C’era una volta l’hotel comodo all’aeroporto per tutte quelle persone che dovevano fermarsi qualche ora o qualche giorno per poi ripartire, oppure soggiornare in caso di un volo a orari strampalati. Oggi, invece, gli hotel sono parte di un immobiliare più corposo e strutturato, fatto di retail, logistica e anche uffici.
È un immobiliare che ruota sicuramente attorno al traffico aereo, ma che si è spinto oltre, grazie anche ai collegamenti sempre più capillari con le città dove si trovano gli aeroporti.
Ciò che muove tutto resta comunque il numero delle persone che transitano attraverso le strutture aeroportuali, che in Italia sono in crescita da anni. Secondo i dati dell’Enac, l’Ente nazionale per l’aviazione civile, nel 2025 il traffico passeggeri è infatti aumentato del 5% rispetto al 2024, per un totale di 229,7 milioni di persone. Sono cresciuti anche i volumi del comparto cargo, che hanno raggiunto 1,2 milioni di tonnellate, il 2% in più rispetto al 2024.
La distribuzione del traffico passeggeri per ambito geografico mostra che la componente internazionale, quindi Ue ed extra Ue, rappresenta la quota maggiore con 157,2 milioni di passeggeri, pari al 68% del totale. Il traffico nazionale ha invece registrato 72,5 milioni di passeggeri, pari al 32% del totale.
Per numero di passeggeri, Roma Fiumicino è l’aeroporto più movimentato con 50,9 milioni e una quota di mercato del 22%. Nell’ordine seguono Milano Malpensa con circa 31 milioni di passeggeri e una quota del 14%, Bergamo Orio al Serio con 17,7 milioni, Napoli Capodichino con 13,6 milioni e Catania Fontanarossa con 12,5 milioni, tutti tra i primi aeroporti italiani per volumi di traffico.
La componente internazionale, quindi Ue ed extra Ue, è aumentata dell’8% rispetto al 2024 fino a raggiungere il 68% del traffico complessivo. Al primo posto per volumi si trova la Spagna, con una quota del 14%, seguita da Regno Unito, Francia, Germania e Polonia. E il trend sembra restare positivo anche nel 2026, tanto che nel solo mese di luglio gli aeroporti italiani hanno accolto 25,5 milioni di passeggeri, il 7% in più rispetto allo stesso mese del 2025, secondo i dati di Assaeroporti.
Hospitality, retail e logistica
L’immobiliare che ruota attorno agli aeroporti in Italia si può riconoscere soprattutto in alcuni progetti che riguardano l’hospitality, il retail e la logistica. Si può iniziare dal Linate Airport District, dove sorgerà il nuovo DoubleTree by Hilton, un hotel quattro stelle inserito nel progetto promosso da SEA Aeroporti di Milano, ChorusLife Linate, società del gruppo Costim, e HNH Hospitality.
Uno degli aspetti centrali, che tornerà anche negli altri progetti, è che l’albergo sarà accessibile direttamente dal terminal e si troverà vicino alla linea M4 della metropolitana, che permette di raggiungere il centro di Milano e, per esempio, San Babila in circa 15 minuti.
Oltre all’hotel, il progetto includerà un distretto direzionale con 25.000 metri quadrati di nuovi uffici e servizi, tra i quali la nuova sede di Sea. È inoltre prevista la realizzazione di piazze pubbliche e ampie aree verdi in continuità con il parco dell’Idroscalo, insieme a un accesso più semplice all’aeroporto. L’investimento complessivo ammonta a 130 milioni di euro, mentre l’hotel occuperà 10.000 metri quadrati e offrirà 216 camere.
Sempre nell’area di Linate nascerà anche il Tribe Linate, il nuovo hotel di Segrate che opererà sotto il brand Tribe. La struttura quattro stelle avrà 279 camere e sarà il secondo hotel TRIBE in Italia dopo il primo aperto a Malpensa nel 2024.
Tribe, marchio lifestyle del gruppo Accor, offrirà diversi servizi tra i quali un centro fitness, spazi Mice per oltre 250 persone, un’area coworking, un ristorante, una piscina panoramica e un parcheggio da circa 140 posti auto. La struttura sarà gestita in locazione a lungo termine da Amapa e l’apertura è prevista nel primo trimestre del 2028. Si tratta quindi di due realizzazioni che possono portare un importante apporto di posti letto e di servizi hospitality nell’area milanese.
Se ci si sposta a Bergamo, Oriocenter è il maggiore esempio italiano di mall che ha l’obiettivo di intercettare sia i passeggeri sia un bacino locale e regionale, vista anche la comodità con la quale può essere raggiunto attraverso l’autostrada. Si parla di 105.000 metri quadrati con circa 300 attività, 58 punti ristoro, 14 sale cinematografiche e oltre 7.000 posti auto, oltre a un’apertura garantita per 363 giorni all’anno.
Un altro segmento che può essere legato allo sviluppo immobiliare nelle aree aeroportuali è quello della logistica e del cargo, e in questo caso si atterra a Malpensa. Il peso del cargo nazionale genera domanda di magazzini, immobili doganali, uffici, strutture per le merci e servizi di handling.
Nel dicembre 2025 dnata ha annunciato la propria espansione a Milano con l’ampliamento del settore cargo. La società, attiva nei servizi aerei e di viaggio, ha previsto un investimento di 25 milioni di euro per una nuova struttura presso l’aeroporto di Malpensa attraverso la controllata locale Airport Handling. L’edificio sorgerà nella Cargo City dell’aeroporto, si estenderà su 10.000 metri quadrati e avrà una capacità annua di movimentazione superiore a 300.000 tonnellate.
Per trovare modelli internazionali più sviluppati si può guardare al progetto Airport City Manchester, intervento urbanistico ed economico dove oltre 460mila metri quadrati, saranno destinati a uffici, hotel, spazi per la produzione all’avanguardia e la logistica, con l’obiettivo di creare un polo internazionale per gli affari e la logistica nel nord dell’Inghilterra. Il progetto di sviluppo ha un valore di 1 miliardo di sterline, pari a circa 1,17 miliardi di euro, e dovrebbe creare 16.000 nuove opportunità di lavoro, tanto da essere già stato definito un’aerotropolis.
Anche l’aeroporto di Amsterdam Schiphol è un modello maturo sotto il profilo gestionale. La società aeroportuale opera direttamente nel real estate attraverso uffici, hotel e immobili logistici.
Hotel, retail e logistica sono quindi gli asset che stanno crescendo intorno ai principali aeroporti, sostenuti da un numero di passeggeri in aumento e dallo sviluppo di infrastrutture che puntano a rendere questi luoghi ben collegati con il bacino dei viaggiatori e sempre più attraenti a quello delle città e dei territori vicini.
