che passa da 18,4 a 62,8 punti, e nell’attrattività e competitività, da 30 a 70,7 punti. Alla valutazione qualitativa e quantitativa si affianca la monetizzazione dei benefici: a piena operatività, per Green Soul si stima un valore sociale di 81,5 milioni di euro all’anno, legato, tra gli altri fattori, all’accessibilità economica, all’attivazione dei flussi del quartiere e allo sviluppo delle infrastrutture.
È in corso una seconda applicazione alla Cavallerizza Reale di Torino: circa 40mila mq di patrimonio costruito e oltre 200 milioni di euro di investimenti per la rifunzionalizzazione del complesso storico, senza nuovo consumo di suolo, relativamente al quale l’URSII è stato raccordato ai criteri del New European Bauhaus.
Capitale privato, regole e ruolo pubblico
Per trasformare il potenziale in cantieri, il rapporto richiama procedure più semplici, stabilità normativa, valutazioni d’impatto fin dall’avvio dei progetti e partenariati pubblico-privati fondati su sostenibilità economica e corretta allocazione dei rischi. Nel percorso 2026 della community, sviluppato in nove appuntamenti, emergono cinque priorità: coinvolgimento di investitori e developer, utilizzo dei dati, monetizzazione dei benefici sociali, semplificazione e valutazione preventiva degli impatti. Il quadro legislativo resta frammentato: in 27 anni si sono succedute oltre 70 proposte di riforma sui temi urbanistici, del suolo e della rigenerazione.
“Una legge per i territori e un sistema di indicatori sono condizioni essenziali per una rigenerazione sostenibile”, sottolinea Jacopo Palermo, associate partner e responsabile dell’area real estate & construction di TEHA Group. “Serve un quadro di regole coordinato e stabile, capace di semplificare gli iter e riconoscere il contributo degli operatori privati alla creazione di valore collettivo. La direzione è quella di una rigenerazione urbana in cui valore immobiliare, attrattività territoriale e impatto sociale entrino nella stessa valutazione, così da individuare le priorità, confrontare le alternative progettuali e orientare gli investimenti verso interventi capaci di produrre benefici misurabili per le città e le comunità”.
Per l’eurodeputata e presidente della commissione speciale sull’emergenza abitativa, Irene Tinagli, “la rigenerazione urbana non può essere soltanto una trasformazione degli spazi, ma deve diventare uno strumento per rispondere ai bisogni delle persone e migliorare la qualità della vita nelle città. Il patrimonio pubblico rappresenta una risorsa strategica in questo percorso: recuperarlo e valorizzarlo, attraverso una regia pubblica capace di coinvolgere anche i soggetti privati, significa creare le condizioni per città più accessibili, inclusive e sostenibili”, precisa.
