Il mercato immobiliare sta attraversando una fase in cui la qualità degli asset non può più essere valutata soltanto attraverso la localizzazione, la destinazione d’uso, la redditività corrente o le prestazioni energetiche. La capacità di un edificio di rispondere alle esigenze di chi lo abita e lo utilizza sta assumendo un peso crescente nelle decisioni di acquisto, locazione e investimento. In questo scenario, la salubrità indoor rappresenta una dimensione ancora inesplorata, ma potenzialmente rilevante per la competitività e la conservazione del valore del patrimonio immobiliare.
È questo il tema al centro della ricerca Il valore della Salubrità Indoor, promossa dal network Home Health HiTech e sviluppata da Fondazione B.live, con l’obiettivo di verificare quanto la qualità degli ambienti interni sia già riconosciuta dagli utenti e dal mercato e quanto, invece, rimanga un’opportunità ancora da tradurre in criteri oggettivi di valutazione. Ci si chiede dunque se nella transizione dalla qualità percepita degli spazi alla misurazione effettiva della salubrità degli edifici, esista la possibilità che la salubrità diventi un fattore che concorre a determinare il valore, orientando le scelte di investitori, sviluppatori, proprietari immobiliari. Ma prima di correre ad attribuire un prezzo alla salubrità, occorre che emergano metriche, riconosciute dal mercato, capaci di misurarla davvero.
Il punto di partenza è semplice. Trascorriamo oltre il 90% del nostro tempo in ambienti chiusi. La qualità dell’aria, il ricambio della ventilazione, i materiali utilizzati, l’umidità, il comfort termico e acustico e la disponibilità di luce naturale concorrono a determinare la qualità effettiva degli spazi. Si tratta di caratteristiche che incidono sulla vita quotidiana e che possono diventare altrettanto importanti per definire l’attrattività di un immobile.
In Italia il tema della salubrità riguarda un patrimonio edilizio nel quale persistono criticità significative. Il 30% delle abitazioni presenta una scarsa qualità dell’aria interna, il 16,3% registra problemi di umidità, muffe o isolamento inefficace e il 24% è caratterizzato da condizioni di sovraffollamento. Il costo annuale dell’insalubrità abitativa è stimato in circa 15 milioni di giornate lavorative perse.
La domanda, del resto, mostra già segnali di cambiamento. Nel mercato delle nuove costruzioni, le caratteristiche ambientali ed energetiche dell’immobile, strettamente connesse alla salubrità, sono indicate da un acquirente su quattro tra le principali ragioni di acquisto. Il mercato, dunque, ha già iniziato a riconoscere il valore della qualità ambientale. La questione è capire quanto di questo valore sia attribuibile all’efficienza energetica e quanto alla salubrità in senso stretto.
Il comparto direzionale come laboratorio economico
Gli uffici costituiscono uno dei contesti più interessanti per comprendere il potenziale economico degli edifici salubri. Qui la qualità dell’ambiente non riguarda soltanto il comfort degli occupanti, ma si collega direttamente alle condizioni di lavoro, alla soddisfazione delle persone e alla capacità delle organizzazioni di attrarre e trattenere talenti.
La ricerca richiama, in questo senso, una sproporzione economica: nelle organizzazioni ad alta intensità di capitale umano, il costo del personale può rappresentare circa il 90% dei costi considerati nel modello di riferimento, mentre la componente energetica si colloca intorno all’1%. Per gli occupier, migliorare le condizioni ambientali può significare intervenire su fattori in grado di influenzare il benessere e le prestazioni delle persone. Per i proprietario, invece, la possibilità di offrire spazi salubri è strumento di differenziazione commerciale, utile a rispondere alle aspettative degli utilizzatori e a rafforzare l’attrattività dell’asset.
Le evidenze internazionali contribuiscono a dare concretezza a questa prospettiva. Nel mercato statunitense, per gli uffici certificati per la salubrità si rilevano premi di canone compresi tra il 4,4% e il 7,7%; un’ulteriore analisi dell’Università di Cambridge indica differenziali nell’ordine del 4-6%. Sono risultati importanti, ma non autorizzano a trasferire automaticamente le percentuali al mercato italiano, che presenta caratteristiche, dati e livelli di maturità differenti.
