Entro il 2050, il valore della filiera immobiliare potrebbe raggiungere i 795-800 miliardi di euro, per un comparto che oggi conta quasi 800 mila imprese e oltre due milioni di addetti e costituisce una delle colonne dell’economia italiana, capace di generare nel 2025 una ricchezza stimata in oltre 505 miliardi di euro, pari a poco meno del 23% del Pil nazionale, con un’incidenza del 5,4% per le costruzioni, del 2,4% per lo sviluppo immobiliare e del 14,3% per i servizi immobiliari (Dati Scenari Immobiliari).
Per quanto riguarda il property management, le società coinvolte nel gruppo di lavoro del rapporto di Scenari Immobiliari hanno registrato nel 2024 un fatturato complessivo vicino ai 310 milioni di euro, +5,1%. Le società di progettazione integrata analizzate hanno sviluppato un fatturato complessivo superiore ai 145 milioni di euro, mentre il settore italiano dell’agency ha raggiunto i 14,3 miliardi di euro.
Il project management si conferma la seconda attività più rilevante nell’ampio ventaglio dei servizi immobiliari, sebbene con dimensioni significativamente più contenute rispetto al property e facility management. Le dieci società che hanno partecipato al rapporto di Scenari Immobiliari hanno infatti sfiorato nel 2024 un fatturato complessivo di 60 milioni di euro, con una media di quasi 5,9 milioni di euro per società.
Dati che fotografano un mercato che sta crescendo e che, per farlo, ha sempre più necessità di avere una visione e un linguaggio che sia il più comune possibile.
Proprio su questi aspetti si è concentrato l’evento “Servizi immobiliari. Una visione d’insieme per un linguaggio comune”, organizzato da Confindustria Assoimmobiliare, che ha raccolto e presentato i lavori svolti nell’ultimo biennio dai quattro tavoli del comitato servizi immobiliari, dedicati a property management, advisory & valuation, servizi immobiliari al settore bancario, engineering & project management.
Da questo percorso sono nati quattro quaderni, elaborati attraverso il confronto tra società di servizi e committenza, che affrontano alcuni dei principali temi legati all’organizzazione e alla qualità delle prestazioni immobiliari.
Il primo è dedicato ai Principi tecnici del servizio di property management in Italia, il secondo ai criteri Esg nelle valutazioni immobiliari, il terzo alla Determinazione del property value, mentre il quarto introduce l’Italian Plan of Work 1.0. Fasi, ruoli e strumenti del processo di sviluppo immobiliare.
Per quanto riguarda il property management, Assoimmobiliare sottolinea come la rapidità dei cambiamenti del mercato richieda all’industria immobiliare di adottare modelli collaborativi, nei quali committenti e fornitori possano confrontarsi sugli elementi alla base dei processi e condividere metodi e strumenti operativi.
Gli obiettivi sono quindi individuare un linguaggio comune che faciliti l’allineamento delle aspettative, definire metodologie operative condivise, adottare strumenti digitali avanzati e introdurre processi di miglioramento continuo attraverso la valutazione dei risultati e l’individuazione delle aree sulle quali intervenire.
Per quanto riguarda i criteri Esg nelle valutazioni immobiliari, anche in questo caso l’obiettivo è l’adozione di un dataset comune, in grado di favorire un’applicazione più omogenea dei fattori ambientali, sociali e di governance nelle stime immobiliari.
Una necessità sempre più evidente alla luce del fatto che il valore di mercato di un immobile non dipende più soltanto dalle caratteristiche costruttive o dai dati locativi e finanziari, ma riflette anche la capacità di resistere ai rischi ambientali e regolatori, di garantire continuità economica e gestionale nel tempo e di allinearsi agli standard di sostenibilità richiesti da investitori e banche. Il quaderno propone quindi una base informativa condivisa, con dati verificabili e confrontabili, dalla quale partire per integrare progressivamente questi fattori nei processi valutativi.
Si prosegue con la determinazione del property value, che affronta l’applicazione dei criteri di Basilea 3.1 alla valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie. Il quaderno di Assoimmobiliare approfondisce i principali temi connessi alla determinazione del valore prudenziale degli immobili e fornisce indicazioni metodologiche riferite al mercato italiano, con l’obiettivo di favorire un approccio più omogeneo da parte degli operatori coinvolti nelle valutazioni per il settore bancario.
Definire un modello di sviluppo immobiliare italiano
Confindustria Assoimmobiliare propone infine l‘Italian Plan of Work 1.0. Fasi, ruoli e strumenti del processo di sviluppo immobiliare, un quaderno che prende spunto dal Plan of work sviluppato dal Riba, Royal institute of british architects, con l’obiettivo di definire un modello adattato al contesto italiano.
Il documento parte dall’individuazione degli obiettivi di ogni singola fase del processo immobiliare, dalla pianificazione e dal brief di progetto alla progettazione, dall’esecuzione dei lavori fino alla messa in uso dell’asset, e analizza le problematiche che possono emergere lungo il percorso.
Per ciascuna fase vengono proposti strumenti utili a rendere più efficienti i processi, nel rispetto dei ruoli dei diversi soggetti coinvolti e dei principi etici di governance.
L’obiettivo è mettere ordine nel processo di valorizzazione immobiliare, del quale la progettazione costituisce una parte fondamentale, attraverso un lavoro che prende avvio dalle esperienze concrete degli operatori e arriva alla definizione condivisa di concetti, responsabilità e strumenti.
Un documento che punta quindi a descrivere in modo più chiaro l’intero iter dello sviluppo immobiliare nel contesto italiano, per ridurre le incertezze, migliorare il coordinamento tra gli attori e rendere più efficienti le diverse fasi.
I servizi immobiliari costituiscono dunque un mercato di dimensioni rilevanti, che accompagna l’intero ciclo di vita degli immobili. Come ha ricordato la presidente del Comitato servizi immobiliari di Assoimmobiliare, Micaela Musso, nel suo intervento conclusivo, sono proprio questi servizi a fornire le informazioni sulle quali si basano le decisioni di investimento, a supportare l’accesso al credito, a governare le trasformazioni e ad assicurare la gestione degli asset nel tempo.
Uniformare il lessico, condividere metodologie e responsabilità e modernizzare gli strumenti operativi diventa quindi un punto di partenza per migliorare la qualità delle prestazioni e dei rapporti tra gli operatori.
Un percorso che, oltre a rendere più efficiente il funzionamento della filiera, può contribuire a rafforzare la competitività dell’industria immobiliare italiana, sia all’interno dei confini nazionali sia sui mercati internazionali.