Il green premium italiano non è ancora healthy premium
Nel residenziale italiano il valore delle prestazioni ambientali è già visibile nei prezzi. Secondo le analisi dell’Agenzia delle Entrate-OMI, gli immobili in classe energetica A presentano un premio del 22,7% rispetto a quelli in classe G. La Banca d’Italia stima un differenziale vicino al 25% per le quattro classi energetiche migliori rispetto alla classe G, con variazioni territoriali che vanno indicativamente dal 7% al 45%. L’efficienza energetica è ormai una variabile riconosciuta nelle dinamiche di valorizzazione immobiliare. Tuttavia, i dati oggi disponibili non consentono di isolare il contributo della qualità dell’aria, della ventilazione, dei materiali e degli altri parametri legati alla salute degli ambienti.
È una distinzione decisiva. Attribuire alla salubrità un premio già osservato per l’efficienza energetica significherebbe confondere due caratteristiche correlate, ma non equivalenti. La prospettiva più interessante è piuttosto capire se e in quali condizioni la salubrità possa aggiungere valore a un immobile già efficiente, migliorandone il posizionamento e la capacità di rispondere alla domanda.
In questa fase, quindi, il mercato non dispone ancora di un healthy premium italiano autonomamente misurato. Esistono evidenze internazionali, segnali della domanda e ragioni economiche che rendono plausibile una futura valorizzazione. Il passaggio da questa ipotesi a una misura affidabile richiede strumenti specifici.
Le certificazioni anticipano il mercato, ma non ancora la cultura
Le certificazioni stanno contribuendo a rendere la salubrità più riconoscibile, soprattutto nei segmenti in cui le decisioni immobiliari sono maggiormente strutturate e sensibili alla qualità degli asset: il direzionale e il residenziale premium. Qui investitori, sviluppatori e utilizzatori hanno maggiori incentivi a considerare standard ambientali avanzati, anche in relazione al posizionamento dell’immobile e alle aspettative dei capitali.
La diffusione degli standard, tuttavia, non coincide necessariamente con una piena consapevolezza da parte degli utenti. Esiste ancora una domanda da educare. Per stimolare la domanda di salubrità, occorre aiutare le persone a comprendere quali caratteristiche vi contribuiscano e come possano essere verificate.
Il cambiamento culturale sarà evidente quando, entrando in un appartamento, una famiglia chiederà quale sia il livello di CO₂, come venga garantito il ricambio dell’aria e quali materiali siano stati impiegati con la stessa naturalezza con cui oggi domanda la classe energetica. Sarà allora che la salubrità avrà smesso di essere un attributo specialistico per diventare un criterio ordinario di scelta immobiliare.
Perché questo accada, le certificazioni devono essere comprensibili, comparabili e fondate su requisiti verificabili. Servono parametri trasparenti e acquirenti consapevoli.
La prossima frontiera è misurare
Esistono già alcuni riferimenti, certificazioni che inquadrano la qualità ambientale o considerano aspetti aero-igienici, ricambi d’aria, inquinanti, umidità. Anche il contesto europeo spinge verso edifici più efficienti e una maggiore attenzione alla qualità dell’aria. Nei prossimi anni i limiti europei relativi alla qualità dell’aria diventeranno più severi, mentre la direttiva sulla prestazione energetica degli edifici mira ad accelerare il percorso di riqualificazione di un patrimonio europeo nel quale circa tre quarti degli edifici sono inefficienti.
Per gli operatori immobiliari, la sfida consiste nel tradurre queste evoluzioni in strategie concrete. La salubrità dovrebbe entrare progressivamente nelle valutazioni progettuali, nei capitolati, nei processi di riqualificazione e nelle analisi della domanda, senza essere trattata come un semplice complemento alle prestazioni energetiche. Per gli investitori, sarà importante capire quali interventi producano miglioramenti verificabili e quali caratteristiche siano riconosciute dagli utilizzatori. Per il mercato, serviranno basi dati capaci di mettere in relazione prestazioni misurate, preferenze degli occupanti, valori economici.
Non bisogna, però, lasciarsi guidare dalla fretta di attribuire alla salubrità un prezzo di mercato. Prima di stabilire quanto valga, occorre essere in grado di dimostrare che cosa si sta misurando esattamente. È la lezione già appresa con l’efficienza energetica: una caratteristica tecnica diventa un parametro di mercato quando esistono standard condivisi, certificazioni credibili, informazioni sufficientemente solide e intelleggibili, tali da orientare le decisioni.
La salubrità indoor può rappresentare una nuova leva di valorizzazione del patrimonio immobiliare, ma il suo contributo non sarà uguale per tutti gli asset né automaticamente traducibile in un premio di prezzo. Dipenderà dalla qualità degli interventi, dalla destinazione d’uso, dalla domanda locale e dalla capacità di dimostrare le prestazioni ottenute.
di Marco Marcatili – economista e presidente di Fondazione B.live
